中國人口年齡結構變動對住房需求的影響研究

(西南大學 重慶 400715)

一、引言

1998年，國務院作出“把住房建設作為帶動經濟增長的新的增長點”的戰(zhàn)略決策之后，中國房地產開始了高速發(fā)展，房地產行業(yè)逐漸在國民經濟中占據支柱性地位。

在我國人口規(guī)模趨于穩(wěn)定時，人口年齡結構卻開始出現“少子化”和“老齡化”的雙重特征。雖然在“二孩”政策的激勵下，老齡化進程得到適當延緩，但是人口老齡化總體趨勢仍舊存在。在人口規(guī)模龐大、人口年齡結構轉變迅速以及城鎮(zhèn)化不斷推進的三重重壓之下，我國住房市場面臨著巨大壓力。據國家統計局數據顯示，我國住宅竣工數從2000年的213.97萬套增加到2018年的618.24萬套；而住宅銷售數卻從2005年的423.54萬套上升至2018年的1329.84萬套。顯然，我國住宅供需不平衡問題嚴重。并且，商品房平均銷售價格從2000年到2018年由2112元/平方米上升至8736.90元/平方米，呈現非理性增長趨勢。

人是住房的消費和使用主體，真實的住房需求由人決定。在住房需求和房價急劇上升的背景下，研究人口年齡結構變動對住房需求的影響，并提出相應的政策建議，有利于促進住房市場供需平衡，實現經濟的健康可持續(xù)發(fā)展。

二、文獻綜述

(一)國外研究現狀

關于嬰兒潮與住房需求的關系，Mankiw和Weil(1989)的研究發(fā)現，出生率提高不會立即增加住房需求，但會在二十年后增加住房需求。McFadden(1994)的研究支持了Mankiw和Weil的觀點，他們的結果表明生育高峰的出現會增加未來住房需求。而對于老齡化和住房需求，Ermish(1996)通過研究發(fā)現，隨著人口不斷老齡化，住房需求會減少。Creina(2018)的研究表明，因退休而出售住房的老年人口增加，對住房需求的負效應更強。在眾多研究中，只有Lim和Lee(2013)的研究發(fā)現人口老齡化對住房需求有正向影響。

(二)國內研究現狀

顧鑒塘(1997)的研究表明中國人口年齡結構變化會對住房需求產生影響，但是不同年齡組的影響不一樣；李健元等人(2011)的研究表明，嬰兒潮人口數量增加，提高了2000-2010年的住房需求。丁洋、鄭江淮(2018)的研究表明，人口老齡化對住房需求的影響呈先升后降的倒U型軌跡。

三、人口年齡結構變動對住房需求影響的機制分析

(一)直接機制

一般來說，30歲左右人口的住房需求較為旺盛，因為他們剛參加工作，處于待結婚或剛結婚的狀態(tài)。當步入老年之后，買房可能性就降低很多。然而，隨著養(yǎng)老保險等社會福利的不斷完善，老年人獲得更多收入，他們退休后購買住房的可能性增加。同時，由于中國傳統觀念深入人心，遺贈動機的存在也會使老年人為后代購置房產。因此，老年人的住房需求可能會增加。而少兒人口沒有購買能力，他們的需求通常表現為父母的需求。當年輕夫婦有了孩子以后，他們傾向于購買更大的住房。

(二)間接機制

人口年齡結構對住房需求的間接影響主要是通過消費、儲蓄和投資等產生的。一般說來，少兒沒有收入，其日常消費主要依靠家庭，消費大于收入，出現負儲蓄。成年后，收入增加，多余的收入成為儲蓄，而且，儲蓄率隨年齡的增加而增加。在進入老年之后，儲蓄減少，而且年齡越大，逐漸變成負儲蓄狀態(tài)。因此，從社會角度來看，勞動年齡人口越多，社會儲蓄率越高，人們購買住房的能力越強，同時人們的投資投機心理也會增加住房需求。

