倫敦奧運會對申辦地房價的影響
——基于DID方法分析

(武漢大學(xué) 湖北 武漢 430072)

一、引言

每四年舉辦一屆的奧林匹克運動會是世界范圍內(nèi)規(guī)模最大、影響力最大的綜合性體育盛會。奧運會的舉辦為一個國家?guī)淼牟粌H僅是一份榮耀，更是會帶來巨大的商業(yè)機會和投資空間。世界各國為了刺激經(jīng)濟的發(fā)展、帶動地區(qū)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、提高國際影響力，主辦奧運會都是一個絕佳的機會。因此世界各國都紛紛國際奧委會提出申請，能申請上的地區(qū)意味著迎來了的經(jīng)濟發(fā)展的潛力釋放的機遇。

倫敦在2005年贏得了主辦2012夏季奧運會的申辦權(quán)，這里所指的倫敦是大倫敦地區(qū)，包括倫敦市以及32個倫敦地方自治行政區(qū)。倫敦城是金融貿(mào)易中心，西倫敦是英國王宮等政府各部所在地，東倫敦是工業(yè)區(qū)，南區(qū)是工商業(yè)區(qū)，港口指泰晤士河周圍地區(qū)。而2012年倫敦奧運會將在首都最貧困的一個地區(qū)東倫敦的下里亞河谷舉行，包括五個自治市：格林尼治、漢克尼、紐漢、塔哈姆雷特和沃爾瑟姆福里斯特。這些地區(qū)原本是重工業(yè)地區(qū)，土地環(huán)境污染情況嚴(yán)重。該地區(qū)的再生利用是2012倫敦奧運會投標(biāo)小組強調(diào)的主要論點之一，為了贏得奧運會的舉辦權(quán)，候選城市通常需要提供新的最高標(biāo)準(zhǔn)的體育設(shè)施，投入大量財政和公共資源投入以改善申辦地環(huán)境和公共設(shè)施，對當(dāng)?shù)刂鬓k城市房地產(chǎn)市場的影響也不容忽視。本文評估2012倫敦奧運申辦對倫敦房地產(chǎn)價格的影響，研究主要集中在研究倫敦奧運會舉辦前后房價的變化上。

二、研究方法

本文研究倫敦奧運會對申辦地房價的影響，在多因素長時間的影響下，本文將倫敦奧運會作為一個事件整體，在倫敦奧運會影響期內(nèi)分析運動會事件與舉辦城市房價之間的關(guān)系。因此，本文選取了雙重差分模型，此模型可以通過設(shè)置實驗組和處理組，將倫敦奧運會作為一個政策影響，選擇同樣背景下沒有受到政策影響的實驗組，利用兩次差分來衡量倫敦奧運會對房價的實際影響大小，因此構(gòu)建的一個兩期的雙重差分模型如下：

price=β0+β1×treat+β2×year+β3×treat×year

(1)

其中price為被解釋變量，含義是2001-2011年倫敦33個自治區(qū)的商品房均價。treat為政策干預(yù)的虛擬變量，當(dāng)處理組為舉辦倫敦奧運會的5個自治區(qū)時，虛擬變量treat=1，當(dāng)處理組為其他的27個自治市時，虛擬變量treat=0。year為反映時間變化的虛擬變量，當(dāng)倫敦奧運會影響期之前：虛擬變量year=0；倫敦奧運會影響期之內(nèi)：虛擬變量year=1。treat×year為兩者相乘即為雙重差分結(jié)果。β0估計值為倫敦奧運會影響期前的對照組樣本均價；β1度量了兩組樣本在倫敦奧運會影響之前的地區(qū)差異；β2顯示了對照組樣本均價在倫敦奧運會影響期前后發(fā)生的變化；β3本文主要關(guān)注的變量，是倫敦奧運會對舉辦地房價產(chǎn)生的實際影響效應(yīng)。

