淺談物業服務企業全面預算管理的困境及對策

趙金玉

摘 要 物業管理企業作為伴隨著房地產開發企業蓬勃快節奏的發展而衍生出來的一種綜合性經營服務企業，從新興逐步走向成熟階段。但當今不同物業管理企業內部的財務管理水平差距大，預算管理制度差距相應也比較大，有的中小型企業甚至還沒有建立適應自己的全面預算管理制度，有些則剛準備建立還在摸索中，如何選擇最合適本企業的全面預算方案，并把這預算方案在企業管理過程中得到貫徹實施，這就要求企業管理者應基于市場對企業的運作進行科學的預測，站在戰略的高度，合理優化并配置相關資源。凡事預則立，不預則廢，全面預算管理有助于提高物業公司整體的工作效率，樹立良好的企業形象，對物業管理公司的長遠、穩步發展意義重大。本文通過分析全面預算管理工作的影響因素，對一些關鍵問題進行探討，并提出了相關改進策略，為全面預算管理工作的實施的執行創造良好條件。為物業管理企業更好地發展提供合理建議，實現客戶利益最大化，實現股東利益最大化，從而實現企業利益最優化。

關鍵詞 物業公司 全面預算管理 策略

一、物業管單位全面預算管理的理論與方法

（一）物業企業全面預算管理的含義

全面預算是指企業為實現預算期內的戰略規劃和經營目標，按照一定的程序編制、批準和審查的在預定期內經營活動的總體安排。全面預算反映的是企業未來某一特定期間（一般不超過一年或一個經營周期）價值活動的計劃。隨著市場經濟的不斷發展，我國眾多的企業已經意識到全面預算管理是實現企業整合的最有效的方法，越來越多的企業開始推行全面預算管理。

物業管理服務企業的全面預算管理是實現物業管理企業戰略目標的重要手段，是在企業的戰略指導下，明確當年或預算期的經營政策的目標后，通過事前預測、事中分析控制、事后績效考核實現當年或預算期戰略目標落地的管理方式。具體內容包括全面預算的編制、全面預算的執行和業績考核。

（二）全面預算管理在物業企業中的重要意義

全面預算管理體系作為一種比較有效的企業內部控制方法，實現了對資金流、實物流、業務流、信息流相整合，對企業規劃戰略目標、控制日常活動、分散經營風險以及優化資源配置具有重大意義，因此，實現全面預算管理是一種比較有效的企業內部控制方法。

物業管理行業屬于利潤低、人員相對密集型的行業。市場經濟全球化進程不斷加快，為實現可持續發展與進步，物業管理服務企業的生存必須建立在市場競爭的基礎上，才能適應市場，增強服務意識、提升服務質量、增強競爭力、開拓外部市場的同時，采用全面預算管理方法加強經營管理是實現企業增加效益、集團化發展的推動力量。其經營范圍物業管理及咨詢，水泵設備維修，制冷設備安裝及維修，管道安裝及維修，室內裝潢及設計，建筑工程，市政工程，園林綠化工程及養護，停車服務，室內外保潔服務，銷售日用百貨、辦公設備、環保設備、保潔材料等，其主要收入也是來源與此。物業企業本身具有業務比較單一而且客戶數量比較多、單個客戶費用相對低、相對穩定的特點，雙方之間是一種平等的合同委托服務與被服務的關系，所以物業服務是基于委托合同而提供的一種服務內容。合同中詳細說明了固定的收費標準、服務項目、服務內容及服務標準等，客戶和物業相應的權利和義務。

二、物業企業全面預算管理的現狀

目前市場上大部分物業管理服務企業是應開發商開發產品銷售及售后服務需要而衍生出來的附屬企業，其創立的初始目的是為了配合和促進開發產品銷售及開發品牌的延伸，因此，這類物業管理企業，其品質服務是放在第一位的，可以被定位為房地產企業的衍生品，其戰略發展的重點是品質至上、服務于銷售。而應現代服務的需求，市場上同樣存在于另一類物業管理企業，這類企業不依附于任何開發商，以其靈活的經營管理模式廣泛存在于市場當中，其戰略發展的目標和方向是經濟效益最大化。

（一）全面預算的編制

物業管理服務企業全面預算編制具有全員、全額、全程參與的特點。中小型物業企業的管理層級受成本影響人員較少，組織結構比較簡單，預算的責任重點可以為項目管理部，在不同的管理項目中直接劃分本企業的預算目標。大型物業企業則不一樣，由于其管理項目數量較多，應該根據項目的實際規模、地理位置、業態等特點，遵守成本效益和管理時效相融合的原則，通過集團制度管理模式，對其進行集合總結，確定責任中心。

