住宿類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的策劃設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)

摘要：伴隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，全球文化趨同之勢(shì)日漸趨強(qiáng)，新鄉(xiāng)土主義理念應(yīng)運(yùn)而生新鄉(xiāng)土主義不僅僅是一種設(shè)計(jì)理念，更是一種新思潮，是城市化后人們對(duì)“鄉(xiāng)土”的再思考和再論釋綠維的新鄉(xiāng)土主義設(shè)計(jì)是在現(xiàn)代浪潮中對(duì)過(guò)去的理性回望，是現(xiàn)代化和鄉(xiāng)村振興進(jìn)程中對(duì)鄉(xiāng)土情懷的理性回應(yīng)

關(guān)鍵詞：新鄉(xiāng)土主義;住宿型業(yè)態(tài);運(yùn)營(yíng)模式

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：13

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）03-0067-70 收稿日期：2019-11-18

1 文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)四個(gè)發(fā)展階段

第一階段，萌芽階段：20世紀(jì)90年代主要以濱海地產(chǎn)為主導(dǎo)，有一部分產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假酒店引入中國(guó)，涉及到文旅地產(chǎn)結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式。

第二階段，初步發(fā)展階段：與酒店業(yè)態(tài)相呼應(yīng)的旅游地產(chǎn)發(fā)展是在2000年到2008年，2008年之前以旅游區(qū)域住宅地產(chǎn)為主，并不是以酒店業(yè)態(tài)為主，旅游地產(chǎn)主要體現(xiàn)在旅游區(qū)開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)

第三階段，高速發(fā)展階段：2008年到2015年這個(gè)階段既有住宅型地產(chǎn)，又有酒店型地產(chǎn)，還有產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)和多業(yè)態(tài)相結(jié)合的地產(chǎn)發(fā)展。我們稱之為大盤野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代，以快速的地產(chǎn)升值為支撐，文旅地產(chǎn)在這個(gè)階段發(fā)展得很快。

第四階段，轉(zhuǎn)型回落階段：2015年以后，地產(chǎn)的升值結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了很大的轉(zhuǎn)化，持續(xù)性升值進(jìn)入緩慢階段，依靠銷售住宅維系的文旅康養(yǎng)地產(chǎn)進(jìn)人了大轉(zhuǎn)型。這個(gè)轉(zhuǎn)型以后的文旅康養(yǎng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，進(jìn)入了以現(xiàn)金流經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)經(jīng)營(yíng)為主體新階段。

在新階段，以文旅綜合體、文旅小鎮(zhèn)、文旅新城、文旅產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為代表的文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量非常大。雖然增長(zhǎng)率逐年下降，但開(kāi)發(fā)總量仍然不斷的增長(zhǎng)，達(dá)到萬(wàn)億級(jí)體量，大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)個(gè)數(shù)越來(lái)越多，項(xiàng)目模式越來(lái)越傾向于一體化開(kāi)發(fā)。最典型的是住宅地產(chǎn)與文旅康養(yǎng)為主導(dǎo)的商業(yè)用地開(kāi)發(fā)，成為政府要求和產(chǎn)業(yè)結(jié)合的文旅康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展的主要結(jié)構(gòu)和模式。

2 文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念特征

2.1 文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念

文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是依托大文旅資源（文旅康養(yǎng)體教等），以旅游為基礎(chǔ)與手段，通過(guò)文化和品牌IP導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)文旅康養(yǎng)體教全面融合與一體化發(fā)展的綜合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。在這個(gè)概念中，旅游是核心通道，康養(yǎng)體教為主體，不動(dòng)產(chǎn)為支撐，地產(chǎn)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)銷售為輔助，房地產(chǎn)銷售不是核心，但是重要的支撐結(jié)構(gòu)。

2.2 文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特征

結(jié)合區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)一體化模式，構(gòu)成了文旅康養(yǎng)地產(chǎn)主要結(jié)構(gòu)，其開(kāi)發(fā)主要有四大特征：

第一，較高的地域條件要求。一般傾向于兩種區(qū)域，一是自然資源或文化資源獨(dú)特的地區(qū)，如海南、西南區(qū)域;二是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且交通條件較好的地區(qū)，如長(zhǎng)三角、環(huán)渤海區(qū)域。

第二，產(chǎn)居融合帶動(dòng)區(qū)域綜合發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要與居住融合，以此適應(yīng)房地產(chǎn)本身的基本支持結(jié)構(gòu)。居住不僅僅是地產(chǎn)形態(tài)，而且是產(chǎn)居融合業(yè)態(tài)形勢(shì)、生活形勢(shì)和城市化發(fā)展的基本模式。

第三，形成產(chǎn)業(yè)化與公共服務(wù)相協(xié)調(diào)的結(jié)構(gòu)。一是休閑化，以周末兩日為主體;二是度假化，一般以7-14天為標(biāo)準(zhǔn)，也包括寒暑假、帶薪度假、老年度假等;三是康養(yǎng)化，以運(yùn)動(dòng)、康復(fù)和養(yǎng)老為主導(dǎo)。在不同的結(jié)構(gòu)里面，對(duì)于公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的要求完全不一樣，需要形成專業(yè)化服務(wù)結(jié)構(gòu)和專業(yè)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

第四，在居住層面注重生活方式的營(yíng)造。生活方式營(yíng)造是度假康養(yǎng)的概念，社群化的生活方式和生活中的互動(dòng)方式、創(chuàng)新的生活方式、文化的生活方式構(gòu)成了生活方式的營(yíng)造主體。

2.3 文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展結(jié)構(gòu)

