基于特征指標分析的城市住宅供求關系研究

樓江　周銘嫻

摘要：城市住宅市場經過幾十年的發展已趨于成熟，在“房住不炒”原則指導下，各地房地產市場調控政策已不適宜“一刀切”。采用相關統計年鑒數據，選擇相應的特征指標，分析了全國典型城市住宅市場供求關系及特征。研究發現：部分城市的住宅市場已出現絕對供給數量過剩，但市場仍供不應求;部分城市住宅供給數量未過剩，但市場交易不景氣。基于此，對各種失衡表現的形成機理加以分析后提出了若干制定房地產市場調控政策的參考依據。

關鍵詞：住宅市場;供給;需求

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）06-0008-13

收稿日期：2020-04-15

住宅作為人們的直接需求品，長期以來被賦予了諸多屬性，除了可以提供遮風避雨的居住功能外，在很多城市則呈現出了顯著的投資品屬性。在中央明確了住宅發展的宗旨“房子是用來住的”的背景下，科學、合理地評價區域住宅供求關系，不僅有助于優化差異化的房地產調控政策，更有助于資源的有效配置。為此，本文選取了全國22個典型城市的數據，分析住宅市場的供求特征，以期為制定有效的政策工具提供依據。

1典型城市住宅市場供給與需求狀況

1.1住宅供給市場狀況

反映住宅供給市場狀況的指標有很多，如土地供應面積、住宅施工面積、住宅開發投資額、住宅竣工面積和套數等，本文選取了住宅竣工面積和住宅竣工套數作為對住宅供給的增量市場的衡量指標，表征住宅的實際供給。當年度住宅竣工面積增加和竣工套數增加，即可認為住宅的供給量上漲。

從圖1各城市的住宅峻工面積和竣工套數來看，重慶最高，達到了3316.37萬平方米和38.55萬套，遠超其他城市，主要原因是近些年重慶土地供應面積較大。此外，上海、天津和西安的住宅竣工面積也較高，均超過了1200萬平方米，竣工套數均超過了13萬套，而蘭州、深圳和大連的竣工面積偏低，均不足250萬平方米，竣工套數不到2.5萬套。1.2住宅需求市場狀況

反映住宅需求市場狀況的指標有很多，比如城市人口、家庭戶數、居民人均可支配收人、住宅銷售面積等。住宅待售面積是指已經竣工的可供銷售或出租的住宅建筑面積中，尚未銷售或者出租的住宅建筑面積，本文假設年度的銷售面積平穩，用住宅待售面積與年銷售面積的比值來表征住宅消化周期，住宅消化周期反映了住宅市場的活躍程度。

住房的剛性消費主體一般是家庭而非個人。家庭的規模數量決定了住房剛性需求規模的總量，而平均家庭戶規模直接影響著家庭數量，因為在總人口數不變的情況下，人口家庭規模小型化的結果會使家庭戶數增加，從而直接導致對住房需求的增加。因此，平均家庭戶規模是影響住房需求規模的重要因素。

從近5年家庭平均戶規模來看，除杭州、寧波、福州、廈門、濟南、深圳外，其余城市戶均人口都是不斷減少，呈現家庭小型化的趨勢。主要原因在于人們的家庭觀念和生活方式的變化，尤其是年輕人結婚后普遍不愿與父母同住而自立門戶，并且部分城市離婚率和單身率有所上升，分戶而居的人數增多。總之，由于城市化的發展、觀念的變遷、傳統大家庭的解體、多代同堂現象日益減少等因素的共同作用，促使了各城市平均家庭戶規模的不斷縮小。

在戶均人口略有上升的這幾個城市中，主要是在全面“二孩”政策實施后，家庭平均戶規模實現了小幅增長，但是從數據來看，全面“二孩”政策對家庭平均戶規模目前的影響不大。

從圖2住宅消化周期來看，北京周期最長，超過了1年，說明庫存較多，市場交易不活躍，主要原因是政府限價的影響;另外，大連和哈爾濱住宅消化周期也較長，超過了6個月。合肥、武漢、成都的周期較短，均不滿1個月，說明這些城市房地產市場比較活躍或由于土地供給受控導致。

