不動產登記的雙重功能與登記審查使命

李春然

摘要：不動產登記又稱“不定動產物權登記”，是權利人申請國家職能部門將有關不動產物權事項記載的行為。我國頒布的各項法律都具備特定的作用與功能，充分體現制度價值。不動產登記功能在語境上，可以從多個角度解讀。本文從私法為本、公法為用的角度出發，探究不動產登記的雙重功能與登記審查使命。

關鍵詞：不動產登記;雙重功能;登記審查

不動產登記時依當事人申請的行為，是國家專職部門的活動。關于不動產性質分為公法行為稅、證明行為稅、私法行為稅，不動產登記并不是登記機關的行政管理行為，本質是產生私法效果的事實行為。下面將對不動產登記的雙重功能、登記審查進行深入解讀。

一、不動產登記制度的功能

不動產登記制度是基于健全市場經濟需求，是市場經濟的一項基礎性制度，與人們的切身利益具有關聯性。這是不動產登記制度自身價值，并且是一項基本功能。不動產登記制度首先要實現主導價值，發揮經濟學價值。另外不動產登記制度主要作用是為全國統一的不動產交易市場的形成構建產權基礎。不動產登記制度應該和與之相關的衍生價值建立制度資源。不動產登記制度不是反腐、防腐制度，是與其他制度互相配合，形成制度疊加。

二、不動產登記意義

保護權利人合法財產權：我國市場經濟本質是產權經濟，不定產統一登記制度是確認并保護不動產物權，市場經濟的前提和基礎是明確不動產物權。通過不動產登記，提升物權登記質量，將不動產登記具備的公信力和公示力作為基礎，有效保護權利人財產權。確定目標方向：產權經濟是市場經濟的本質，不動產登記制度主要是確認不動產物權和保護制度，對于保護權利人個人財產權、提升治理效率和水平具有核心價值。整合不動產登記，建立完整的物權登記制度，是我國國務院機構改革進而轉變職能的重要內容，是完善我國社會主義市場經濟，建立現代化市場經濟體系的本質要求，另外也是全面貫徹落實“完善產權保護制度”的基礎工作。對于保護權利人合法財產權，提升治理效率，為企業和人們提供便捷，特別是健全歸屬、明確責任，保護現代化產權制度，鞏固社會主義市場經濟基礎的核心意義。我國在2016年全面實施不動產登記制度，2018年不動產統一登記體系基本完成。為推動不動產登記制度建立和實施，相關部門發揮不動產登記制度作用，加強指導監督，加快推進工作銜接和制度責任的構成，在推動《不動產登記條例》制定階段，提出“立、改、廢”意見。蘇浙個人住房信息聯網工作被納入到不動產登記制度中，不動產登記制度的實施，對反腐工作和房產稅具有積極的推動作用，保證不動產登記制度平穩、有序、安全運行。

三、私法效用是不動產登記制度主體功能

1.主體功能

不動產登記權利“表征作用”，確認并保護不動產物權。不動產登記制度的根本實質是給予不動產外觀權利，保證不動產登記薄上記載的內容是正確的，在一定程度上起到“定紛止爭”作用。并且不動產物權具有排他性，人們有不得侵犯的權利和義務，從而形成從多方位保護物權的環境。另外涉及到不動產物權之間的關系都應該明確，將民事法律明確化，從而成為我國市場經濟健康發展的保障。動產登記物權公示作用，為雙方交易安全和秩序提供保障。不動產物權交易從法律立場中出發是將物權轉移，保證權利在轉移的過程中正常運行。

公示不動產物權的基本方法是登記，從靜態角度出發，對外宣示了物權的歸屬，保護權益人利益，穩定雙方財產關系，并維護了市場交易秩序。從動態角度出發，不動產登記物權在登記時賦予了公信力，降低交易過程中不穩定性，除交易雙方，第三人因為對登記公示的認可，會從事不動產物權交易活動，第三人權利會受到法律保護，交易安全得到保障。不動產登記信息可以查詢，有效提升交易效率、降低交易成本。不動產物權交易正常運行主要是交易雙方熟練掌握各方面信息，信息不對稱或者不完全正確是制約交易成功的因素，當可以查詢登記公示和信息時，當事人可以不需到實地調查便可以實時掌握信息，降低交易成本。此外，雙方交易人在信任登記薄的基礎上，提高交易信心，最終形成財產法中的激勵體系。