2.3.1 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)角度劃分為三大類：一是消費(fèi)性服務(wù)業(yè)，以消費(fèi)類產(chǎn)業(yè)為主體，如餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、游覽、住宿、休閑運(yùn)動(dòng)、康養(yǎng)、養(yǎng)老、文化體驗(yàn)等。二是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，以加工性生產(chǎn)服務(wù)為輔助，如電影、廣告?zhèn)髅健⒐芾碜稍?規(guī)劃設(shè)計(jì)、旅行組織等。三是文旅創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，如文創(chuàng)產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)、傳統(tǒng)手工業(yè)等。三類結(jié)構(gòu)涵蓋觀光、養(yǎng)生、康療、運(yùn)動(dòng)、游樂(lè)、娛樂(lè)、商業(yè)活動(dòng)等多元化產(chǎn)品業(yè)態(tài)。

2.3.2 地產(chǎn)結(jié)構(gòu)

地產(chǎn)結(jié)構(gòu)主要包括六類，即休閑居住地產(chǎn)、度假居住地產(chǎn)、酒店管理地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)、度假養(yǎng)老地產(chǎn)、農(nóng)莊度假地產(chǎn)。

其中，休閑居住地產(chǎn)、度假居住地產(chǎn)是出現(xiàn)較多的居住型地產(chǎn)。酒店管理地產(chǎn)不僅僅是酒店，還包括了紅樹(shù)林、亞特蘭蒂斯這樣的度假綜合體，以及大規(guī)模的民宿結(jié)構(gòu)、客棧結(jié)構(gòu)。休閑商業(yè)地產(chǎn)指集中餐飲、購(gòu)物、住宿等多種消費(fèi)業(yè)態(tài)的一種經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)形式。度假養(yǎng)老地產(chǎn)以養(yǎng)老院形態(tài)、養(yǎng)老居住形態(tài)、養(yǎng)老服務(wù)形態(tài)出現(xiàn)。農(nóng)莊度假地產(chǎn)是利用集體建設(shè)用地打造的民宿等度假地產(chǎn)。

3 住宿類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)新理念——新鄉(xiāng)土主義

伴隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，全球文化趨同之勢(shì)日漸趨強(qiáng)，新鄉(xiāng)土主義理念應(yīng)運(yùn)而生。新鄉(xiāng)土主義不僅僅是一種設(shè)計(jì)理念，更是一種新思潮，是城市化后人們對(duì)“鄉(xiāng)土”的再思考和再詮釋。綠維文旅的新鄉(xiāng)土主義設(shè)計(jì)是在現(xiàn)代浪潮中對(duì)過(guò)去的理性回望，是現(xiàn)代化和鄉(xiāng)村振興進(jìn)程中對(duì)鄉(xiāng)土情懷的理性回應(yīng)。

綠維文旅在重慶秀山承接的只省風(fēng)情小鎮(zhèn)安置房項(xiàng)目，是新鄉(xiāng)土主義理念下的典型案例。秀山邊城將拆遷7萬(wàn)平方米的村子建成特色小鎮(zhèn)，整個(gè)街區(qū)布局為樓上住宿、樓下商業(yè)，以本土材質(zhì)、鄉(xiāng)土文化、現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代工藝為主導(dǎo)，構(gòu)成了全新的住宿設(shè)計(jì)模式，我們稱之為新鄉(xiāng)土主義設(shè)計(jì)，如圖1所示。

這個(gè)項(xiàng)目綠維文旅既是設(shè)計(jì)方也是運(yùn)作方，同時(shí)作為運(yùn)營(yíng)商對(duì)這個(gè)小鎮(zhèn)進(jìn)行系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)。通過(guò)這樣一個(gè)空間結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，把一個(gè)村民項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為以5A級(jí)景區(qū)為目標(biāo)的休閑小鎮(zhèn)項(xiàng)目。這是綠維文旅在住宿類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)上的探索，最核心的是如何運(yùn)用新鄉(xiāng)土的理念進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、酒店設(shè)計(jì)、住宿型業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)。

3.1 住宿類地產(chǎn)的分類

為滿足客群個(gè)性化、特色化、功能綜合化需求.市場(chǎng)上已經(jīng)形成了精品酒店、星級(jí)酒店、度假酒店、公寓酒店、民宿、客棧、營(yíng)地、酒店綜合體等八種類型的住宿業(yè)態(tài)（見(jiàn)圖2）。其中，酒店綜合體是這里面最大的類別和最綜合的形態(tài)，其他類別有大有小，也有不同的開(kāi)發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)方式，各自的業(yè)態(tài)形式、開(kāi)發(fā)形式、管理形式、出發(fā)點(diǎn)和結(jié)構(gòu)都有很大的差別。

3.2 八大開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式

面臨度假住宿競(jìng)爭(zhēng)激烈的發(fā)展現(xiàn)狀，如何實(shí)現(xiàn)度假住宿的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式尤為重要。通過(guò)系統(tǒng)梳理與整合，綠維文旅提出8大住宿產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式（見(jiàn)圖3），包括傳統(tǒng)售賣客房模式、分時(shí)度假模式、共享住宿模式、會(huì)員制度假模式、假日房屋租賃模式、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式、民宿度假模式、互聯(lián)網(wǎng)+酒店經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)際操作中可根據(jù)實(shí)際情況而定。每一種模式都有相應(yīng)的法律邊界和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)模式上的差異化，如何運(yùn)用好這些手法開(kāi)發(fā)酒店、民宿尤為重要。

作者簡(jiǎn)介：林峰，北京綠維文旅科技發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)。