2典型城市住宅市場供給與需求關系

2.1住宅新增供給與居民新增需求的比較分析

從供給與需求數量關系的角度來看，將各城市新增的人口與人均住房面積相乘得到新增住宅的面積需求，用各城市新增的戶數來反映新增住宅的套數需求。將新增住宅的面積需求與住宅竣工面積比較，將新增住宅的套數需求與住宅竣工套數比較，得到住宅供求關系。

從圖3中可以看到，只有廈門、濟南、廣州、深圳、成都5個城市的新增住宅面積需求超過了住宅竣工面積，而大部分城市的住宅竣工面積都超過了新增住宅面積需求，存在供給面積總量過剩的情況。

從圖4中可以看出，只有南京、廈門、武漢、廣州、深圳、成都6個城市的新增住宅套數需求超過了住宅竣工套數，而大部分城市的住宅竣工套數都超過了新增住宅套數需求，存在供給套數總量過剩的情況。

將住宅峻工面積除以住宅竣工套數得到竣工住宅平均每套建筑面積，再用90平方米以下的住宅的竣工套數的占比，來反映城市住宅小戶型的供給比例。

從圖5中可以看到，天津、杭州、福州、濟南、鄭州的新增住宅平均每套建筑面積與戶均住房建筑面積差異較大，并且90平方米及以下住宅竣工套數占比高低與戶均住房建筑面積也不匹配，反映出這些城市住宅供給可能存在著結構性的失衡問題。而北京、哈爾濱、寧波、廈門廣州、海口、成都、蘭州的新增住宅平均每套建筑面積與戶均住房建筑面積差異不大，反映出這些城市的住宅供給結構比較均衡。

2.2房價增速與購買力增速的比較分析

房地產產品同其他商品一樣，價格的高低對房地產的需求有很大的影響。通常需求量與其價格水平之間存在著反向變動的關系。在其他條件不變的情況下，當房地產價格水平上升時，其需求下降;反之，則增加。但在有些市場也會出現房價上漲，需求也上漲。

居民人均可支配收入是決定居民消費性支出的重要因素，收入水平越高，通常購買力水平也就越高。當居民收人得到提高時，一方面，會有更多的人能夠負擔得起房價，或者能夠選擇房屋面積、房屋質量、居住環境更優的商品房，從而導致對于商品房的剛性需求上漲;另一方面，收入水平的提高，使更多的人有更多的閑置資金去購置商品房，即刺激了投資需求。因此，當居民的收入水平提高時，房地產市場的需求量也會相應增加。

從圖6中可以看到，大連、上海、南京、福州、南昌、鄭州、廣州、深圳的住宅銷售價格的變動幅度均小于同期收入的變動幅度，并且上海、南京、福州的住宅銷售價格還出現了負增長，說明這些城市對住宅價格的調控做得較好，但是其余城市住宅銷售價格的變動幅度均高于同期收入的變動幅度。

這些城市銷售額上漲的原因是多方面的，比如住宅造價和土地成交價款的上漲使得開發成本提高，中高價位住宅的集中開發有時也會帶動房價的上漲，從圖7別墅、高檔公寓的銷售額占住宅銷售額的比重和漲幅來看，北京、上海的中高價位住宅銷售額占比雖然相對較大，均在20%以上，但是由于上海、北京等一線城市對于高端住宅設置了“價格紅線”，即對于中心城區的高價房屋嚴格實行“限價”，所以中高價位住宅銷售額下跌均超過30%，而福州、重慶、成都、西安、蘭州的中高價位住宅銷售額漲幅較大，均在80%以上。

