新冠疫情對房地產市場的沖擊與對策建議

盛松成 宋紅衛 汪恒

摘要：自2020年1月下旬以來，新冠肺炎疫情席卷全國，對我國經濟造成巨大沖擊，房地產業自然也無法置身事外。本次疫情對房地產市場的影響有多大？房地產業如何積極應對疫情才能在行業穩定發展的基礎上，發揮促進就業、保障民生、穩定經濟發展的作用？

關鍵詞：因城施策;預期管理;穩定經濟

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）03-0010-12 收稿日期：2020-02-07

1 房地產業現狀與“非典”時期具有五方面不同

1.1 房地產業發展階段不同

2003年“非典”正處于98“房改”初期，住房條件亟需改善，以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了釋放。目前，我國戶均住房已超過1.1套，城鎮人均住宅建筑面積已達到39平方米（2018年），是2003年的1.65倍。

1.2 政策對房地產的定位不同

2003年8月12日，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號文）將房地產業定位為經濟發展“支柱產業”。而當前我國房地產進入“房住不炒”階段。

1.3 房地產市場發展趨勢不同

2003年我國房地產開發投資和銷售面積均處于快速發展期，二者同比增速分別為29.7%和29.1%。現在我國房地產開發投資和銷售增速已經呈現“倒U型”趨勢，2019年房地產開發投資和銷售面積二者同比增速分別為9.9%和一1%。

1.4 房企負債水平和杠桿率不同

2003年房企負債規模30698.56億元，2018年達到674333.36億元，房企負債率由58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申萬一級行業分類標準）;房地產企業總體負債與行業增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。

1.5 居民對住房的購買力不同

2003年我國居民部門杠桿率為16.2%，而2018年則為53.2%，且仍呈上升趨勢。收入增長情況也不同，2000-2005年城鎮居民人均可支配收入復合增長率為10.81%，2014-2019年為7.99%。

2 本次疫情對房地產市場的影響

2.1 對房地產開發投資的影響

按照房地產開發資金中土地購置費、建安工程、設備工器具購置等組成結構來推算，因土地交易、新開工項目中止及在建項目延遲開工等將可能造成今年一季度投資下降37.53%左右。

2.2 對房地產銷售的影響

受疫情影響，全國多個城市針對房地產市場下發了“暫停經營”的通知，明令禁止售樓處、中介門店繼續營業。有關統計資料顯示，自1月下旬房企成交量較以往春節期間下降95%。疫情較重的十個省份商品房銷售規模占全國比例超過6成。線上銷售只是臨時應急手段，較難落實。

2.3 對房企的影響

2019年銷售回款（包括個人按揭貸款和定金及預收款）已經成為房地產企業最為重要的資金來源，占比達到了49.62%。如果一季度銷售額下降50%，就將損失14398.14億元。如果疫情導致房地產企業資金鏈風險爆發，大量中小房企將因此而倒閉，而且這一過程可能持續2年，甚至更長時間。

2.4 對人口凈流出區域房地產市場的影響

此次疫情反映出三四線城市在物流、居住環境和應急管理上的劣勢。在當前大中城市開放落戶的背景下，未來人口可能進一步流出三四線城市，需要高度關注三四線城市的房地產風險。

2.5 對整體經濟增長的影響

如果我國2020年一季度房地產投資增速下降37.53%，按照最近三年的情況，房地產投資下行會造成GDP增速下降0.16個百分點。房地產業與國家統計局分類的42個行業均有不同程度的完全關聯關系，尤其是建筑業，與房地產業關系緊密，對GDP的貢獻還稍高于房地產業，也將對經濟增長造成影響。

2.6 對就業的影響

如果按照今年一季度房地產投資下降37.53%來估算的話，疫情會影響房地產行業的城鎮就業174.85萬人（用2018年規模估算，下同）。房地產業對建筑業的完全消耗系數為0.027066，可以估算出因房地產業而受到疫情影響的建筑業城鎮就業人口為73.37萬人。如果考慮到建筑業自身受疫情的沖擊，受影響的就業人口會更多。

