不動產(chǎn)收益權(quán)的權(quán)利屬性與登記公示

摘要：不動產(chǎn)收益權(quán)是權(quán)利人基于基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目等不動產(chǎn)獲取預(yù)期收益的一項財產(chǎn)權(quán)利。從不動產(chǎn)收益權(quán)的權(quán)利行使過程、司法實踐和物權(quán)法立法過程看，不動產(chǎn)收益權(quán)屬于債權(quán)范疇。由于不動產(chǎn)收益權(quán)不具備不動產(chǎn)登記能力，現(xiàn)實登記操作難度較大，現(xiàn)階段不宜將不動產(chǎn)收益權(quán)納入不動產(chǎn)登記。但是，未來可以考慮不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)與不動產(chǎn)收益權(quán)融資登記信息互通共享，為相關(guān)交易和查詢提供便利。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)收益權(quán);收費權(quán);不動產(chǎn)登記

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）06-0027-33 收稿日期：2020-04-20

不動產(chǎn)收益權(quán)是伴隨國家大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)生與發(fā)展起來的，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)往往投資大，回報周期長，融資需求高。而基礎(chǔ)設(shè)施往往涉及社會公共利益，法律一般限制其流通或者抵押融資。于是，金融創(chuàng)新就將目光鎖定在不動產(chǎn)收益權(quán)。經(jīng)過20余年的發(fā)展，不動產(chǎn)收益權(quán)已經(jīng)成為重要的融資擔(dān)保手段。但是作為新型權(quán)利，不動產(chǎn)收益權(quán)如何界定？如何進(jìn)行法律定性？能否納入不動產(chǎn)登記？目前尚無定論，值得探討。

1不動產(chǎn)收益權(quán)的界定

在現(xiàn)階段，不動產(chǎn)收益權(quán)作為重要融資工具，其融資功能主要是通過權(quán)利質(zhì)押和資產(chǎn)證券化等方式實現(xiàn)的。1999年，《國務(wù)院關(guān)于收費公路項目貸款擔(dān)保問題的批復(fù)》（國函[1999]28號）規(guī)定，“公路建設(shè)項目法人可以用收費公路的收費權(quán)質(zhì)押方式向國內(nèi)銀行申請抵押貸款，以省級人民政府批準(zhǔn)的收費文件作為公路收費權(quán)的權(quán)利證書，地市級以上交通主管部門作為公路收費權(quán)質(zhì)押的登記部門。質(zhì)權(quán)人可以依法律和行政法規(guī)許可的方式取得公路收費權(quán)，并實現(xiàn)質(zhì)押權(quán)”。2000年，《國務(wù)院關(guān)于實施西部大開發(fā)若干政策措施的通知》（國發(fā)[2000]33號）要求，“擴大以基礎(chǔ)設(shè)施項目收費權(quán)或收益權(quán)為質(zhì)押發(fā)放貸款的范圍”。同年，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第97條規(guī)定，“以公路橋梁、公路隧道或者公路渡口等不動產(chǎn)收益權(quán)出質(zhì)的，按照擔(dān)保法第75條第4項的規(guī)定處理”。即不動產(chǎn)收益權(quán)屬于“依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利”。2001年，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院西部開發(fā)辦關(guān)于西部大開發(fā)若干政策措施實施意見的通知》（國辦發(fā)[2001]73號）要求，“繼續(xù)辦好農(nóng)村電網(wǎng)收益權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，開展公路收費權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，創(chuàng)造條件逐步將收費權(quán)質(zhì)押貸款范圍擴大到城市供水、供熱、公交、電信等城市基礎(chǔ)設(shè)施項目。對具有一定還貸能力的水利開發(fā)項目和城市環(huán)保項目（如城市污水處理和垃圾處理等），探索逐步開辦以項目收益權(quán)或收費權(quán)為質(zhì)押發(fā)放貸款的業(yè)務(wù)”。2002年，中國人民銀行聯(lián)合教育部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步解決學(xué)生公寓等高等學(xué)校后勤服務(wù)設(shè)施建設(shè)資金問題的若干意見》（銀發(fā)[2002]220號），要求“商業(yè)銀行要積極開展學(xué)生公寓收費權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，應(yīng)與借款人簽定書面質(zhì)押合同”。2007年出臺《物權(quán)法》，規(guī)定應(yīng)收賬款可以質(zhì)押，質(zhì)權(quán)自信貸征信機構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。同年，中國人民銀行制定《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》，規(guī)定“公路、橋梁、隧道、渡口等不動產(chǎn)收費權(quán)”可以作為應(yīng)收賬款。2014年，中國證監(jiān)會制定的《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理》規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)財產(chǎn)或不動產(chǎn)收益權(quán)，可以作為資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。2015年，國家發(fā)改委等部門制定《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》，對能源、交通運輸、水利、環(huán)境保護(hù)、市政工程等基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)領(lǐng)域的特許經(jīng)營活動進(jìn)行了規(guī)范。規(guī)定特許經(jīng)營協(xié)議可以約定特許經(jīng)營者通過向，用戶收費等方式取得收益，向用戶收費不足以覆蓋特許經(jīng)營建設(shè)、運營成本及合理收益的，可由政府提供可行性缺口補助，包括政府授予特許經(jīng)營項目相關(guān)的其它開發(fā)經(jīng)營權(quán)益。還規(guī)定“探索利用特許經(jīng)營項目預(yù)期收益質(zhì)押貸款，支持利用相關(guān)收益作為還款來源”。2016年，財政部制定《政府和社會資本合作項目財政管理暫行辦法》，規(guī)定“對于歸屬項目公司的資產(chǎn)及權(quán)益的所有權(quán)和收益權(quán)，經(jīng)行業(yè)主管部門和財政部門同意，可以依法設(shè)置抵押、質(zhì)押等擔(dān)保權(quán)益，或進(jìn)行結(jié)構(gòu)化融資，但應(yīng)及時在財政部PPP綜合信息平臺上公示”。與特許經(jīng)營和PPP項目發(fā)展需求相適應(yīng)，2017年修訂的《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》將交通運輸收費權(quán)擴展至能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目的收益權(quán)，規(guī)定“能源、交通運輸、水利、環(huán)境保護(hù)、市政工程等基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目收益權(quán)”可以作為應(yīng)收賬款的權(quán)利，不動產(chǎn)收益權(quán)的范圍得以極大擴展。