該模型對政策和時間兩個虛擬變量以及其乘積進(jìn)行回歸系數(shù)的計算，但影響倫敦房地產(chǎn)價格的因素，除了地區(qū)效應(yīng)和時間效應(yīng)等外部因素外還包括房價的城市內(nèi)部經(jīng)濟發(fā)展水平。因此，本文選取了一些控制變量α來衡量這些差異。在計算過程中對被解釋變量和解釋變量均取對數(shù)，得到一個百分比效應(yīng)，因此最終模型可表示為：

logprice=β0+β1×treat+β2×year+β3×treat×year+β4α+δ

(2)

在選擇控制變量方面，借鑒學(xué)者們的研究，在研究大型運動會對主辦城市房價的影響研究時選取南京和杭州兩城市的房地產(chǎn)投資額，兩城市的城鎮(zhèn)居民人均收入作為控制變量[1]。在研究奧運與北京房地產(chǎn)價格的變化關(guān)系時選取了城市人均GDP、建成區(qū)區(qū)人口密度以及房地產(chǎn)投資額為控制變量[2]。綜合分析以上學(xué)者對控制變量的選擇，根據(jù)本文研究的方向，選取倫敦33個自治市人均可支配收入、房地產(chǎn)投資額作為控制變量。

三、數(shù)據(jù)來源

本文樣本為2001-2011年倫敦33個自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)，本文的數(shù)據(jù)主要來源于Mouse Price數(shù)據(jù)庫。該數(shù)據(jù)庫包含了英國自2000以來出售的房產(chǎn)土地注冊處出售房屋價格和物業(yè)估價等信息。數(shù)據(jù)庫中引用的交易價格取自英國房地產(chǎn)交易的官方記錄管理局土地登記處。倫敦33個自治市居民人均可支配收入和房地產(chǎn)投資額則是來自于Office for national statistics數(shù)據(jù)庫。下表給出了變量的描述性統(tǒng)計結(jié)果。

表1 變量的描述性統(tǒng)計

被解釋變量我們選取各自治市商品房均價(price)和各自治市商品房均價的對數(shù)形式(log_price)兩種指標(biāo)，取值為2001年至2011年倫敦33個自治市商品房年均價格。以人均可支配收入(income)、房地產(chǎn)投資額(invest)作為控制變量并將人均可支配收入和房地產(chǎn)投資額取對數(shù)形式。

四、模型估計

(一)平行趨勢檢驗結(jié)果

使用雙重差分一個重要的假設(shè)條件即滿足平行趨勢，即兩組樣本在政策發(fā)生前必須具有可比性。處理組如果未受到政策的干預(yù)，其時間趨勢應(yīng)與對照組一樣，即可以用后者來控制時間效應(yīng)，這就是所謂的平行趨勢假定。

圖1 平行趨勢檢驗

我們可以看到圖中，2005年倫敦奧運會申奧成功，在政策發(fā)生前倫敦主辦奧運會的自治市和其他自治市的時間趨勢相同，在政策發(fā)生后倫敦主辦奧運會的自治市的房地產(chǎn)價格逐漸超過其他自治市，假設(shè)條件即滿足平行趨勢。

(二)雙重差分檢驗結(jié)果

將倫敦33個自治市在2001年到2011年期間363個樣本帶入模型(2),并且使用stata15軟件回歸計算，得到以下結(jié)果：

表2 雙重差分回歸結(jié)果

首先看第一欄：did估計值表示了倫敦奧運會對舉辦地房價產(chǎn)生的實際影響效應(yīng)，did系數(shù)為正說明倫敦奧運會申辦會導(dǎo)致倫敦房價的上漲，并且產(chǎn)生11%的正效應(yīng)，通過了10%置信水平下的顯著性檢驗。time 值表示了樣本數(shù)據(jù)房價在倫敦奧運會影響期前后的變化，說明2011年倫敦奧運會主辦城市房價相對2005年上漲了56.4%。treat估計系數(shù)為負(fù)數(shù)，表明倫敦奧運會影響期間，倫敦奧運會主辦城市房價低于倫敦其他自治市；treat值估計系數(shù)結(jié)果不顯著，說明樣本數(shù)據(jù)擬合度較高，一定程度上控制了處理組和對照組的政策前差異。