3典型城市住宅供求關系平衡度分析

選取住宅供求套戶比、住宅消化周期、住宅供給結構比及房價收人增幅比，采用綜合評分法測算典型城市的供求平衡度。其中，住宅供求套戶比為住宅竣工套數和新增的戶數之比，表征供給增量和需求增量的關系;住宅消化周期為住宅待售面積與月銷售面積之比，表征供給增量和需求增量的關系，住宅供給結構為新增的戶均面積與現狀戶均面積之比，表征新增的供給結構和需求結構的關系;房價收入增幅比為房價增幅與收入增幅之比，表征居民對住宅的購買力大小。

說明：（1）住宅供求套戶比得分=100-1住宅供求套數比-1|*30;（2）住宅消化周期得分=100-住宅消化周期*8;（3）住宅供給結構比得分=100-1住宅供給結構比-1|*100;（4）房價收人增幅比得分=100-|房價收入增幅比-1|*30;（5）低于0分按0分計算。

如圖8所示，分數越高代表供求關系平衡度越好，所以設定90分以上的城市為優秀，80-90分的城市為良好，60-70分的城市為一般，60分以下的城市為較差。從各城市住宅供求套戶比得分情況來看，有7個城市達到了優秀水平，分別是北京、南京、廈門、南昌、廣州、成都和西安，而有6個城市為較差水平，分別是上海、大連、寧波、福州、鄭州和重慶。從各城市住宅消化周期得分情況來看，有6個城市達到了優秀水平，分別是合肥、福州、濟南、武漢、成都和西安，而有4個城市為較差水平，分別是，上海、大連、哈爾濱和北京。從各城市住宅供給結構比得分情況來看，有6個城市達到了優秀水平，分別是大連、寧波、廈門、廣州、成都和蘭州，而天津為較差水平。從各城市房價收人增幅比得分情況來看，只有廣州、深圳達到了優秀水平，而有8個城市為較差水平，分別是哈爾濱、上海、南京、杭州、合肥、福州、海口、重慶和西安。各城市4項指標得分趨勢差異較大，其中，有一項指標為較差水平的有13個城市，有兩項指標為較差水平的有5個城市，此外，北京、大連、海口、重慶4個城市均出現了單項指標得分為零的情況。

說明：（1）假設這四個指標對于供求均衡度的貢獻度是同等的，所以權重均為25%;（2）綜合得分=住宅供求套戶比得分*1/4+住宅消化周期得分*1/4+住宅供給結構比得分*1/4+房價收人增幅比得分*1/4。

根據圖9所示，廣州、成都的供求平衡度很好，達到了優秀水平，蘭州、廈門、南昌、合肥和武漢的供求平衡度也較好，達到了良好水平。而重慶、哈爾濱、天津、上海和大連的供求平衡度較差。

4調整典型城市住宅市場供求關系的建議

4.1土地“有供有限”熱點城市加大士地供應

由于土地是房地產開發的基礎，相比金融、財政方面的調控措施，土地調控對增量市場的影響最為直接，對于深圳、武漢等住宅供求套戶比較低的城市，應當加大土地供應，從而能夠滿足城市新增人口對于住房的需求，但對于重慶、上海、鄭州、大連、寧波、福州等住宅供求套戶比較高的城市，應當控制土地供應總量，根據有效需求，將土地供應量控制在合理范圍內，防止出現總量過剩，去庫存化困難等問題。

從住宅用地的價格策略來看，為了保證住宅供給的適宜數量，對不同層次的住宅供應來說，土地供應價格應作如下安排：（1）對于中低收人階層居住的廉租房和經濟適用房，提供低價甚至是零價土地;（2）對于中等收人階層居住的大眾化的商品住宅，提供適宜價位的土地，由政府適度控制土地出讓金和使用費;（3）對于高收入階層居住的高檔商品住宅，其土地價格完全由市場調節。