從這些政策演進(jìn)可以看出，不動產(chǎn)收益權(quán)主要是指權(quán)利人基于基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目的特許經(jīng)營，收取費用而獲取預(yù)期收益的一項財產(chǎn)權(quán)利。不動產(chǎn)收益權(quán)具有以下特征：

第一，不動產(chǎn)收益權(quán)通過行使不動產(chǎn)收費權(quán)獲取收益。不動產(chǎn)收益權(quán)主要由不動產(chǎn)收費權(quán)演化而來，而收費權(quán)是特許經(jīng)營活動的一部分。實踐中，收費權(quán)種類繁多，常見的有水、電、氣、熱等公共服務(wù)收費權(quán)，醫(yī)院收費權(quán)、學(xué)生公寓收費權(quán)，公路、橋梁、隧道、渡口收費權(quán)，公園、景區(qū)、私立博物館等門票收費權(quán)、電費收費權(quán)、停車場收費權(quán)等。據(jù)中國資產(chǎn)證券化分析平臺統(tǒng)計，收益權(quán)產(chǎn)品主要有供熱供電收益權(quán)、收費路橋收益權(quán)、公交客運票務(wù)收益權(quán)、電力上網(wǎng)收費權(quán)、水費收益權(quán)、燃?xì)馐召M權(quán)、公園景區(qū)門票收益權(quán)、污水處理收費權(quán)、航空票務(wù)收益權(quán)、學(xué)費收益權(quán)、廢棄物處理收費權(quán)。這些情形中，權(quán)利行使的外觀都是收費或收益，但不都是不動產(chǎn)收益權(quán)。有些是銷售、出租產(chǎn)生的債權(quán)，比如水電氣熱收費權(quán)、學(xué)生公寓收費權(quán)，有些是提供服務(wù)或者勞務(wù)產(chǎn)生的債權(quán)，比如醫(yī)院收費權(quán)、電力上網(wǎng)收費權(quán)、門票收費權(quán)，有些是動產(chǎn)收益權(quán)（比如公交、航空票務(wù)收費權(quán)），這些就不屬于不動產(chǎn)收益權(quán)的范疇。