2.附帶作用

不動產登記制度主要是我國治理手段，具備特殊性的特征。不動產登記為依法征稅和土地管理提供有效支撐。當前我國不動產登記己經從產權登記和稅收登記向多用途方面過渡，登記信息的準確度和完備性為土地管理工作提供重要保障。另外，我國不動產信息登記平臺是稅收征管的支撐條件。不動產登記可以協助各地政府調節房地產市場。借助不動產登記的信息，可以準確、及時掌握本地區和全國房地產具體交易信息，并分析市場現狀。從長遠角度出發，不動產登記可以保證房地產市場交易秩序穩定、健康。不動產登記是“反腐倡廉”的基礎性信息。全國不動產登記數據在我國部門間實現共享，便于工作人員掌握不動產情況，利于核實財產申報工作。不動產登記制度是我國全面深化改革的核心，具有推動作用和引領作用。不動產登記在資源配置中具有決定作用，因此需要保證不動產信息具備全面性和準確性的特征，防止引發沖突和交叉情況。

不動產登記相關制度中的附帶作用和主體功能之間沒有直接聯系，主體功能隨著時間的推移會產生“溢出效應”，致使引發“附帶作用”，而附帶作用發揮自身作用需要通過主體功能完成。但是在實施制度和設計制度時，首先應該確定主體功能作用，并不是始終堅持“公法意圖”。當主體功能和附帶功能之間產生矛盾時，應該確保主體功能充分發揮自身價值。但是當前在我國語境下，并沒有準確區分附帶作用和主體功能，特別是當不動產物權登記被當作管理手段時，在《物權法》中才體現了私法功能。因此應該高度重視信息公示公信作用。

四、不動產登記核心是審查

不動產物權登記制度具備的功能，主要是將“審查”作為核心，展示物權登記行為。在《不動產物權登記暫行條例》中，明確闡述了不動產登記概念，但仍存在缺陷，主要是沒有深入探究不動產登記自身本質特點。為充分展示不動產登記核心意義，從內涵和外部兩個方面角度出發，不動產物權登記被稱為不動產登記部門在遵從依法審查的基礎上，將法定事項和不動產物權歸屬準確記載到登記薄中。這種界定方法和《暫行條例》根本區別是審查。因此，審查的出現，可以直觀體現出不動產物權登記行為因素，經過依法審查，才可以記載到登記薄中，做到和不動產登記中需要的相契合。另外，審查的出現，也充分體現公權力的合法介入。

登記機構利用法律賦予不動產登記審查公權力，準確判斷私權利應用方案，達到登記規定的國家會給予相應的保護，沒有達到標準的，會排除在保護范圍外，實現科學、合法介入私權利的預期目的。登記審查因為我國保護私權利而存在，通過國家權威性，依靠的收單是我國法律給予的公權力。登記行為中登記審查是核心部分，因此需要服從不動產制度才可以實現。可以將不動產審查目的分為兩個目的：側重提高登記質量，確保登記信息的真實可靠，從而展示信息登記的公信力。提升登記效率，簡化工作流程，采取“多措并舉”方法，實現服務人們的目的。我國長時間注重的靜態權力，忽略動態權利，隨著我國不動產物權登記制度的健全完善，在審查不動產登記信息時，首先要將便捷利民，高效服務作為根本目的，促使登記結果和實際權利具有較高的契合性。

五、結論

我國在民國時期已經正式建立了不動產登記制度，但是該制度主要是為土地私有制服務。改革開放之后，頒布《土地管理法》后開始恢復不動產登記制度。不動產登記制度在我國雖然歷史悠久，但作為物權公示手段的不動產登記制度起步較晚。通過從私法效用實際不動產登記制度主體功能和不動產登記核心是審查兩方面，分析不動產登記的雙重功能與登記審查使命。本文從私法效用是不動產登記制度主體功能等四個方面出發，探究不動產登記的雙重功能與登記審查使命，對不動產登記運行具有重要意義。