產業園區，運營為王的時代

摘要：未來，產業導入和園區運營是園區運營商的核心競爭力但必須承認的是園區運營涵蓋園區的全生命周期，周期長、涉及面廣、見效慢，通常需要幾年才能看到運營的成果，僅憑園區運營商的力量難以實現，需要政府、企業多方協力，實行跨界合作鏈接，才能事半功倍。

關鍵詞：園區運營;深耕產業;精細運營

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）03-0060-62 收稿日期：2019-11-07

1 園區運營成時代最強音

早期，各大園區企業靠給各地政府規劃和編制一個宏偉的發展藍圖和美好的未來往往就能輕松拿下項目。相對應的產業地產商的商業模式也很簡單，拿地——建載體——賣載體——走人，簡單、粗暴、直接。但隨著經濟社會的變化，行業的深度發展，政府逐漸意識到早期美好的藍圖和故事依舊高高掛起，而產業地產商早已抽身離開，留下大批空置的園區載體和參差不齊的園區產業，讓政府不得不回歸冷靜。

因而，近年來，政府在和企業談項目時，不再只關心規劃和愿景，除了有故事，更要有實實在在的產業導入和全生命周期的園區運營能力，這也是為什么近年來會出現許多政府更愿意給實體企業土地這一怪象的原因，說是“怪象”是因為政府有點太急于求成，忽略了實體企業并不是真正的產業地產運營商，并不具備園區開發和運營的實操能力和經驗，畢竟術業有專攻。

為了讓產業園區回歸正確的軌道，2018年1月12日，北京市政府辦公廳印發《北京市人民政府關于加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》，出臺了系列關于產業地產的突破性條文，主要有園區開發企業不得分割銷售、應100%自持，不得轉讓股權;而2019年5月23日北京市住房和城鄉建設委員會官網發布《關于進一步完善已建成研發、工業項目轉讓管理有關問題的通知（京建發〔2019〕216號）》和《關于進一步明確已建成產業項目買受人審核有關問題的通知（京建發〔2019〕217號）》，首次在整個北京市范圍內全面叫停了工業、研發類項目的分割銷售。此文件一出，業內均說北京產業地產已死。

除了北京，深圳2018年6月發布了（（深圳市綜合整治舊工業區升級改造操作規定（征求意見稿）》，鼓勵舊工業區進行綜合整治，但其后陸續發布一系列嚴控政策，嚴控工改用途以及實施工改工全流程產業監管，工改工回歸產業升級本質。

雖然目前只是北京、深圳等一線城市出臺了相關的嚴控政策，但是這不得不說是一個行業信號，免不了其他城市會在一線城市的示范效應下紛紛效仿，最簡單的便是目前其他地方政府與企業談項目時均在不斷提高企業自持比例。各項政策的背后實際上代表了政府對于產業地產的鮮明態度：產業園區的本質和使命是發展產業。

除了政策的調整，產業客戶的需求也在發生著系列變化，在滿足基礎辦公和生產條件的基礎上，產業客戶更加傾向于硬件、軟件等各項配套均完備的區域，見圖1。

經濟大環境的變化，政策的倒逼，產業地產商的商業模式也在發生變革，早期賺取土地紅利的模式難以為繼，未來產業地產商的商業模式必然從依靠土地增值轉向資產增值。要實現資產增值，必然要求產業地產商破除地產運營的思維，以政府客戶、企業客戶為導向，做好園區運營全生命周期的打造，創新運營，形成園區運營的核心能力并實現復制和輸出。

總而言之，產業園區進入了存量運營的時代，園區運營商唯有深耕產業，精細運營才能博得一番天地。

2 園區運營≠園區服務

無論是外部環境變化，還是園區運營商自身發展需要，都要求園區運營商必須打好運營的牌。園區運營到底是什么？值得注意的是，園區運營并不就等于園區服務，不是簡單的物業服務或者提供代辦工商稅務登記、提供一個APP就能稱為園區運營，見圖2。

所謂的園區運營，實際上貫穿園區發展的全生命周期，實現從投資選址、規劃定位、產品設計、建設施工、招商推廣、運營服務的全程管理和控制;始終圍繞產業，以產業集聚、產業生態的打造為終極目標;不僅要為人駐企業提供空間服務，更要在企業發展的各個時間段充當合伙人，與人駐企業共成長。

因而，園區運營必須前置，要早于物業載體建造，在選址、研發、規劃、定位甚至頂層設計階段就必須介入，而絕不是一個后期配套服務部門。如果一個運營者在后期介入，木已成舟，發現產品和產業是完全割裂開的，運營就真的只是園區物業服務了，毫無運營的意義。

而園區運營的最終目的是要通過全生命周期的運營創造最大化的價值。

首先是滿足政府價值需求。對政府而言，發展園區的首要目的是履行經濟職能，導入產業，產生稅收，引進高端人才，實現地方經濟的可持續發展。而園區的核心是產業，產業的基礎是企業聚集，因而，滿足產業企業的訴求，為產業企業創造最大化的價值，進而實現園區產業的發展，便是園區運營的核心使命。

而園區運營商必須認識到的是如今產業客戶的價值需求除了最基本的載體和物業服務需求，更為真實的需求是經營訴求、管理效率訴求、低成本的融資訴求等更為貼合企業發展的需求。

因而，園區運營商要做的便是成為園區企業的事業合伙人，對園區所有企業經營狀況進行充分了解，了解它的營運和上游需求、核心競爭力、和產品的市場方向，助推企業成長。另一個方面，圍繞園區產業，將生態鏈做長，生態圈做廣，全方位融入產業發展之中。

最后，園區運營商通過提供物理載體，構建含運營、管理、金融、資源、服務、孵化、引導等要素的平臺或生態圈，搭建高效科學的運營體系，全方位、多層次的運營，從而提升園區資產價值，突破傳統的盈利模式，實現企業自我價值的最大化。

道理很簡單，但是不得不承認，園區運營涵蓋專業領域非常廣，涉及公共關系非常多，是一個周期相對長、復雜程度高的系統工程，而且效果也并不能立竿見影，需要認真、耐性與毅力，可以說園區運營是一個“細節工程”或者“良心工程”。

未來，產業導入和園區運營是園區運營商的核心競爭力。但必須承認的是園區運營涵蓋園區的全生命周期，周期長、涉及面廣、見效慢，通常需要幾年才能看到運營的成果，僅憑園區運營商的力量難以實現，需要政府、企業多方協力，實行跨界合作鏈接，才能事半功倍。

文章來源：本文由方升研究機構供稿。