第二，不動產(chǎn)收益權(quán)是預(yù)期的經(jīng)營性收費權(quán)。收費權(quán)一般包括行政收費（比如登記機構(gòu)收取的不動產(chǎn)登記費）、事業(yè)收費（比如學(xué)校收取的學(xué)費）和經(jīng)營性收費。由于行政和事業(yè)收費都納入預(yù)算管理，不具有可轉(zhuǎn)讓性。因此，不動產(chǎn)收益權(quán)主要是經(jīng)營性收費權(quán)。經(jīng)營性收費權(quán)是經(jīng)行政特許而賦予收費權(quán)人的一項權(quán)利，收費權(quán)人據(jù)此提供經(jīng)營性服務(wù)，通過政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價等收費方式，取得一定財產(chǎn)權(quán)。該權(quán)利可以依法讓與，具備流通和融資的條件，因而也具備了收益權(quán)的法律意義。在收費公路權(quán)益中，既包括道路通行收費權(quán)，也包括廣告經(jīng)營權(quán)、服務(wù)設(shè)施經(jīng)營權(quán)。但是，廣告經(jīng)營權(quán)和服務(wù)設(shè)施經(jīng)營權(quán)的獲益是通過公路經(jīng)營主體與特定使用者的現(xiàn)時債權(quán)實現(xiàn)的，屬于現(xiàn)在應(yīng)收賬款。道路通行收費權(quán)是通過未來一定時期對道路通行者進(jìn)行收費實現(xiàn)的，符合不動產(chǎn)收益權(quán)的預(yù)期債權(quán)特性，可以作為不動產(chǎn)收益權(quán)。實踐中，不動產(chǎn)收益權(quán)和收費權(quán)有時不完全等同。在PPP項目中，不動產(chǎn)收益權(quán)就包括使用者付費、政府付費和可行性缺口補助等部分，此時收益權(quán)既包括社會收費，也包括財政撥款、專項資金。

第三，不動產(chǎn)收益權(quán)是特許經(jīng)營項目的收益權(quán)。不動產(chǎn)收益權(quán)主要基于基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目建設(shè)和運行。《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》對關(guān)系社會公共利益和公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項目以及公用事業(yè)項目范圍進(jìn)行了列舉，主要包括能源、交通運輸、郵電通訊、水利、城市設(shè)施、市政工程、科教文衛(wèi)體項目等。在我國，基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目往往采取特許經(jīng)營，政府通過協(xié)議明確權(quán)利義務(wù)和風(fēng)險分擔(dān)，約定其在一定期限和范圍內(nèi)投資建設(shè)運營基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)，提供公共產(chǎn)品或者公共服務(wù)并獲得收益。必須由法律規(guī)定或者政府特許經(jīng)營是不動產(chǎn)收益權(quán)設(shè)立的前提。實踐中，同一經(jīng)營主體依托不動產(chǎn)收取費用，有的是基于特許經(jīng)營，有的是基于普通經(jīng)營。判斷一項經(jīng)營活動是否為特許經(jīng)營，一是看經(jīng)營者在某一地區(qū)或某一領(lǐng)域是否處于壟斷經(jīng)營的地位;二是看壟斷地位的獲得和維持是否依靠行政權(quán)力;三是看收費價格是否有嚴(yán)格的行政管制。就收費公路來講，公路經(jīng)營主體收取通行費就是特許經(jīng)營，在公路服務(wù)區(qū)提供餐飲或住宿服務(wù)就是普通經(jīng)營。只有通過特許經(jīng)營取得收費權(quán)進(jìn)而獲取收益，才可視為不動產(chǎn)收益權(quán)。

