房地產企業土地增值稅清算中的幾個問題

金婕

摘要：本文結合實際，在分析土地增值稅清算重要意義的同時，對當前土地增值稅清算過程的難點內容進行總結，同時對提升房地產企業土地增值稅清算水平的措施進行總結分析，希望可以給該領域的研究者提供一些參考。

關鍵詞：房地產企業;土地增值稅;清算;問題

一、土地增值稅清算過程的重要意義

土地增值稅的清算過程對于整個工作的進行有直接且重要的影響，具體表現在以下幾個方面：一方面，房地產項目在實施環節，極易存在高溢價的情況，其會導致高額稅收成本的存在，嚴重影響企業的經濟效益，阻礙行業發展。目前通過合理地調整商品房供應，能夠更好地遏制高檔商品房的建設，更好地減輕稅負壓力;另一方面，高額稅收成本將進一步影響房地產企業的資金鏈，因此企業內部需要不斷調整管理模式，理性投資，并對成本進行預設和把控，才能彌補增值稅過高帶來的高成本和低收益。

二、房地產企業土地增值稅清算所面臨的巨大挑戰

隨著我國改革開放的逐步進行，在進入20世紀90年代之后，房地產事業取得了高速的發展，房價急劇地飆升，房地產市場發展存在比較大的挑戰。在一系列政策逐步發布之后，土地增值稅的清算環節依然存在如下的問題：第一，國家非常重視土地增值稅清算工作，所以房地產企業應該提起足夠的重視。第二，土地增值稅清算時稅務部門與房地產企業還處于長期的摸索環節，還需要在實踐中進一步完善，從而可以使得納稅管理工作順利地進行，防止出現偷稅漏稅的情況。但目前房地產企業土地增值稅依然面臨很大挑戰。

（一）稅務管理部門的征收管理力度嚴重不足，土地增值稅清算工作要求非常高

伴隨著我國土地增值稅清算工作的順利進行，國家開始逐步加大房地產調控力度，稅務管理結構加強管理、征收管理逐步嚴格，需要逐步地開始有效的清算管理，可以消除近年來所存在的遺留問題。在該背景的影響之下，很多企業都沒有充分地掌握土地增值稅清算問題，造成的清算風險非常高。

（二）土地增值稅清算政策更加特殊與復雜

土地增值稅的清算工作與傳統的會計處理存在明顯的不同。比如，拆遷補償、代建房、代收費等部分的處理，土地的增值稅清算中有非常明確的要求，要準確地理解這些政策，提升土地增值稅清算工作質量。土地增值稅清算工作有一定的特殊性，所以就會對工作人員有極高的要求，一方面，清算管理人員必須要具備較強的專業知識，可以靈活有效地開展清算工作;另一方面，清算人員有極為豐富的經驗，可以有效地開展清算工作，需要合理地應用國家政策來防止存在多繳稅的問題。

（三）土地增值稅清算工作也有政策不明確的問題

比如，征收環節與金額扣除過程是非常復雜的，也有一些不明確的地方，導致清算人員難以順利地進行工作。如果銷售面積存在偏差，進行補退款的情況下就難以有效處理違約金、滯納金的收取等，使得土地增值稅的清算環節更加復雜，并無法順利地實施。

三、土地增值稅清算環節主要問題

（一）土地的使用權

城市高速發展的背景之下，我國的人口數量在全面的增加，而可使用的土地資源卻比較少，根本無法滿足現代城市的發展需要。因此，政府機構從這個角度出發，深入分析當前的嚴峻形勢，出臺很多法律法規制度來限制土地資源的使用權，這種方式能夠從一定程度上保證土地使用權的合法性，也能夠禁止一些違規操作的情況，避免那些為了利益不擇手段使用土地資源的情況存在，使得土地資源使用更加科學與合理，能夠更好地實現資源的合理利用，充分保障各方利益。

