地下車庫(kù)（位）權(quán)屬糾紛之案例分析

丁健　高林

摘要：地下車庫(kù)（位）在權(quán)利界定上是最不明確的一類車庫(kù)類型，在以往的訴訟中也是容易引發(fā)糾紛的案由之一。在目前全面依法治國(guó)的推進(jìn)下，新時(shí)代賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)新的使命。就現(xiàn)如今而言，在法律對(duì)于地下車庫(kù)（位）的權(quán)屬?zèng)]有明確約定或者約定不明的情形下，如何正確的區(qū)分地下車庫(kù)（位）的權(quán)屬，做好地下車庫(kù)（位）的登記工作是登記機(jī)構(gòu)目前迫切需要解決的問題。以某業(yè)委會(huì)行政訴訟案為例對(duì)地下車庫(kù)（位）的權(quán)屬糾紛問題進(jìn)行分析及探討。

關(guān)鍵詞：地下車庫(kù)（位）;權(quán)屬糾紛;問題剖析;總結(jié)啟發(fā)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）06-0047-51 收稿日期：2020-04-20

1背景介紹

地下車庫(kù)（位）由于關(guān)涉人們的日常生活和經(jīng)濟(jì)利益，其引發(fā)的糾紛是近20年來全國(guó)各地最常見的糾紛之一，也一直是社會(huì)重點(diǎn)和難點(diǎn)問題，尤其是一些老舊項(xiàng)目的地下車庫(kù)（位）由于時(shí)間跨度長(zhǎng)、前后政策變化，其登記辦證在實(shí)際中的處理更為棘手。對(duì)于登記機(jī)構(gòu)而言，每年因地下車庫(kù)（位）權(quán)屬糾紛而引發(fā)的與業(yè)主之間的行政訴訟案件不可枚舉，由此可見，規(guī)范地下車庫(kù)（位）的登記行為勢(shì)在必行。

本文以某業(yè)委會(huì)行政訴訟案為例，通過對(duì)該案例中涉及的地下車庫(kù)（位）登記辦證問題進(jìn)行梳理與剖析，探索性地提出登記機(jī)構(gòu)處理地下車庫(kù)（位）登記辦證的一些思路，以供其他登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行參考。

2某業(yè)主委員會(huì)行政訴訟案經(jīng)過

某購(gòu)物廣場(chǎng)整體建筑共計(jì)7層，地上5層，地下2層，竣工日期為2004年9月。該廣場(chǎng)地下室1位于地下2層，用途為地下汽車庫(kù)。地下2層除地下汽車庫(kù)外，還有變配電室、水泵房等。

本案提起訴訟的緣由蓋因某業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)）認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》房地一體原則，業(yè)委會(huì)在取得某廣場(chǎng)房屋所有權(quán)的同時(shí)，也取得了該房屋的土地使用權(quán)，而涉案地下車庫(kù)是依附于該土地的，另該地下車庫(kù)建設(shè)成本包含在房屋銷售成本內(nèi)，故其所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。下文將對(duì)這個(gè)案件過程進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。

該項(xiàng)目于2002年9月取得開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)，由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)公司）開發(fā)建設(shè)商業(yè)用房，并予立項(xiàng)。該項(xiàng)目建設(shè)用地面積為6729.6平方米，規(guī)劃許可建設(shè)規(guī)模為23951平方米（其中地下室9143平方米）。

2017年4月20日，開發(fā)公司向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)構(gòu)）申請(qǐng)涉案地下車庫(kù)的首次登記，并于2017年4月26日進(jìn)行首次登記并發(fā)布“公告”。2017年5月12日，業(yè)委會(huì)向登記機(jī)構(gòu)提出書面異議，認(rèn)為涉案地下車庫(kù)屬于全體業(yè)主共有，不應(yīng)登記在開發(fā)公司名下。登記機(jī)構(gòu)將異議內(nèi)容告知開發(fā)公司，并要求開發(fā)公司進(jìn)一步提供佐證材料。2017年10月，開發(fā)公司提交某會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司的“審核報(bào)告”及“回函”等申請(qǐng)材料，用以證明涉案地下車庫(kù)面積未分?jǐn)偟娇墒鄯课菝娣e內(nèi)，建設(shè)成本不計(jì)人房屋銷售成本。2017年10月23日，登記機(jī)構(gòu)經(jīng)審核上述申請(qǐng)材料后，向開發(fā)公司頒發(fā)涉案地下車庫(kù)的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。2017年10月26日，開發(fā)公司就涉案地下車庫(kù)申請(qǐng)換證。