2不動產(chǎn)收益權(quán)的法律屬性

不動產(chǎn)收益權(quán)廣泛存在于社會實踐，但除了擔(dān)保法司法解釋有所涉及，法律上還沒有明確的規(guī)定。不動產(chǎn)收益權(quán)屬于什么性質(zhì)的權(quán)利？備受爭論。有的認(rèn)為不動產(chǎn)收益權(quán)屬于普通債權(quán)。因為從法律屬性上來說，公用事業(yè)收費權(quán)屬于合同債權(quán)，我國《物權(quán)法》稱之為“應(yīng)收賬款”。就公路收費而言，收費是典型的合同行為，合同債權(quán)人是公路建設(shè)的項目法，人，其權(quán)利是收取車輛通行費。合同債務(wù)人是在特定期間使用收費公路的車輛所有人，其義務(wù)是支付車輛通行費。不動產(chǎn)收益權(quán)不直接支配、也不直接利用不動產(chǎn)，只是借助不動產(chǎn)收取一定的費用，屬于請求權(quán)，不宜看作用益物權(quán)。但是這種請求權(quán)與一般意義上的請求權(quán)是有差別的，即繳費義務(wù)人是眾多的使用不動產(chǎn)的消費者。有的認(rèn)為不動產(chǎn)收益權(quán)屬于用益物權(quán)。因為物權(quán)的本質(zhì)不在于對不動產(chǎn)的支配，而是強調(diào)權(quán)利人能直接獲得收益。不動產(chǎn)收益權(quán)賦予權(quán)利人直接從不動產(chǎn)獲得收益的權(quán)利，與物權(quán)對不動產(chǎn)上獲得收益的內(nèi)在要求在本質(zhì)上一致。從物權(quán)一般特征看，不動產(chǎn)收益權(quán)具有獨立性、用益性、排他性等用益物權(quán)的特性，應(yīng)當(dāng)定性為用益物權(quán)。有的認(rèn)為不動產(chǎn)收益權(quán)屬于特殊財產(chǎn)權(quán)。因為收費權(quán)主要根據(jù)法律規(guī)定或者行政特許產(chǎn)生，并非基于合同關(guān)系產(chǎn)生，不屬于債權(quán)。收費權(quán)基于物的收益，但并非基于對物的直接支配和使用獲取收益，因而也不屬于用益物權(quán)。收費權(quán)本質(zhì)是取得一定債權(quán)的資格，能夠在未來對享受設(shè)施服務(wù)的不特定主體收取費用。不動產(chǎn)收益權(quán)多基于行政特許而產(chǎn)生，與基于合同產(chǎn)生的應(yīng)收賬款不同，應(yīng)作為一類單獨的權(quán)利。總的看，這些觀點都有一定道理，但也都突破了既有理論。認(rèn)為是普通債權(quán)的，突破了合同主體特定的原則;認(rèn)為是用益物權(quán)的，突破了支配權(quán)與請求權(quán)的邊界;認(rèn)為是特殊財產(chǎn)權(quán)的，突破了財產(chǎn)權(quán)物債二分體系，出現(xiàn)了“騎墻者”。在現(xiàn)有框架下，宜將不動產(chǎn)收益權(quán)定性為債權(quán)，一種可預(yù)期的將來債權(quán)，主要理由在于：

首先，從權(quán)利行使過程看，不動產(chǎn)收益權(quán)實際是一個締約、履約的過程。不動產(chǎn)收益權(quán)屬于特定的將來債權(quán)，這些將來的債權(quán)之所以可以特定是因為存在將來發(fā)生債權(quán)的法律基礎(chǔ)或者事實基礎(chǔ)。具體而言，收益權(quán)人通過政府的特許經(jīng)營，取得締結(jié)合同的權(quán)利或者資格，然后借此與每一個不動產(chǎn)設(shè)施或服務(wù)的受用者分別成立合同，并收取相應(yīng)費用，在每一個合同中繳費義務(wù)人都是特定的。收益權(quán)人能夠向他人收費，是因為雙方締結(jié)了明示或默示的協(xié)議，只要其履行了提供設(shè)施或服務(wù)的義務(wù)，就可以請求對方支付相應(yīng)價款。如果沒有這種契約關(guān)系的存在，收益權(quán)人無權(quán)向任何人收取費用。這說明，不動產(chǎn)收益權(quán)實際上是金錢債權(quán)的請求權(quán)。從反面來說，如果不動產(chǎn)收益權(quán)不是債權(quán)，是一種用益物權(quán)，那么收費權(quán)質(zhì)押實質(zhì)上是一種不動產(chǎn)質(zhì)押，而我國物權(quán)法僅規(guī)定動產(chǎn)質(zhì)押，這實際上堵塞了收費權(quán)成為擔(dān)保物權(quán)的路徑。再者，通過行政特許能夠設(shè)立取水權(quán)、礦業(yè)權(quán)等準(zhǔn)用益物權(quán)，同理，通過行政特許應(yīng)該也能夠設(shè)立準(zhǔn)債權(quán)，即將來債權(quán)。如果因為此特殊性就否定不動產(chǎn)收益權(quán)的債權(quán)屬性，那么目前通過債權(quán)讓與性來構(gòu)建的收益權(quán)質(zhì)押和轉(zhuǎn)讓制度實踐，也將缺失理論和合法性基礎(chǔ)。