四、人口年齡結構變動對住房需求影響的實證分析

(一)實證模型建立

本文在已有研究成果的基礎上，選擇少兒撫養(yǎng)比和老年撫養(yǎng)比作為人口年齡結構的指標，再以家庭戶規(guī)模等因素作為控制變量，建立如下計量模型：

lnhousei,t=α0+α1cdri,t+α2odri,t+α3familyi,t+α4lnincomei,t+α5urbani,t+ei,t

以上模型中，左側被解釋變量是住房需求，用商品房銷售額來表示；右側的解釋變量中，cdr為少兒撫養(yǎng)比，用0-14歲人口數量與勞動年齡人口數之比表示；odr為老年撫養(yǎng)比，代表人口老齡化，用65歲及以上人口數量與勞動年齡人口數之比表示；控制變量中；family為家庭平均人口數，反映家庭規(guī)模大小；income表示人均收入水平，用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來表示；urban為城鎮(zhèn)化率，反映城鎮(zhèn)化水平。為消除異方差，分別對住房需求和人均收入進行對數處理。

(二)數據來源

本文選取的中國31個省份2002 -2017年的所有數據均來自于國家統計局和《中國統計年鑒》，并使用Stata 14.0對數據進行分析。

(三)模型檢驗

為避免出現偽回歸問題，需要對各變量進行單位根檢驗。本文使用的檢驗方法為LLC檢驗和IPS檢驗。結果表明，除少兒撫養(yǎng)比和老年撫養(yǎng)比之外，其余變量均為非平穩(wěn)序列。對所有變量進行一階差分之后，所有變量均平穩(wěn)。因此，所需變量一階單整。

(四)回歸結果與分析

1.實證結果

在判斷模型設定的有效性時，需要對混合回歸模型、固定效應模型以及隨機效應模型進行檢驗。檢驗結果顯示，Hausman統計量為20.31，對應的P值為0.0024(見表3)，因此應使用固定效應模型。

2.結果分析

本文對面板數據進行實證分析后發(fā)現，少兒撫養(yǎng)比對住房需求有負向影響，且少兒撫養(yǎng)比每上升1%，會使住房需求下降4.87%。這主要是因為近年來，各個家庭更加重視教育，隨著家庭少兒人口增加，整個家庭在教育支出方面占比較大。相比住房支出，一個家庭更傾向教育支出。因此，住房需求會減少。

老年撫養(yǎng)比對住房需求存在正向影響，且老年撫養(yǎng)比每上升1%，住房需求會上升2.05%。這與大部分文獻的結果相差很大。這可能是因為受傳統觀念的影響，老年人想幫助子女減輕購房壓力，從而帶動了住房需求的增加。

此外，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和城鎮(zhèn)化率對住房需求有正向影響。一方面，隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加，他們將資金投入房地產尋求增值。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化不斷推進，越來越多非城鎮(zhèn)人口在城里買房。

五、結論與政策建議

(一)結論

本文針對31個省份2002 -2017年的省級面板數據，以少兒撫養(yǎng)比和老年撫養(yǎng)比作為人口年齡結構的指標，選擇家庭戶規(guī)模、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和城鎮(zhèn)化率為控制變量，實證分析了中國人口年齡結構變動對住房需求的影響。結果表明，少兒撫養(yǎng)比對住房需求具有反向影響，老年撫養(yǎng)比對住房需求具有正向影響。

(二)政策建議

首先，政府應該積極培育和發(fā)展住房租賃市場，逐步完善租購并行的住房供給體制，解決住房市場存在的內部結構失衡問題，轉變人們的住房消費觀，給予租房者平等享有公共服務的機會。同時，政府要通過減稅政策來鼓勵閑置住房出租，優(yōu)化住房資源配置。

其次，要堅定“住房不能炒”的政策目標，逐步去除住房投資投機功能，歸還住房以居住為本的性能，避免出現炒房導致房價居高不下，甚至持續(xù)上升的局面，促進房地產的持續(xù)健康發(fā)展。

最后，在“二胎”政策全面放開之際，重點解決政策實施效果不理想的問題。政府應當從制度層面出發(fā)，減輕家庭在子女撫養(yǎng)、教育以及醫(yī)療等方面的壓力，提高適婚人口的生育意愿，增加少兒人口數量，改善人口年齡結構現狀。