中國房地產業對制造業的擠出效應研究

丁萬川

摘要：本文研究我國房地產業對制造業的擠出效應，用實證方法研究我國2003-2017年30個省市的面板數據。本文的研究表明房地產業的非理性發展會對制造業產生“擠出效應”，從全國的層面上來看，房地產業已經對制造業產生了擠出，而擠出方式上則主要是通過金融渠道。本文的最后根據研究結果，提出了相關政策建議。

關鍵詞：房地產業;制造業;擠出效應;投入產出表

一、引言

20世紀90年代后期，我國住房制度發生根本性的變革，取消了福利分房制度，房地產業在此機遇下發展勢頭迅猛，房地產市場欣欣向榮。房地產業的極大發展，促進了諸多相關產業的進步、對產業鏈的發展發揮了良好的帶動作用，對經濟社會的持續發展起到了顯著的貢獻。然而同時，房地產業存在非理性發展的一面，這對經濟社會和居民生活產生了許多負面影響。自2000年以來，我國房價持續上漲，呈現出過度的、非理性的狀態，產生了負面影響。與此同時，制造業作為我國實體經濟的核心和主體，面對國際經濟形勢的不斷變化和國內經濟轉型，面臨著嚴酷的挑戰。在市場萎縮、成本增長、融資難、勞動力短缺等負面情況的客觀存在下，我國制造業體量大而競爭力不強、創新能力有待提高、產品質量還需增強，產能過剩的問題需要調整。制造業的利潤不斷被攤薄，這與房地產業火熱的發展態勢形成了鮮明的對比，使得許多制造業企業在利潤的驅使下，將資金抽出轉投房地產業，令我國制造業的發展更加艱難。

我國經濟的穩定健康發展，需要房地產業與制造業欣欣向榮、相得益彰。本文認為房地產業的非理性發展對我國制造業產生了擠出和一定負向影響，因此本文對房地產業是否和如何對制造業產生了“擠出效應”進行考察。

二、實證分析

（一）模型設定和數據來源

本文基于對過往房地產業研究成果的總結和對相關理論的回顧，多方面考察并確定了數據的選取，在仔細研究對制造業產生擠出效應的因素后，最終通過面板數據模型，對擠出效應進行研究和分析：

其中，表示第i個省市在t時期的制造業發展水平、表示第i個省市在t時期的房地產業發展水平、表示第i個省市在t時期的人均GDP、表示第i個省市在t時期的金融發展水平、表示第i個省市在t時期的對外開放程度、表示第i個省市在t時期的城鎮化水平。

在數據選取上，本文選取了我國30個地區2003-2017年的數據，其中工業增加值的數據來源于中宏數據庫、房地產開發投資額和各省各項貸款余額的數據來源Wind數據庫、其他所需數據從我國統計年鑒和各省統計年鑒中取得。

（二）實證結果分析

本文通過stata15.1計量軟件進行實證回歸分析。面板模型包括以下三種：混合回歸模型、固定效應模型（FE）、隨機效應模型（RE），本文將采用以上三種面板模型，進行人口老齡化對我國住房消費影響的定量分析，實證回歸結果如表1所示：

為了在三種分析方式中選出最有效的模型，本文利用F檢驗和豪斯曼檢驗進行篩選。F檢驗結果如表1中所示，F（29， 415） = 27.59，Prob > F = 0.0000，即拒絕原假設，因此FE模型相較混合回歸模型更優。接下來采用豪斯曼檢驗對RE模型與FE模型二者的進行選擇判斷。由表2中豪斯曼檢驗結果可知，固定效應模型為更優選。因此，本文實證分析中選擇了固定效應模型進行分析。

（三）實證結論

根據實證結果可知，人均GDP、金融發展水平、對外開放程度、城市化水平對制造業發展水平都有顯著的影響，重點關注變量和控制變量的結果均顯著。房地產發展的回歸系數為-0.0177，也即房地產發展水平每一個單位的提升，會對制造業發展水平產生負向影響，這說明我國房地產業對制造業產生了一定的擠出。從其他幾個控制變量來看，人均GDP和金融發展水平的提升會對制造業發展產生負向影響，影響程度分別為-0.52%和-15.2%;而對外開放程度、城市化水平的提高則會對制造業的發展產生正向的促進作用， 影響程度分別為4.78%和33.1%。這說明房地產業主要是通過金融渠道產生對制造業產生擠出，同時也可以看出，開放程度和城市化水平越高，對于制造業的發展也會更加有利。

三、結論和建議

（一）研究結論

本文的研究表明房地產業的非理性發展會對制造業產生“擠出效應”。通過模型的分析結果，我國房地產業對制造業產生的擠出效應，最主要是通過金融渠道，資金要素對擠出的影響明顯，同時經濟越發達，擠出效應越明顯。

在房地產業對制造業產生擠出的主要途徑上，盡管其影響因素有多種，但隨著經濟的發展和金融水平的提升，房地產業都通過金融渠道對制造業產生了一定的負面效應，資本受到其逐利性的趨勢，追求高利潤和快速增殖，脫離了回報周期更長的實體經濟，向房地產業匯聚，以從房地產業非理性的繁榮中獲利，從而產生了房地產業對制造業的擠出。

（二）政策建議

在擠出路徑上，擠出最主要是通過金融渠道產生的，由于資本的投機性和逐利性，要努力通過政策引導和市場管制，避免資金盲目向房地產業集中的。通過推行適當的優惠政策，提升制造業投資的收益水平、拓寬制造業的發展空間，引導資本回流并留在制造業。

對于房地產業自身來說，要保持其當前的相對穩定，既防止房地產業非理性的增長、又避免發生雪崩式的下滑，要削弱住房的投資品性質，緩解炒房和投機現象，使住房真正的惠民利民。要進一步管控土地財政的亂象，有效規范地方政府的土地管理機制，從根基上避免房價的非理性。

從制造業的角度來說，要強化金融市場的政策引導，加強對制造業的財政支持，優化制造業企業的投融資空間，增強其發展活力。要指導制造業企業抓住根本問題和重點，加強自身創新能力和技術水平，轉變自身在產業鏈中的角色、提升產品附加值。