其次，司法實踐中，將特許經(jīng)營項目的收益權(quán)作為將來金錢債權(quán)。2015年，最高人民法院發(fā)布第53號指導(dǎo)案例《福建海峽銀行股份有限公司福州五一支行訴長樂亞新污水處理有限公司、福州市政工程有限公司金融借款合同糾紛案》。判決書指出，污水處理項目收益權(quán)雖系將來金錢債權(quán)，但其行使期間及收益金額均可確定，其屬于確定的財產(chǎn)權(quán)利。因污水處理項目收益權(quán)系基于提供污水處理服務(wù)而產(chǎn)生的將來金錢債權(quán)，依其性質(zhì)亦可納人依法可出質(zhì)的“應(yīng)收賬款”的范疇。因此，訟爭污水處理項目收益權(quán)作為特定化的財產(chǎn)權(quán)利，可以允許其出質(zhì)。最高人民法院的指導(dǎo)案例往往是司法實踐經(jīng)驗的總結(jié)和提升，該指導(dǎo)案例確定了不動產(chǎn)收益權(quán)既是將來金錢債權(quán)，也是可以特定化的財產(chǎn)權(quán)，具有很強指導(dǎo)性。

再次，物權(quán)法立法過程中，傾向于將不動產(chǎn)收益權(quán)作為應(yīng)收賬款。2005年《物權(quán)法（草案）》第2次審議稿規(guī)定公路、電網(wǎng)等收費權(quán)可以出質(zhì)。2006年《物權(quán)法（草案）》第5次、第6次審議稿都規(guī)定公路、橋梁等收費權(quán)、應(yīng)收賬款可以質(zhì)押。但是在審議中，有的委員提出，公路、橋梁等收費權(quán)指權(quán)利人對將來可能產(chǎn)生的收益享有的請求權(quán)，實際上是一種預(yù)期債權(quán)，可以納入應(yīng)收賬款，而且目前收費情況比較混亂，哪些收費權(quán)可以質(zhì)押，哪些不能質(zhì)押，還需進(jìn)一步清理。因此，《物權(quán)法》最后還是刪除了“公路、橋梁等收費權(quán)”。但是，應(yīng)收賬款的概念中實際包括了“公路、橋梁等收費權(quán)”。《物權(quán)法》出臺后，中國人民銀行制定《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》，明確將公路、橋梁等收費權(quán)納人應(yīng)收賬款范疇。2018年《民法典各分編（草案）》第一次審議稿中，將“應(yīng)收賬款”改為“取得應(yīng)收賬款、不動產(chǎn)收益的權(quán)利”。而在2019年《民法典（草案）》征求意見稿中，將“應(yīng)收賬款”改為“現(xiàn)有的以及.將有的應(yīng)收賬款”，《民法典》最終保留了該規(guī)定。因此，從《物權(quán)法》立法過程看，立法者傾向?qū)⒉粍赢a(chǎn)收益權(quán)歸屬于應(yīng)收賬款。

應(yīng)收賬款是權(quán)利人因提供一定的貨物、服務(wù)或設(shè)施而獲得的要求義務(wù)人付款的權(quán)利以及依法享有的其他付款請求權(quán)，屬于金錢債權(quán)。與典型的因賒銷貿(mào)易產(chǎn)生的一般應(yīng)收賬款相比，不動產(chǎn)收益權(quán)的特別之處在于由特許經(jīng)營設(shè)立，但歸根結(jié)底，不動產(chǎn)收益權(quán)本質(zhì)上還是屬于具有金錢給付內(nèi)容的債權(quán)。