但是，土地供應政策作用于房地產市場具有時滯性，從土地供應工具的運用到最終影響到房地產市場，需要一段時間。而且即使大幅度增加土地的供應量，也并不意味著開發商亦會同時大幅度增加住宅的供應量，開發商可以通過暫緩開發來等待市場機會，所以在實施土地政策的同時，還應實施相應的財政政策和貨幣政策。比如可考慮征收土地空置稅（或費）或土地保有稅，以迫使開發商盡快把拿到的土地用于住宅開發。

4.2發展完善租賃市場，有效消化空置房

我國房地產市場發展歷史短，目前過度倚重一級市場，而二級市場、租賃市場、中介市場等發展滯后很多，使眾多的閑置房無法通過充分的市場直接與需求有效對接。二級市場、租賃市場和中介市場的存在，使住房需求在很大程度上可以通過存量資源重新優化配置得到滿足。

2016年“9·30”樓市調控以來，一系列利好住房租賃市場的政策密集出臺。租賃政策內容涉及到很多空白領域，包括制定住房租賃條例、集體建設用地建設租賃住房、推出租賃住房用地等內容。但是目前國內房屋租賃主要分布在東部經濟發達地區，并且租金較高。

北京、大連、上海、哈爾濱的住宅消化周期較長，針對這些城市，更應完善發展租賃市場，從而有利于消化空置房。一方面，為了進一步刺激租賃，政府可以推出通過租賃也能獲得義務教育權、落戶權等;另一方面，針對租金居高不下的情況，政府也應當進行適度調控，比如降低中介費、增加房屋信息透明度、規范中介市場等，只有這樣，租賃市場才能進一步完善，改變部分購房者“一步到位”的消費觀念。

4.3改善商品住宅的供給結構，適應不同城市家庭的消費需求結構

家庭規模的小型化會使得人們對住房單元的面積和住房的房間數的要求降低，有可能轉向去追求朝向、區位、舒適度、環境等高層次的需求大，所以中小戶型更加暢銷。同時由于我國居民家庭的收入具有菱形的結構特點，中等收入群體占比較高，低收入和高收人群體相對較少。所以一個合理的住宅供給結構也應該具有這樣的菱形結構。

雖然普通商品住宅是商品住宅中的主要構成，但能夠適應中等收入家庭的合適面積的戶型依然供應不足。比如天津、福州、深圳、哈爾濱等，對于這些城市，政府應通過土地政策、金融和稅收等多方面政策控制商品住宅的供給結構，以更好地滿足大多數居民的住宅消費需求。比如對高端住宅設置“價格紅線”、控制住房供地結構等，像上海針對中小戶型住房供應不足就發布了優化住房供地結構的文件，規定增加中小套型住房供應比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%。所以，對于這些城市，應當優先供應中低價位、中小套型普通商品住房和政策性保障住房建設用地。

4.4加快經濟適用住房建設，抑制炒作行為，張房價整體水平的穩定

房價較高的原因是多方面的，比如住宅開發與需求相脫節。在住宅供應中，經濟適用住房投資不足，中低價位住宅比例偏低，地產商為了追求超額利潤，更愿意興建高檔商品房，而對利潤空間相對小的平民化房屋結構卻“避而不建”，由此帶動了房價的上漲;另外，也會因為受投機炒作因素的影響，房價被人為拾高。

鑒于這些原因，政府應當大力發展普通商品住房和經濟適用住房，對大量興建普通商品房和經濟適用房的房地產商給予相應的“政策傾斜”，對這兩類房征收較低稅率，降低貸款門J檻等;而對高檔商品房可以征收較高稅率，提高貸款的同時嚴格控制房價。另外，對于經濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價，還要嚴格控制消費對象，從而保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。

此外，為了杜絕部分房地產商的投機炒作，我國政府還應加大金融監管力度，完善風險控制機制，嚴格控制土地的審批、招標及拍賣，而針對“炒房團”等投機性購房，可采取購房后一定年限方可買賣、實名購房、嚴格稅收征管等方式，同時還應嚴厲禁止利用銀行貸款進行投機性購房的行為，從而在一定程度上可以抑制房地產市場的炒作現象。

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