在第二欄中：倫敦及自治市房價水平，不僅受倫敦奧運會等外部因素影響，也會受到城市內(nèi)部經(jīng)濟發(fā)展水平的影響。自治市人均可支配收入在倫敦奧運會影響期內(nèi)，對房價產(chǎn)生11.1%的影響，在10%的置信水平下顯著。房地產(chǎn)投資額在倫敦奧運會影響期內(nèi)，對房價產(chǎn)生5.06%的影響，在1%的置信水平下顯著。結(jié)果可知倫敦房價的上漲是由內(nèi)因外因共同決定的，但房地產(chǎn)投資額和自治市人均可支配收入的影響度要小于倫敦奧運會的影響程度。

在完成上述回歸計算之后，本文固定效應(yīng)面板模型進(jìn)行進(jìn)一步驗證。將樣本數(shù)據(jù)放入固定效應(yīng)面板模型中進(jìn)行回歸分析，得出的常數(shù)項、treat估計系數(shù)、year值估計系數(shù)以及treatyear值估計系數(shù)與此前OLS分析結(jié)果基本一致，雙重差分模型所得結(jié)果可以正確的反映倫敦奧運會影響期對倫敦主辦奧運會的5個自治市房價的影響程度。第三欄中固定面板效應(yīng)模型計算出倫敦奧運會影響期內(nèi)對主辦奧運會的5個自治市房價影響值為8.18%，且在1%的置信水平下顯著，與此前OLS估計值相比略有減小，但顯著性水平明顯提高。另外自治市人均可支配收入、房地產(chǎn)投資額的估計值相對OLS分析結(jié)果稍有減小，但顯著性水平相對一致，說明控制變量對政策影響度不大。

(三)安慰劑檢驗結(jié)果

為檢驗結(jié)果的有效性，驗證本文結(jié)論2005年倫敦奧運會申辦推動了倫敦主辦奧運會自治市房價的上漲。本文采用安慰劑檢驗法做穩(wěn)健性檢驗。接下來本文利用安慰劑檢驗驗證在無政策下的對比效應(yīng)，對早期的時間數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗，如果沒有出現(xiàn)政策對應(yīng)的效果，那就說明該結(jié)果是可信的。

表3 安慰劑檢驗結(jié)果

由檢驗結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，did_before的系數(shù)估計值在回歸結(jié)果中不顯著。因此，可以證明本文結(jié)果的穩(wěn)健性，即倫敦主辦奧運會自治市房價的上漲的確是2005年倫敦奧運會申辦造成的。

五、結(jié)論和啟示

根據(jù)倫敦奧運會成功舉辦的經(jīng)驗，從籌備承辦奧運會到奧運會成功舉行，世界各國的消費者蜂擁而至，大量游客的到來利于發(fā)展旅游業(yè)和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展。對主辦城市來說，將極大地提升城市基礎(chǔ)設(shè)施水平及現(xiàn)代化水平，并為世界其他城市的發(fā)展提供經(jīng)驗。研究表明，倫敦申辦奧運會會導(dǎo)致倫敦房價的上漲，經(jīng)過穩(wěn)健性檢驗之后，該結(jié)論仍然成立。倫敦房價的上漲是由內(nèi)因外因共同決定的，但房地產(chǎn)投資額和自治市人均可支配收入的影響度要小于倫敦奧運會的影響程度。從本文的研究結(jié)論可以得到以下啟示:

第一、申辦奧運會為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了條件，促進(jìn)了東倫敦的下里亞河谷地區(qū)土地資源的再生利用。城市應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的優(yōu)勢發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，加強公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提高城市管理水平。包括對低層河谷地區(qū)的再生改造、修建基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)展交通運輸鏈。

第二、在過去的十年左右，倫敦房價一直在上漲。對于倫敦奧運會的舉辦，考慮到倫敦房價上漲的趨勢，估計價格的影響是基于非理性繁榮的。因此，政府需要采取有效政策對房價進(jìn)行宏觀調(diào)控。

第三、世界各國其他城市可以借鑒倫敦奧運會的“綠色奧運”理念，利用奧運這種大新運動會舉辦的契機，改善當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境問題。