3不動產(chǎn)收益權(quán)的登記公示

目前，不動產(chǎn)收益權(quán)已納人應(yīng)收賬款，涉及質(zhì)押、轉(zhuǎn)讓的，由中國人民銀行征信中心依據(jù)《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》進(jìn)行登記公示。但是對于不動產(chǎn)收益權(quán)本身要不要登記，如何登記，尚無明確規(guī)定。有的認(rèn)為，既然收費權(quán)與特定基礎(chǔ)設(shè)施有著密切聯(lián)系，因此收費權(quán)質(zhì)押的登記部門應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記部門保持一致。有的認(rèn)為，不動產(chǎn)所有權(quán)或用益物權(quán)通過不動產(chǎn)登記簿得以公示，而不動產(chǎn)收費權(quán)由于質(zhì)押實現(xiàn)而被轉(zhuǎn)移至他人時，該收益權(quán)轉(zhuǎn)移的事實因為沒有登記無從被人知曉。當(dāng)不動產(chǎn)所有權(quán)或用益物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，受讓人就會發(fā)現(xiàn)該不動產(chǎn)收費權(quán)已經(jīng)被轉(zhuǎn)移至他人，影響交易安全，因此需要將不動產(chǎn)收益權(quán)納入不動產(chǎn)登記簿記載。那么，不動產(chǎn)收益權(quán)是否需要進(jìn)行不動產(chǎn)登記？愚見以為，目前不宜將不動產(chǎn)收益權(quán)納入不動產(chǎn)登記。

首先，不動產(chǎn)收益權(quán)不具備不動產(chǎn)登記能力。具備登記能力的財產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)物權(quán)，或者與不動產(chǎn)物權(quán)有法律關(guān)聯(lián)，并且這些權(quán)利或者權(quán)利事項載入登記簿后，能夠產(chǎn)生正面的法律社會效果。根據(jù)上述分析，不動產(chǎn)收益權(quán)屬于將來債權(quán)，不是物權(quán)。不動產(chǎn)收益權(quán)僅僅是利用不動產(chǎn)提供服務(wù)來收取費用，并不直接支配使用不動產(chǎn)，也沒有任何物權(quán)性的效力，說不上與不動產(chǎn)物權(quán)有法律關(guān)聯(lián)。特許經(jīng)營權(quán)可長達(dá)30年，如果將不動產(chǎn)收益權(quán)在登記簿上記載，一定程度上能夠彰顯收益權(quán)并穩(wěn)定投資者信心，但是這也會出現(xiàn)不動產(chǎn)收益權(quán)在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中登記，不動產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押在動產(chǎn)融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)登記，兩個系統(tǒng)登記的要求不一樣，可能導(dǎo)致權(quán)利秩序的混亂，影響不動產(chǎn)收益權(quán)融資效能。如果賦子不動產(chǎn)收益權(quán)登記能力，將不動產(chǎn)收益權(quán)擔(dān)保作為抵押來設(shè)計，而其他債權(quán)擔(dān)保都是質(zhì)押，顯然就割裂了收益權(quán)與債權(quán)之間的密切聯(lián)系，造成法律體系上的不協(xié)調(diào)。再者，如果不動產(chǎn)收益權(quán)擔(dān)保能夠設(shè)計為抵押，那也不排除基礎(chǔ)設(shè)施項目所有權(quán)或用益物權(quán)抵押的可能，屆時權(quán)利實現(xiàn)將異常復(fù)雜。因此，將不動產(chǎn)收益權(quán)載入不動產(chǎn)登記簿，法律社會效果難以正面評估。同時，不動產(chǎn)收益權(quán)還處于政策規(guī)章層面，并未進(jìn)人到法律文本，該權(quán)利的權(quán)能尚在摸索，還沒有形成穩(wěn)定的權(quán)利預(yù)期，若此時將其記載到不動產(chǎn)登記簿，由于權(quán)利之間的關(guān)系不清楚，必然會擾亂登記簿內(nèi)部秩序。缺乏登記能力，是不動產(chǎn)收益權(quán)不能進(jìn)行不動產(chǎn)登記的根本原因。