1.營業收入。營業收入預算是全面預算編制的第一個環節，主要包括：物業服務費、車位費、經營場地租金等收入，其中物業服務費收入是主營業務收入的重要組成部分，是控制收入預算編制的關鍵所在，其主要涉及三方面的內容，即收費標準測算、收費面積和收費率的完成。

2.經營成本。經營成本預算是全面預算編制的第二個環節，而且是非常重要的環節，主要包括：人工成本、能源費、公共設施設備運行維護保養費、秩序服務費、保潔服務費、綠化費、管理費等。

人工成本是經營成本的一個重要組成部分，大概占25%左右，因此如何節約人工成本是至關重要的。可以從優化崗位，促使一人多崗、一崗多能得以體現，合理實施崗位合并制度，實現減少人工成本的目標。明確崗位薪酬標準，以崗定薪，以市場指導價格為標準，結合本行業標準，來制定切實符合本企業發展的有競爭性的薪資標準。

公共設施設備運行維護保養費屬于專業項目投入，是經營成本預算的重要組成部分，大概占10%左右，新項目公共設施設備都在維保期，所以需要物業公司投入的并不多，但相對于北京市場上有好多10幾年甚至20年以上的項目則不同，項目老舊除正常維保外還會經常有些維修，費用就會因具體項目特點而不同。總之項目越是老舊，維護保養成本會越來來越高。

其他能源費、秩序服務費、保潔服務費、綠化費等其他成本，以常規物料消耗數量為基準，進行測算，以歷年數據、標桿企業數據為基礎，考慮到新的環境變化，項目差、量差、價差、結構差等制定出合理的適合本項目的預算成本支出。

3.目標利潤。全面預算編制的核心內容是為企業追求最終目標利潤而服務的，因此物業企業應以項目特點為依據，采用行之有效的管理措施，利用合理化的經營模式，以明確的時間節點為基礎，例如月、季度、半年度、年度，形成經營預警，促使各項預算指標完成進度合理化，以達到預期利潤目標。

全面預算的編制需要經歷了自上而下和自下而上的往復過程，執行上下結合、分級編制、逐級匯總，本著誰花錢、誰做事、誰編預算的原則，來確保利潤目標的準確制定。

（二）全面預算的執行

預算一經領導層審核后批復下達，各責任中心應將預算指標層層分解，認真落實到內部各單位、各環節和各崗位人員，從橫向和縱向兩條線出發，從而形成全方位的預算執行責任體系。預算執行過程中應以成本為控制基礎，以現金流量為管控核心。成本管控為預算管理提供各類預算標準。資金是企業正常運轉的“血液”，預算管理以現金管理為主。現金流量管理和現金流量控制的高度集中保證了預算的強而有效的全面落地執行。

年度預算制定經過審批、下達后原則上只能按照預算執行而不得擅自進行調整或變更。如果遇到客觀條件發生重大變化，比如戰略目標、產業形勢、宏觀市場環境、政策法規等的重大調整，財務預算編制的基本前提已不再成立，如繼續執行原有預算，以上因素將導致財務預算執行結果要發生較大偏差，使得原有預算不再具有執行意義，該預算應經預算管理委員會審批后視具體情況進行相應調整。

預算執行需考慮業務經營事項是否列入預算，是否超預算，來執行不同級別的審核流程，進入財務核算流程，財務人員會對沒有列入預算或超預算的經營業務提出預警，提醒相關領導相關部門人員特別關注。

（三）全面預算的考核

各責任中心應當建立經營分析制度，按時向集團上報經營分析情況報告，經營分析報告主要應包括預算執行情況的差異分析，根據差異比例更進一步分析解決預算執行中存在的問題，糾正在預算的執行發生的偏差。并定期召開經營分析會議，對預算執行中的偏差，要需充分客觀地分析其產生的原因，從找差距、找原因、找方法等方法找到其真正原因，提出相應的解決措施改進方案，預算人員應及時作出預算調整，有效的做到事中控制。

各責任中心預算部門應定期組織預算審計，糾正預算執行中存在的問題，發揮內部審計的監督指導作用，維護預算管理的嚴肅性。審計工作結束后，公司內審機構出具相應的審計報告，直接提交預算管理機構，作為預算調整、改進內部經營管理和考核的具有重要參考意義。

預算年度結束時，項目總公司對各責任中心進行預算考核，預算完成情況以經審計的經營數據為依據。將預算目標分解成各個子目標對部門以及相關員工的工作績效進行考核。發揮好績效考核的引導和激勵作用，落實到員工頭上的成本控制指標與員工個人的實際經濟利益掛鉤，可以達到刺激員工節約成本，提高了勞動效率的積極性，使成本控制標準化、程序化。