2017年11月23日，因不服登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，業(yè)委會(huì)提出行政復(fù)議申請(qǐng)。經(jīng)審查，復(fù)議機(jī)關(guān)認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》認(rèn)定事實(shí)清楚，適用依據(jù)正確，符合法定程序，遂于2018年1月10日作出《行政復(fù)議決定書》維持了登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。因不服復(fù)議決定，業(yè)委會(huì)于2018年1月26日向人民法院提起了行政訴訟，請(qǐng)求判令撤銷登記機(jī)構(gòu)作出的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，撤銷《行政復(fù)議決定書》。

一審法院在查明事實(shí)后，認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)在受理開發(fā)公司的申請(qǐng)資料后，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)將涉案地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)登記在開發(fā)公司名下，并無不當(dāng);認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)在業(yè)委會(huì)提出“異議”但未提供相應(yīng)證據(jù)材料的情況下，審核了開發(fā)公司進(jìn)一步提供的佐證材料后，否決了原告業(yè)委會(huì)的異議并將登記事項(xiàng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，其程序并無不當(dāng);認(rèn)為復(fù)議機(jī)關(guān)在法定期限內(nèi)作出《行政復(fù)議決定書》，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予維持，于2018年11月8日判決駁回了業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。2018年11月23日，業(yè)委會(huì)不服一審法院的判決，向中級(jí)人民法院就本案提起了上訴，二審法院在審理后仍舊駁回了業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求并維持了原判。

3問題剖析

問題1：涉案地下車庫(kù)是否構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)單元，能否作為不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象？

《無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》（以下簡(jiǎn)稱《無錫條例》）第23條第1款規(guī)定：“單建地下空間建設(shè)項(xiàng)目，可以單獨(dú)辦理建設(shè)用地使用權(quán)和房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記”。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第6章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分：（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”。

從上述法律條文來看，符合條件的地下車庫(kù)可以作為不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行登記。本案中，涉案地下車庫(kù)能與地下2層的變配電室、水泵房等配套設(shè)施明確區(qū)分和排他使用，屬于按層區(qū)分、權(quán)屬界線封閉、可獨(dú)立使用的特定空間，具有構(gòu)造與利用，上的獨(dú)立性，屬于可以登記為特定業(yè)主所有權(quán)的專有部分，可以根據(jù)登記規(guī)則申請(qǐng)登記。

問題2：如果可以進(jìn)行登記，涉案地下車庫(kù)應(yīng)登記為誰所有？本案中開發(fā)公司提供的“審核報(bào)告”及“回函”能否認(rèn)定其證明效力？