其次，不動產(chǎn)收益權(quán)納人不動產(chǎn)登記面臨操作技術(shù)上的障礙。不動產(chǎn)登記中的“物”必須是特定化的，無法特定的“物”在登記技術(shù)上難以實現(xiàn)。不動產(chǎn)收益權(quán)如果在登記簿上記載，一種辦法是作為不動產(chǎn)所有權(quán)或者用益物權(quán)的附屬權(quán)利事項登記。但是，公路、橋梁、隧道等基礎(chǔ)設(shè)施的所有權(quán)在我國法律上沒有明確的界定，也未采取適當(dāng)?shù)姆椒ü緳?quán)利狀況，金融實踐創(chuàng)新出不動產(chǎn)收益權(quán)擔(dān)保，不以不動產(chǎn)所有權(quán)而以其收益權(quán)作為擔(dān)保，正是為了回避這些不動產(chǎn)是否可以擔(dān)保以及如何設(shè)定擔(dān)保的爭議。由于基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目的用地、規(guī)劃或者權(quán)屬情況非常復(fù)雜，受技術(shù)或管理限制，實踐中能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記的較少，加上不動產(chǎn)登記是依申請登記，這些基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)登記后權(quán)能受限，實際辦理不動產(chǎn)登記的少之又少。一些地方對高速公路進(jìn)行了登記，但也只是登記了土地權(quán)利，地上建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)沒有體現(xiàn)。基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目本身未登記，依托基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目登記而進(jìn)行不動產(chǎn)收益權(quán)登記就沒有操作基礎(chǔ)。實際中，公路合法建成通行就可以收費，并不用等著辦完公路產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。因此，不動產(chǎn)收益權(quán)的設(shè)立和行使與基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目建設(shè)運行有關(guān)系，與基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目是否登記并沒有影響。另一種辦法是采取文件登記的方式。因為不動產(chǎn)收益權(quán)必須依法設(shè)立并具備合法的收費依據(jù)，收費主體、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費期限等必須是確定的，這樣就可以將收費文件的主要內(nèi)容登記下來，表彰不動產(chǎn)收益權(quán)。但是，目前已經(jīng)取消收費許可制度，全面建立了收費目錄清單和收費公示制度，收費主體、收費標(biāo)準(zhǔn)等收費文件內(nèi)容已經(jīng)向社會全面公開公示，收費主體等內(nèi)容變化的也需要審批并公示。這種情況下，再額外對不動產(chǎn)收益權(quán)在登記簿上進(jìn)行文件登記，顯然沒有必要。登記操作技術(shù)上的障礙，也是不動產(chǎn)收益權(quán)不能納人不動產(chǎn)登記需要考慮的重要因素。

最后，不動產(chǎn)收益權(quán)不納入不動產(chǎn)登記不會影響交易安全。不動產(chǎn)收益權(quán)的產(chǎn)生和實現(xiàn)與不動產(chǎn)所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)密切相關(guān)。最高人民法院2015年發(fā)布的第53號指導(dǎo)案例指明，在污水處理項目中，特許經(jīng)營權(quán)是對污水處理廠進(jìn)行運營和維護(hù)，并獲得相應(yīng)收益的權(quán)利。污水處理廠的運營和維護(hù)，屬于經(jīng)營權(quán)人的義務(wù);而污水處理廠的收益權(quán)，則屬于經(jīng)營權(quán)人所享有的權(quán)利。由于對污水處理廠的運營和維護(hù)并不屬于可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)權(quán)利，故污水處理項目特許經(jīng)營權(quán)的質(zhì)押，實際上是污水處理項目收益權(quán)的質(zhì)押。這樣，不動產(chǎn)收益權(quán)在質(zhì)押或者轉(zhuǎn)讓時，與不動產(chǎn)所有權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)就發(fā)生了分離，變成了一個單獨的權(quán)利，不動產(chǎn)收益權(quán)、不動產(chǎn)所有權(quán)和特許經(jīng)營權(quán)分屬不同的權(quán)利主體。如果此時不動產(chǎn)所有權(quán)也轉(zhuǎn)讓，而不動產(chǎn)權(quán)利人刻意隱瞞不動產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的事實，加上不動產(chǎn)收益權(quán)未登記而讓第三人難以知曉，或許會對不動產(chǎn)交易產(chǎn)生一定影響。但實際上，在收費主體等信息都已公示的情況下，第三人只要善意地稍加留意，就能夠掌握該信息。再者，不動產(chǎn)收益權(quán)所基于的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目都是特殊的物，根據(jù)目前法律基本不能轉(zhuǎn)讓交易，即使有的能夠轉(zhuǎn)讓，也必須經(jīng)過相關(guān)行政主管部門的嚴(yán)格審批，這種程序設(shè)置也能夠為交易主體提供足夠的保障。誠然，不動產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓實際上屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓，為了避免同一不動產(chǎn)收益權(quán)先轉(zhuǎn)讓后質(zhì)押，或者先質(zhì)押后轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的權(quán)利沖突，倒是有必要以登記的方式對不動產(chǎn)收益權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行公示，以透明交易關(guān)系。而這一點已經(jīng)在《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》作出規(guī)定，動產(chǎn)融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)也能夠滿足登記公示的要求。因而，不動產(chǎn)收益權(quán)不進(jìn)行不動產(chǎn)登記，不會對交易安全造成不利的影響。

