現代測繪技術在房產測繪中的應用

伍友俊

【摘要】城市房地產業的發展以及不動產管理的需要等，都對房產測繪工作提出了更多更高的要求，應用傳統的作業模式已不能滿足，技術革新已成為必然。本文即簡要介紹了新形勢下以數字化測繪和3S（GPS、RS、GIS）技術為代表的現代測繪技術在房產測繪中的應用。

【關鍵詞】房產測繪;數字化測繪

1、引言

隨著城市房地產業的迅猛發展，不動產管理部門和社會公眾對房產測繪的準確性和現實性等都提出了更多更高的要求。房產測繪應用傳統的作業模式已經滿足不了工作的要求，技術革新已成為必然。計算機技術以及日趨成熟的以數字化測繪和3S（GNSS、RS、GIS）技術為代表的現代測繪技術的應用為此提供了嶄新的模式和支持，并催生了“數字不動產”建設。本文即簡要介紹新形勢下現代測繪技術在房產測繪中的應用。

2、數字化測繪技術在房產測繪中的應用

數字化測繪技術具有點位精度高、便于成果的更新和深加工利用等顯著特點，可作為GIS的重要信息源。

數字化測繪的主要作業方法有三種：原圖數字化法、航測（遙感）法和地面數字測圖法。其中原圖數字化法因其精度有限，已不適應現代測繪生產管理的要求，逐步退出了歷史舞臺，目前一般采用航測（遙感）法和地面數字測圖法。

2.1航測（遙感）法

利用航空攝影（遙感）在空中攝取地面的影像，通過“外業定性，內業定位”，直接獲得數字化圖。該方法的特點是可將大量的外業測量工作移到室內完成，它具有成圖速度快、精度高而均勻、不受氣候及季節的限制等優點。但是該方法在城市建筑物與樹木密集地區或其他隱蔽區域會受到航攝比例尺和房檐改正精度等因素的限制。隨著無人機及傾斜攝影測量、激光雷達等技術的發展，該技術正越來越多地應用于房產測繪領域。

2.2地面數字測圖法

采用實時動態定位（RTK）、全站儀等測量儀器直接進行野外數據采集，并將采集數據通過計算機進行編輯處理成圖的方法是我國目前各測繪單位進行大比例尺（尤其是1：500）測圖用得最多的數字測圖方法。采用該方法所得到的數字化圖的特點是精度高，所測地物點相對于鄰近控制點的精度可以控制在±5cm以內。

地面數字測圖法的作業模式是多種多樣的。隨著測繪科學技術的發展和測繪新儀器、新設備的出現，尤其是全球導航衛星系統（GNSS）技術的不斷改進，對于開闊的地段（主要是田野、河流、溝渠等），可以直接采用RTK測量模式進行全數字野外數據采集，而對于樹木較多或房屋密集的測區，可以采用RTK測定圖根點，通過全站儀采集碎部點，數字成圖軟件編輯成圖。即運用RTK+全站儀+數字成圖軟件“聯合作業”模式進行大比例尺數字測圖，可以實現RTK與全站儀的優勢互補，大幅度提高測圖精度和效率，已成為地面數字測圖法的主要作業模式。

3、遙感（RS）技術在房產測繪中的應用

遙感技術具有大范圍、高分辨率、多時段、多時相等特點。但其圖像往往比例尺較小、誤差較大，即使是分辨率達到0.61m的快鳥（Quick Bird）衛星影像，其用于測繪生產時，按規范規定的最大成圖比例尺為1：5000，僅用于一般判讀的成圖比例尺為1：2000，無法滿足1：1000、1：500等大比例尺成圖精度要求。所以，遙感技術一般并不直接應用于房產測繪。但是，利用高分辨率的衛星影像圖，即使是使用衛片下載工具通過網絡獲取的谷歌等衛星影像圖，在經過相應軟件處理后，可以提供比單純房產分幅平面圖更多更直觀的空間信息以輔助房產測繪工作，比如：在房產基礎測繪方面，應用衛星影像圖布設測量控制點，便于選定控制點的具體位置，了解控制點的控制范圍，確定觀測路線，還可做野外測繪工作草圖，并可為檢驗數字化成圖成果提供輔助參考;在房產項目測繪方面，應用衛星影像圖可直觀地判讀出房屋位置等，并可輔助房產調查。

4、地理信息系統（GIS）技術在房產測繪中的應用

房產測繪是不動產管理管理數據的主要來源。將GIS技術引入房產測繪及其管理是對傳統模式的一個突破。房產信息包含產權人信息、坐落信息及其它相關空間和屬性信息，坐落信息對于房屋確定具有重要的標識作用。在傳統的房產管理中，房屋的坐落一般都以城市的街區名來定義，而街區名有模糊、易變、不精確的特點，難以從根本上杜絕重復發證等現象的發生。引入GIS后，充分利用房屋位置在圖上唯一性的特點，通過“落宗落幢”，賦予唯一的不動產單元代碼，能實現真正意義上的“以圖管房”。另一方面，通過房產GIS，可以進行任意地理范圍內房產的各類統計分析，如房產容積率分析、房產空置率分析、房屋拆遷、按產別（結構、層數）進行的分類統計等，能方便了解城市房屋的基本信息。并且，在引入了GIS之后，在管理上只要通過房產圖形，就能夠準確地掌握房產的過去和現狀，以不變應萬變。這種測繪前置模式，已不再是單純意義上的GIS技術在房產測繪中的應用，而是通過GIS整合全球導航衛星系統（GNSS）、遙感（RS）、計算機輔助制圖（CAD）、房產辦公自動化（OA）、管理信息系統（MIS）以及互聯網（Web）等技術，使不動產管理向科學、規范和智能化的方向發展，進而形成多方位、多層次、網絡化、自動化、現代化的不動產管理體系——“數字不動產”。

結語：

房產測繪作為測繪學科的一個分支，是測繪技術與不動產管理業務相結合的專業測繪，具有較強的技術性和鮮明的政策性。其成果質量不僅關系到房屋權利人的切身利益，也間接影響到房地產市場正常化、規范化發展。毋庸諱言，長期以來，房產測繪在測繪行業一直處于邊緣地位，其人員、技術及裝備都遠遠滯后于整個行業的發展水平。隨著房地產業地不斷發展以及社會公眾對房產測繪及管理提出的更高要求，傳統的作業與管理模式已不能滿足，在房產測繪中不斷推廣應用現代測繪技術已是必然的大勢所趨。惟其如此，房產測繪才能與時俱進，更多更快更好地為社會公眾提供服務，更多更快更好地為不動產管理、為“數字不動產”和“數字城市”建設提供數據和資料。

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