（二）建筑安裝的費用

房地產企業在項目建設的過程中，建筑安裝費用所占比例較大，這些費用在扣除的過程中也存在很多的問題：第一，扣除預計成本工作。房地產企業在建筑工程項目實施環節所需要扣除的費用比較多。比如，在清算的過程中，審計工作并沒有全部完成，分包實施的過程中也會受到很多的條件制約，造成很多工作無法順利地進行。第二，成本的原始票據不完善，因為財務工作人員的水平較低、專業素質較差，且因為房地產建設項目的工程量大、工期長，所以在具體的增值稅清算環節，稅務機構應對于一些實際發生的增值稅項目進行全面的審核，要對全部的原始憑證進行審查與分析，進行一些發票和合同進行重點比對、查看。對于存在票據缺失、數據失誤等情況，不能批準，也不能進行核算，一旦進行計算，就會導致最終的成本、利潤受到影響。

（三）房地產開發過程中扣除的金額問題

因為房地產企業的施工周期相對較長、資金使用量也非常大，導致很多開發商在具體的經營管理過程中會利用財務標桿效應來給企業籌集更多的資金，以滿足項目開發需要和資金運行發展。但是國家開始全面實施宏觀調控措施之后，發布了一系列的規定和管理辦法，要求銀行不能隨意地將資金貸給房地產市場，讓房地產開發商通過自籌資金的方式來解決實際經營中的困難。因此，這些房地產企業為了使得項目順利進行，不得不選擇委托貸款的方式來進行資金的籌集。根據國家稅務法律的相關規定，房地產企業在具體經營的過程中所面臨的資金扣除問題如下：只要是在項目實施階段所存在的財務費用利益支出方面，在進行房地產項目轉讓過程中，就要通過項目分攤來進行，同時還應該提供相應的金融機構所出具的證明，能夠及時地將這些費用扣除，但是對于該條款也有了非常明確的規定，那就是其總金額不能超出同期貸款的利息，否則將不能按照該標準進行計算。

四、土地增值稅清算問題解決途徑

（一）事先籌劃，早做安排

土地增值稅清算工作是系統性的，關系到整個項目的實施，各個環節都會對最終的土地增值稅清算工作產生影響。基于此，房地產企業應該根據可能存在的問題，清算管理人員要提前做好各項準備工作，充分地掌握相應的政策與要求，積極地安排好自己的各項工作，從而可以有序地開展土地增值稅的清算工作，可以更好地保證自己的經濟效益，避免存在多繳稅的情況，但是也不能存在偷稅漏稅的違法行為。

（二）加強成本管理

1.企業角度

房地產開發公司應加強財務人員的綜合素質培養，建立健全成本核算辦法，規范成本歸集標準，收集識別整理相關成本費用原始憑證、合同等，從嚴夯實財稅基礎工作，為土地增值稅清算奠定基礎。

2.監管角度

稅務人員在對土地增值稅進行審核清算的過程中，需要對開發成本進行詳細記錄，確保清算的每一筆賬都不重復、不遺漏。同時，房地產公司財務人員需要加強建筑修建成本記錄，采取問責制，避免發生賬目問題時推卸責任。在相關成本核實過程中，需要在審查通過的基礎上，才能進一步對成本價格進行核實確認。

（三）堅持被動性清算

在征稅過程中，有的房地產商會故意拖欠稅款或拒絕繳納的情況，導致土地增值稅清算審核工作難以定時完成。因此，行業內部需要進一步強化規章制度建設，對惡意拖欠行為采取被動清算。如果房地產企業滿足增值稅清算條件，需要在九十日內向相關機構報送清算材料，保持良好企業信用。

五、結語

根據以上可知，土地增值稅是當前房地產企業發展不可避免的重要條款之一，因此，相關企業需要進一步重視稅務清算過程，行業內需要對稅務清算進行進一步引導，努力提升行業整體競爭力和綜合實力。稅務部門在清算過程中，需要不斷根據當前最新政策進行審核，以確保清算結果有效。