麗水蓮都靈山社區帶方案土地出讓的實踐

張永剛，陳洪軍

(1.浙江省省直建筑設計院，浙江 杭州 310006；2.麗水市發展和改革委員會，浙江 麗水 323000)

浙江省于2019年在全國首次提出“未來社區”概念,聚焦“解決老舊小區空間集約”“公共設施服務”“社區生態環境”“鄰里關系”四大問題。以滿足人民美好生活向往為中心的新型城市功能單元,是繼“千萬工程”“特色小鎮”“最多跑一次”之后,浙江推動“兩個高水平”建設的又一張“金名片”。

未來社區所提出的“139”理念,指的是未來社區框架下的一個中心、三大坐標和九大場景(圖1)。首先“一個中心”是以“老百姓美好生活向往”為中心,針對居民普遍關注的問題,用未來社區建設滿足人民日益增長的美好生活的需要；“三大坐標”是以人本化、生態化、數字化為價值坐標,突出和睦共治、綠色集約、智慧共享三個價值內涵；“九大場景”是未來社區將構建未來鄰里、未來教育、未來健康、未來創業、未來建筑、未來交通、未來低碳、未來服務和未來治理九大場景,構建一個充滿人文氣息又兼具科技未來感的社區。為更好地落實“139”理念落地和九大場景的實現,未來社區試點創建項目中土地出讓成為非常關鍵的一個步驟。如何通過土地出讓方式使未來社區“139”場景更完整更優化落地,是我們需要思考的一個課題。

圖1 未來社區“139”理念

麗水蓮都靈山社區積極先行先試(圖2),于2019年12月24日完成實施單元土地“帶方案”整體公開出讓。所謂帶方案出讓,即土地出讓前,政府將城市設計、建設工程方案、功能運營、基礎設施建設要求等相關條件予以明確,作為土地出讓的前提條件,納入土地出讓合同；受讓人在取得土地后,必須按照合同約定的條款進行施工建設和經營,落實相關的條件和要求[1]。作為浙江省第一個完成實施單元土地“帶方案”整體公開出讓的未來社區,在未來社區新概念下的土地出讓中積累了豐富的經驗,為類似未來社區土地“帶方案”公開出讓提供了良好的實踐思路和有益的探索。

圖2 麗水蓮都靈山未來社區

1 土地公開出讓

1.1 土地公開出讓方式

土地公開出讓方式,主要是指土地招標、拍賣、掛牌。目前土地公開出讓方式多采用拍賣和掛牌兩種方式。招標模式目前在浙江省的土地市場采用的不多,若是采用也用于重要項目或者特殊項目,比如,近年的2022年杭州亞運村項目和錢江新城“世界級城市旅游金融綜合區”江河匯項目。

1.2 土地三種公開出讓方式的差異

第一,土地拍賣和土地掛牌都是通過采用網上競價的模式。通過競價的結果決定土地受讓人,兩者的最顯著的差異,是在于公示時間的差別。土地拍賣公示時間為20 d,而土地掛牌公示時間為30 d。

第二,土地招標則是采用了資信技術加上商務評分綜合最后得分決定土地受讓人的方法。此方式采用發布招標文件、設定資信、技術方案評分的原則,商務評分采用平均或最高價為最優價評分等方式,兩者相加得出綜合評分決定最后土地受讓人。土地招標方式較之前兩種方案來說形式較為復雜,同時此方式比土地拍賣、土地掛牌增加資信評分,所以最后的土地受讓人未必是商務最高價單位。

2 未來社區土地“帶方案”公開出讓

2.1 土地“帶方案”公開出讓合約

未來社區“帶方案”公開出讓合約由《國有建設用地使用權出讓合同》《履約監管協議》和未來社區實施方案三部分組成。《國有建設用地使用權出讓合同》為國家標準模板進行約定,《履約監管協議》針對未來社區建設運營特殊協議約定,實施方案包括未來社區建筑設計方案和運營方案,同時此方案通過縣市區人民政府規劃審查和省發改委等有關部門審核通過后,三者共同形成整個出讓合約。