3 應對房地產市場受疫情沖擊的政策建議

3.1 給予房地產業必要、合理的支持

除了向受疫情影響較大的批發零售、住宿餐飲、物流運輸、文化旅游等行業提供支持，也應考慮采取適當的措施，平穩房地產市場。建議在“房住不炒”的前提下，穩定房地產投資和銷售，支持房地產業合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產企業延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業調整還款計劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。在合法合規和控制風險的前提下，適當增加房地產企業的融資渠道，包括商業銀行的表內和表外融資。

3.2 繼續貫徹落實“房住不妙”的方針

房地產業已進入了新的發展階段，“房住不炒”成為產業定位。放松這一定位，也許會帶來一時的快速發展，但會透支未來發展空間，甚至引發經濟金融風險。這種短期行為并不可取。

3.3 強化供給與需求相結合的調控手段

當前的調控政策疊加疫情的影響，需求端會受到較大的抑制，疫情得到有效控制后，需求可能釋放，如果屆時沒有充裕的供給，可能因供需失衡造成新一輪的房價上漲。因此，在未來一段時期內，更要強化供給端的調控，合理適當地增加房地產市場的供給，并要保障地價的相對穩定。（1）核心城市要適當增加土地供應;（2）土地拍賣方面采取適當的政策調整，比如適當降低土地競買保證金比例，允許成交土地簽約、出讓金繳納適當延期。因疫情影響開工、復工的，可以延期開工和竣工時間。

3.4 支持剛需和改善需求

從未來城鎮化發展潛力及改善居住條件來看，房地產市場仍然存在一定的剛需和改善需求。因此需要采取兩方面措施，一是不利于剛需和合理改善需求的有關政策可做適當調整，比如“認房又認貸”政策;二是金融機構要給予受疫情影響較重的房企和購房者適當的信貸政策支持，比如，住房公積金繳存比例、提取時間等。

3.5 因城施策，對限價政策做適當調整

適當增加市場調節的力度。高端項目的限價原則要明確，保障房企正常拿地的積極性。中低端項目也要給予房企合理的自主定價空間。在限價政策適當調整后，繼續落實“房住不炒”政策，可以對某些項目實施“限售”的約束，一松一緊，防止市場出現大幅波動，保持房價基本平穩。

3.6 長期內仍然要應對房價上漲的壓力

一旦疫情得到有效控制，而供給端不能滿足被抑制的需求，房價就會快速反彈，尤其在一線和核心二線等經濟基礎較好、城市管理效率較高、產業及醫療資源較發達的的城市，“穩房價”仍將是這些地區調控的重點。

3.7 要關注部分三四線城市房地產市場的列全

疫情發生恰逢春節假期，嚴重打擊了返鄉置業，三四線城市樓市可謂雪上加霜，尤其需要關注。隨著大中城市落戶放開，以及疫情暴露出三四線城市在物流、公共衛生資源和應急管理等方面的劣勢，未來三四線城市將面臨更大的人口流出壓力。應嚴格按照住建部要求，因城施策，防控三四線城市房地產市場風險。

3.8 堅持房地產市場調控的預期管理

保持政策定力，堅持“房住不炒”的方針，扭轉長期以來形成的政策預期，確保政策的連續性與穩定性。

3.9 適度發揮發揮房地產投資穩定經濟的作用

目前投資對我國經濟增長的貢獻率為30%左右，而房地產投資在我國固定資產投資中的占比約20%，如果再考慮房地產消費和對其他產業的帶動作用，穩定房地產市場就能在較大程度上穩定經濟增長。

3.10 避免房企大量倒閉沖擊整個房地產行業

當前房企負債率整體較高，受疫情影響，資金鏈斷裂的風險進一步上升。因此，要穩定房地產企業。除了房企拿地、房企定價等政策做出適當調整外，還要給予房地產企業在融資、稅費減免等方面享受與其他企業相同的待遇。

我們不能把合理支持房地產業平穩發展的政策視為對房地產調控的放松，這是在遵循“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”原則下，應對疫情，穩定經濟、促進就業、保障民生的相機抉擇政策手段。

作者簡介：盛松成、宋紅衛、汪恒，同策房產咨詢股份有限公司研究員。