當(dāng)然，也要看到，財產(chǎn)權(quán)是多元的，金融創(chuàng)新實踐不會永遠(yuǎn)拘泥于物權(quán)與債權(quán)的二分，抑或動產(chǎn)與不動產(chǎn)的界限，有些時候是交織融合、難以清晰劃分的。不動產(chǎn)收益權(quán)畢竟依賴于不動產(chǎn)而存在，未來隨著基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)擴權(quán)賦能，有了不動產(chǎn)登記的動力，同時基礎(chǔ)設(shè)施登記覆蓋面逐步提高，具備“物”的關(guān)聯(lián)條件后，可以考慮不動產(chǎn)登記系統(tǒng)與動產(chǎn)融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)互聯(lián)互通，讓不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)和不動產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押轉(zhuǎn)讓信息實時共享，為相關(guān)交易和查詢提供更大的便利。

參考文獻(xiàn)：

1.賈礫解沖.論收費權(quán)與收費權(quán)質(zhì)押的性質(zhì).人民司法.2019.09

2.丁崇泰李文范莉莉.關(guān)于PPP項目收益權(quán)流轉(zhuǎn)的思考.經(jīng)濟研究參考.2019.15

3.高圣平.物權(quán)法與擔(dān)保法：對比分析與適用.人民法院出版社.2010

4.陳本寒.新類型擔(dān)保的法律定位.清華法學(xué).2014.02

5.譚九生蒲紅華.公路收費權(quán)質(zhì)押貸款擔(dān)保若干問題的探討.當(dāng)代法學(xué).2003.01

6.房紹坤.民法典物權(quán)編用益物權(quán)的立法建議.清華法學(xué).2018.02

7.宋剛.論收益權(quán)能的用益物權(quán)化.法商研究.2013.06

8.李遙.不動產(chǎn)收益權(quán)擔(dān)保相關(guān)法律問題探析.人民司法.2012.11

9.王利明.收費權(quán)質(zhì)押的若干問題探討.法學(xué)雜志.2007.02

10.高圣平.民法典擔(dān)保物權(quán)制度修正研究——以《民法典各分編（草案）》為分析對象.江西社會科學(xué).2018.10

11.程嘯.擔(dān)保物權(quán)研究.中國人民大學(xué)出版社.201712.吳小青.關(guān)于收費權(quán)質(zhì)押問題研究的文獻(xiàn)綜述.中南財經(jīng)政法大學(xué)研究生學(xué)報.2017.01

13.全國人民代表大會常務(wù)委員會法制工作委員會民法室編著.物權(quán)法立法背景與觀點全集.法律出版社.2007

14.胡康生主編.中華人民共和國物權(quán)法釋義.法律出版社.2007

15.肖攀.不動產(chǎn)登記能力的闡釋與完善.中國不動產(chǎn)法研究.2019.01

16.高圣平.論土地承包收益權(quán)擔(dān)保的法律構(gòu)造——兼評吉林省農(nóng)地金融化的地方實踐，法律科學(xué)（西北政法大學(xué)學(xué)報）.2015.06