三、物業企業全面預算管理存在的問題

（一）營業收入不確定導致營業預算不確定

全面預算中最核心的就是企業的營業預算，在現在的市場環境下，一些大型物業項目都采用每年市場招標的方式進行，意味著企業的物業項目的營業收入每年都存在不確定的市場因素變化，導致營業預算的數據確定難度較大。如果某個項目失標，就會導致整個預算不可執行，因為執行的前期條件已不具備，所以預算就要進行必要的調整。

（二）預算編制不規范，反映信息不準確

每年編制預算時間都很緊，由于一般中小型企業沒有專職預算人員，基層部門準備和操作時間不足，各部門預算編制難以真正做到自下而上，幾上幾下。且預算主管部門與基層部門之間缺乏有效溝通，主管部門也沒有深入基層調研數據，真正了解企業經營，才導致核定的預算指標往往會缺乏客觀依據。

（三）對全面預算執行情況的考核與獎罰制度執行力度不足

首先，目前的預算考核大部分是進行數據的對比，忽視了對預算部門編制能力的考核，例如預算編制是否完善，能否全員參與，預算指標是否分解。由于缺乏明確、科學的指導思想，沒有建立科學的測評指標體系和不重視季度和半年度的考核，導致預算部門在年底時，按照預算退后或者提前簽訂收支合同，以達到年度預算數值。還有預算執行情況的分析報告是否內容完整，分析方法是否客觀準確，改進方案是否合理沒有進行考核。

其次，激勵機制不完善，獎勵兌現沒有時效，很難體現出“績效優先，獎罰分明”的原則，時間久了將嚴重影響了員工的工作熱情，干多干少一個樣，干與不干一個樣，少干還少犯錯誤，多干還不如不干，嚴重影響了預算的執行力，可能導致預算管理流于形式。

（四）預算管理人員素質不足

無法對企業生產經營活動做出準確的預計，是因為預算編制人員自身業務水平不足。例如基層物業項目部的預算編制人員對于物業管理專業中的業務不熟練，對于設備設施因使用年限或者工作特定環境的維修保養費用預計不足，導致預算出現偏差。

四、完善物業企業全面預算管理的建議

（一）調整預算編制方法

將公司在預算年度中需要重新招投標的大型物業項目單獨編制全面預算，形成獨立的項目預算模塊。在公司整體預算中以模塊匯總合并，在繼續中標的情況下，按照匯總的全面預算執行，當某些大型物業項目存在變動的時候，整體預算也按照項目對應的預算模塊進行調整。

（二）提高全面預算管理的信息化手段

建立物業企業自身的全面預算信息化系統，信息化控制手段，如網上費用報銷審批系統，物料采購、領用流程等。企業應適應時代發展腳步，持續關注信息技術的瞬息變化，建立的內部信息管理系統應適合物業企業管理，解決了人為因素造成的數據不客觀，也使全面預算管理能提高到一個新的高度。同時每個部門都應有一位兼職預算人員，他應及時與預算主管部門相關人員聯系，編制本部門的全面預算基礎表，及時溝通解決有問題，可以提高基層部門全面預算編制的精確性、時效性。

（三）建立完善的考核與績效管理制度

企業應建立健全嚴格的預算執行目標和業績考核獎懲制度，堅持公開、公正、透明的原則，對所有預算執行部門和個人進行有效考核，明確獎懲辦法，落實獎懲措施。激勵部門人員主動執行預算，提高工作效率，節能減排，并將預算實際執行情況納入到各部門的績效考核制度。一方面通過預算指標指導員工明白預算目標是什么，怎樣做才能有效地達到預算要求的指標。同時也能順利通過績效評價。給予員工合理的獎勵和懲罰，使員工發自內心地接受執行預算，保證企業預算目標的順利完成，從而從整體上提高企業的生產效率。預算的績效考核體系明確了各部門的責權利，將各部門業績及員工工作進行了量化，方便了考核，也提高了企業的運營效率。

（四）提高各級預算人員業務能力和道德水平

企業應加強各級預算人員的業務技能培訓，相關人員需要了解企業實際運營，深入提高預算編制水平。預算工作涉及多項專業，多部門合作，是一項對技術水平要求相對強的工作。由于預算的執行結果會直接影響到員工的切身經濟利益，自下而上的預算容易產生虛報預算等諸多實際問題，故應加強對相關人員職業道德建設，提高員工職業素養，樹立愛崗敬業的典范。因而應把全面預算管理落實到企業內每一個崗位，每一個員工。促進企業內部各部門間的合作與溝通，減少相互之間的沖突和重復工作。

（作者單位為雛菊第一太平戴維斯物業管理<北京>有限公司）

參考文獻

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