老舊住宅小區改造的創新與探索

王豫生　李亞軍

摘要;2018年以來，樂陵市房產管理中心在沒有上級配套資金情況下，創新工作，采用“政府投一塊，受益業主出一塊”的模式，探索出老舊小區改造的新途徑，順利完成城區范圍棗城開元住宅小區（一期）、市中街道家屬院、市工會住宅小區、人社局家屬院、希森住宅小區等5個住宅小區的改造，累計完成投資520萬元。通過創新探索，拓寬了老舊小區改造的思路。

關鍵詞：地下車位;商品房;價格;停車

中圖分類號：F293 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2020）06-0078-79 收稿日期：2020-05-15

1“政府投一塊，受益業主出一塊”化解資金難題

缺少上級配套資金是縣級房地產管理部門組織老舊住宅小區改造的首要問題。樂陵市確定改造思路：改造資金“三七開”，即受益業主籌資30%，政府出資70%。改造哪個項目，視業主籌資情況確定，政府資金根據業主籌資跟進，激發業主改造主動性。通過充分醞釀，廣泛意見征求，最終選定棗城開元住宅小區（一期）市中街道家屬院、市工會住宅小區、人社局家屬院、希森住宅小區等5個住宅小區（16幢樓5萬平方米）進行改造，樂陵市房產管理中心（以下簡稱中心）籌集并完成投資400萬元，業主籌資120萬元，為改造提供了資金保障

2“怎么改，業主有發言權”合理確定改造內容

在資金有限的情況下，要做到精準改造，就要充分發揮業主作用。中心確定了專業設計、征求民意、結合現狀的改造原則，“業主需要的就去完善，小區缺少的就去補齊，問題突出的就去解決”。分三步進行改造，一是由專業團隊進行規劃設計，將改造后的效果圖在住宅小區進行公示;二是召開業主座談會，根據業主生活習慣和要求變更設計方案，集思廣益，征求意見;三是結合現有資源及實際情況確定改造方案，達到簡約實用的效果。

改造實踐中，棗城開元住宅小區（一期）實施外墻粉刷、屋面防水、樓道管線敷設、道路鋪設、排水管道修繕等立體改造。市中家屬院實施外墻粉刷和道路修繕。其他3個住宅小區實施外墻粉刷和樓道整修。經過改造，5個老舊住宅小區面貌煥然一新，受益業主紛紛點贊。

3專有部位改造“誰所有，誰負責”

棗城開元住宅小區（一期）原有儲藏室為鐵皮房，年久失修，損壞嚴重，并存在漏電隱患。鐵皮房屬于專有部位，應由業主自行出資改造。經研究，確定改造思路：改造工作由物業服務企業牽頭，在征求業主意見的基礎，上進行改造，改造費用按成本價由業主分攤。改造之初，部分業主持觀望態度，希望政府承擔全部改造費用，根據現狀，采取分步實施的辦法，分期進行改造，最終經過三期施工，完成改造，消除安全隱患，美化居住環境。

4打造黨建陣地，突出黨建引領作用

改造過程中，中心將打造黨建陣地作為改造目標之一，取得了良好效果。充分利用棗城開元住宅小區（一期）廢棄的燃煤鍋爐房，將其改造為黨群活動中心，設立了黨支部、老年活動中心、“四點半”學校，配套設施一應俱全。黨建陣地的完善，加強了住宅小區管理，豐富了業主文化生活。

5多方協作，合力攻堅

改造過程中，充分發揮房產管理中心、市中街道辦事處、物業服務企業和業主代表作用，明確分工，凝聚合力，做好改造工作。一是房產管理中心通盤統籌，引導改造;二是市中街道辦事處發揮基層管理優勢，破解難題;三是物業服務企業落實改造細節，完成改造;四是業主代表對接業主，全程監督改造。對于改造過程中出現的部分業主意見不統一的問題，中心結合實際，采取個別引導和聯合攻堅方式，取得了較好效果。