該問題涉及到地下車庫(kù)的所有權(quán)歸屬問題。目前，我國(guó)對(duì)于車庫(kù)（位）歸屬問題主要有以下四種觀點(diǎn)：（1）小區(qū)業(yè)主所有說。該說又分為三種意見：一種意見認(rèn)為，業(yè)主基于對(duì)其所購(gòu)房屋的專有權(quán)，而對(duì)車庫(kù)（位）擁有共有部分持有權(quán)，車庫(kù)（位）的費(fèi)用在開發(fā)商銷售商品房時(shí)已加入售房成本，由業(yè)主共同承擔(dān);另一種意見認(rèn)為，開發(fā)商在銷售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供停車場(chǎng)所，作為小區(qū)的配套設(shè)施，業(yè)主享有車庫(kù)（位）的專有部分的所有權(quán);還有一種意見認(rèn)為，根據(jù)房隨地走原則，在商品房銷售完畢后，房屋所占的地下空間利用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移給業(yè)主，地下車庫(kù)（位）不可能脫離土地使用權(quán)單獨(dú)存在，理應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移給業(yè)主所有。（2）開發(fā)商所有說。此種觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)誰投資誰受益原則，小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟氖菄?guó)有土地使用權(quán)，分?jǐn)偯娣e僅僅限于地表的使用權(quán)，地下車庫(kù)（位）是利用該土地的地下空間而建造的，系開發(fā)商投資，且未作分?jǐn)偯娣e分到各業(yè)主頭上，應(yīng)為開發(fā)商所有，且該地下車庫(kù)（位）是具有相對(duì)獨(dú)立的封閉空間的。需補(bǔ)充一點(diǎn)，在實(shí)際中不計(jì)算容積率的地下建筑不參與土地面積分?jǐn)偂＃?）國(guó)家所有說，該觀點(diǎn)認(rèn)為地下車庫(kù)（位）屬于人防工程，根據(jù)《人民防空法》相關(guān)規(guī)定，應(yīng)推定為國(guó)家所有。（4）約定歸屬說。在法律沒有明確規(guī)定的前提下，遵循私法意思自治原則，地下車庫(kù)（位）歸屬應(yīng)由開發(fā)商和業(yè)主通過約定來確定其歸屬。我國(guó)《物權(quán)法》第74條對(duì)于車庫(kù)（位）的歸屬作出了規(guī)定，但該條款實(shí)際上是依據(jù)其屬性將小區(qū)車庫(kù)（位）分為“建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位、車庫(kù)”與“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位”兩大類，從而分別確立了其權(quán)屬的確認(rèn)規(guī)則。這里筆者提出一個(gè)問題，雖然本文分析的案例是商場(chǎng)的地下車庫(kù)，能否類推適用小區(qū)地下車庫(kù)權(quán)屬劃分的規(guī)定？對(duì)該問題本文中不再開展論述，留給讀者思考。

針對(duì)本案而言，在該地下車庫(kù)建成時(shí)，該市關(guān)于商品房配套車庫(kù)（位）需到房產(chǎn)主管部門進(jìn)行銷售備案的相關(guān)規(guī)定尚未出臺(tái)，而當(dāng)時(shí)業(yè)委會(huì)與開發(fā)公司之間關(guān)于該地下車庫(kù)也無權(quán)屬約定，開發(fā)公司提供的“審核報(bào)告”及“回函”載明，涉案地下車庫(kù)未包含在可用于銷售的非住宅面積內(nèi)，其建設(shè)成本也不在商業(yè)用房的銷售價(jià)格中，那么認(rèn)定該車庫(kù)屬于業(yè)主所有是不合理的。此外，截至目前為止，住建部門對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目并無相關(guān)公建配套的立項(xiàng)批文，那么我們可以推定涉案地下車庫(kù)也不屬于公建配套。綜上，該地下車庫(kù)屬于開發(fā)公司所有更為恰當(dāng)。

另外，關(guān)于開發(fā)公司提供的“審核報(bào)告”及“回函”能否作為定案依據(jù)的問題，本案中，涉案地下車庫(kù)建造時(shí)，該市有關(guān)一房一價(jià)政策的相關(guān)規(guī)定尚未出臺(tái)，當(dāng)時(shí)無需進(jìn)行物價(jià)局備案流程，因此，認(rèn)定“審核報(bào)告”及“回函”的證明效力并無不妥。然而在實(shí)際中，即便實(shí)施了一房一價(jià)政策，但由于物價(jià)局與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之間信息的不聯(lián)通，往往會(huì)使得某些開發(fā)商在實(shí)際銷售過程中依舊存在重復(fù)計(jì)算價(jià)格的問題，而如何彌補(bǔ)這一漏洞從而降低購(gòu)房者的損失值得我們思考。