2.2 土地“帶方案”公開出讓合約與一般土地合約差別

為保障未來社區試點項目“139”理念順利落地,合約以附件的形式增加未來社區履約監管協議(以下簡稱“協議”),這也有別于一般的土地出讓合約的最大特點。與此同時,實施方案作為合約的共同組成部分,受讓人在土地競拍后,原則上需要按實施方案實施本工程,確保未來社區理念更加順利實施。

3 履約監管協議

土地受讓方履約監管協議作為未來社區土地“帶方案”合約的重要組成部門,根據各個試點創建項目的特點制定。但總體上履約監管協議主要內容包括：

1)總則；2)未來社區建設總體要求；3)配建和回購；4)項目運營要求；5)風險提示；6)其他說明；7)明確《土地可收回條款》等。

4 麗水蓮都靈山社區土地“帶方案”公開出讓的實踐

4.1 項目公開出讓情況

蓮都靈山社區位于麗水市蓮都區,實施單元22 hm2,總建筑面積83.4萬m2,主要建設內容包括可銷售住宅、回遷房、人才公寓、鄰里中心(含社區配套)、醫養綜合體、幼托綜合體等,回遷安置居民3 850 人，計劃引進人才3 428人,總投資約60億元。

本次土地“帶方案”公開出讓設置了“未來社區建設運營特別約定協議”,協議要求土地受讓人須按照浙江省未來社區試點建設要求,做好規劃設計、建設施工、交付運營等工作。靈山社區土地公開出讓吸引多家央企名企積極參與,經過充分審慎競價,最終杭州市城建開發集團有限公司(大家房產)以20.58億元獲得土地使用權。根據協議,剔除上繳國家財政部分,政府對回遷房、人才公寓、鄰里中心(含社區配套)、醫養綜合體、幼托綜合體進行回購,費用約為16億元,其余部分主要用于靈山社區市政配套建設。

4.2 履約監管協議內容

蓮都靈山社區履約監管協議主要內容為：

1)總則要求：闡明協議目的和項目概況。

2)未來社區建設總體要求：明確政策要求、土地受讓人和未來社區之間關系、進度和質量要求、施工圖設計和審核、可銷售住宅預售申請要求、履約保函、股權限制、綠色建筑等內容。對受讓人履約能力、運營能力、建設能力、場景聯合體組建能力、承擔政府工程能力提出要求。

3)回購要求：蓮都靈山社區項目安置房、人才公寓及鄰里中心采用收入統一實施后回購模式。因此協議中對配建工程范圍、配建工程建設要求、回購范圍及主體、回購費用等進行詳細要求。同時約定配建建筑品質同商品房同等品質要求。

4)項目運營要求：在約束性指標基礎上,對運營要求、運營驗收、運營場所租金方面進行細化要求。

5)風險提示：闡明配建工程風險、經營風險及其他風險等。

6)其他說明：對其他可能引起爭議的問題進行補充說明,明確《履約監管協議》。

7) 明確《土地可收回條款》。

通過蓮都靈山社區建立協議的設定,將未來社區對“139”場景的特殊建造要求及運營要求,在協議中進行了約束。

4.3 蓮都靈山社區“帶方案”公開出讓創新特色

蓮都靈山社區土地“帶方案”公開出讓緊扣試點建設要求,大膽創新實踐。一是體現方案導向。該方案包含九大場景系統設計要求及可持續運營要求等內容,相比傳統的“帶條件”出讓,無論在內容上還是深度上都有較大深化,有利于未來社區“139”集成體系貫徹落實。二是強化履約管理。將未來社區約束性指標及建設運營要求轉化為協議條款,約束土地受讓人全面落實九大場景,根據試點相關要求進行運營情況驗收,若未能通過驗收,存在終止協議無條件退出運營風險,并作為不良記錄列入省、市公共信用平臺。

5 結 語

為了進一步確保未來社區建設“初心”不偏離,要求不走樣,在麗水靈山社區土地“帶方案”公開出讓實踐基礎上,繼續探索“帶方案”出讓研究。聚焦履約協議條款優化,重點在房價管控、約束性指標落實、可持續運營等方面抓好落實,確保群眾搬得進、住得起、過得好。繼續從實施方案深化設計內容、優化設計質量、對場景聯合體組建計劃、建設運營綜合能力、政府項目開發經驗等方面綜合評判,盡可能優選土地受讓方,確保“139”系統設計高質量、高性價比落地。