問題3：本案中開發(fā)公司申請(qǐng)涉案地下車庫(kù)所有權(quán)首次登記時(shí)提交的材料是否齊備？

關(guān)于問題3，《無錫條例》第8條第2項(xiàng)規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)通過信息共享可以獲取的材料，不得要求申請(qǐng)人重復(fù)提供”。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第35條規(guī)定：“申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料;（二）建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料;（三）房屋已經(jīng)竣工的材料;（四）房地產(chǎn)調(diào)查或者測(cè)繪報(bào)告;（五）相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證;（六）其他必要材料”。本案中開發(fā)公司在申請(qǐng)涉案地下車庫(kù)登記時(shí)向登記機(jī)構(gòu)提交了登記申請(qǐng)書、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收備案表、測(cè)繪報(bào)告及建設(shè)開發(fā)成本專項(xiàng)審核報(bào)告等材料，未提交稅費(fèi)繳納憑證。對(duì)此，業(yè)委會(huì)認(rèn)為開發(fā)公司提交材料不齊全、登記機(jī)構(gòu)發(fā)證違法。就本案而言，涉案地下車庫(kù)與地上建筑同時(shí)規(guī)劃建造，從以往的登記資料中我們可以看出，相關(guān)的土地出讓金及稅費(fèi)已經(jīng)繳納且地上建筑早已登記發(fā)證。因此，在該地下車庫(kù)申請(qǐng)登記時(shí)無須重復(fù)提交稅費(fèi)繳納憑證，該地下車庫(kù)發(fā)證前也不存在單獨(dú)納稅問題，這也是為了響應(yīng)落實(shí)精簡(jiǎn)行政審批事項(xiàng)、放管服改革的精神，進(jìn)一步簡(jiǎn)化辦證材料，加快登記，提速增效，方便群眾登記的原則。登記機(jī)構(gòu)在受理開發(fā)公司申請(qǐng)資料后，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)將涉案地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)登記在開發(fā)公司名

問題4：登記機(jī)構(gòu)能否以存在權(quán)屬爭(zhēng)議為由對(duì)開發(fā)公司的申請(qǐng)不予登記？在收到業(yè)委會(huì)的書面異議后，其要求開發(fā)公司進(jìn)一步提供材料是否合理？

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第22條規(guī)定：“登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請(qǐng)人：（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的;（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的;（三）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的;（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形”。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第4.7.1.3規(guī)定：“公告期滿無異議的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。公告期間，當(dāng)事人對(duì)公告有異議的，應(yīng)當(dāng)在提出異議的期限內(nèi)以書面方式到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的辦公場(chǎng)所提出異議，并提供相關(guān)材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按下列程序處理：（一）根據(jù)現(xiàn)有材料異議不成立的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。（二）異議人有明確的權(quán)利主張，提供了相應(yīng)的證據(jù)材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并告知當(dāng)事人通過訴訟、仲裁等解決權(quán)屬爭(zhēng)議”。《無錫條例》第55條第1、2款規(guī)定：“利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)受理異議登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)將異議事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿”。第56條第1款規(guī)定：“異議申請(qǐng)人自異議登記之日起十五日內(nèi)，未向人民法院提起訴訟的，異議登記.失效;已經(jīng)提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)告知登記機(jī)構(gòu)”。本案中，業(yè)委會(huì)在登記公告期間提出異議，認(rèn)為地下車庫(kù)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有，但是業(yè)委會(huì)除了提交異議書之外，并未提供其他證據(jù)明確其對(duì)地下車庫(kù)擁有所有權(quán)，也未通過訴訟等方式表明雙方權(quán)屬爭(zhēng)議確實(shí)存在且正在通過法律途徑解決。而在實(shí)際中，登記機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋登記申請(qǐng)材料的審查原則是進(jìn)行形式審查，而非實(shí)質(zhì)審查，即審查其背后權(quán)屬糾紛問題，申請(qǐng)材料的真實(shí)性應(yīng)由登記申請(qǐng)人負(fù)責(zé)，因而在開發(fā)公司依法提供相應(yīng)的登記申請(qǐng)材料后，登記機(jī)構(gòu)不能以涉案地下車庫(kù)存在權(quán)屬爭(zhēng)議為由對(duì)其不予登記。

4總結(jié)

4.1明確權(quán)職，嚴(yán)格規(guī)范，加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)

作為登記機(jī)構(gòu)，其任何一個(gè)行政行為都與群眾的利益密切相關(guān)，因此，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)更為嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范地做出每一個(gè)行政行為，用好手中的每一分權(quán)力，每時(shí)每刻依法辦事，做到事事有法可依。同時(shí)，登記機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)自己的業(yè)務(wù)能力和技術(shù)本領(lǐng)，當(dāng)群眾遇到本案中類似的情形，向登記機(jī)構(gòu)提出異議或者質(zhì)疑時(shí)，其應(yīng)善于運(yùn)用政策法規(guī)做好深人細(xì)致的宣傳解釋工作，消除困惑、理清情緒，減少對(duì)立，真正贏得群眾的理解和支持。在訴訟發(fā)生后，登記機(jī)構(gòu)也要善于抓住問題的焦點(diǎn)，從法律層面分析自身行為是否合法合規(guī)。

4.2及時(shí)建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案及預(yù)警機(jī)制

像本案中，即便是地下車庫(kù)（位）的糾紛，也關(guān)系著眾多百姓的利益，如果處理不當(dāng)，很可能引起群體性突發(fā)事件。作為直接面對(duì)百姓的窗口單位，登記機(jī)構(gòu)非常有必要建立相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案及預(yù)警機(jī)制，切實(shí)保障廣大人民群眾的生命與財(cái)產(chǎn)安全，其可以確立分級(jí)負(fù)責(zé)，逐級(jí)管理的原則，建立相應(yīng)的應(yīng)急小組，及時(shí)地將可能事態(tài)嚴(yán)重化的相關(guān)事項(xiàng)報(bào)備給政法委。同時(shí)為防患于未然，登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)功在平時(shí)，不斷完善預(yù)測(cè)預(yù)警機(jī)制，定期對(duì)各種可能引發(fā)突發(fā)公共事件的預(yù)測(cè)預(yù)警信息進(jìn)行綜合分析，定期組織相關(guān)的學(xué)習(xí)活動(dòng)，最大程度地降低不動(dòng)產(chǎn)登記過程中的“隱患”。

4.3進(jìn)一步深思

在實(shí)際中，對(duì)于開發(fā)商和業(yè)主而言，兩者的經(jīng)濟(jì)地位和能力顯然不平等，不乏有些開發(fā)商在取得地下車庫(kù)（位）的所有權(quán)后拾高車庫(kù)位的出租或者出售價(jià)格從而損害業(yè)主的權(quán)利，而業(yè)主在遇到此類情況時(shí)，方面存在維權(quán)成本高的問題，另一方面由于相關(guān)法律制度的缺失，也比較難以勝訴，業(yè)主的權(quán)利該如何得以保障和維護(hù)？筆者認(rèn)為，立法上應(yīng)盡快出臺(tái)更為完善的關(guān)于地下車庫(kù)（位）或者公建配套設(shè)施的相關(guān)法律法規(guī)和政策，給登記機(jī)構(gòu)關(guān)于地下車庫(kù)（位）登記的合法依據(jù)，同時(shí)可通過司法解釋、地方性法規(guī)等細(xì)化地下車庫(kù)（位）登記的具體操作，使“首先滿足業(yè)主的需要”落到實(shí)處。而作為登記機(jī)構(gòu)，在今后涉及到此類登記時(shí)應(yīng)當(dāng)更加斟酌審慎，在依法依規(guī)的情況下更好地去平衡各方利益。

參考文獻(xiàn)：

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2.馮婷艷.小區(qū)車庫(kù)＼車位歸屬問題探析.法制與社會(huì).2009.03