疫情下地產行業的危與機

摘要：當前大型企業規模突出且部分企業采取高周轉策略，資金回籠受限將對企業帶來較大影響，亦在一定程度上增加了整個行業的運行風險。針對目前的情況，提出幾點預判和具體建議。

關鍵詞：疫情;危機;房地產

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）02-0008-09 收稿日期：2020-02-02

1 對市場的預判

本次疫情與2003年SARS時期所處的宏觀基本面存在差異，當前經濟面臨較大下行壓力。同時，樓市所處階段以及政策調控力度不同，目前市場整體處在調整通道。另外，當前大型企業規模突出且部分企業采取高周轉策略，資金回籠受限將對企業帶來較大影響，亦在一定程度上增加了整個行業的運行風險。

當前樓市已處在穩步調整通道，短期在新型肺炎疫情影響下，經濟下行壓力增大，疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等，房地產市場交易規模短期將出現回落，規模下行將更多地集中在今年上半年，特別是一季度，二季度會逐漸恢復。不同地區中，疫情較為嚴重的省市和三四線城市，短期房地產市場調整壓力較大。而一二線和城市群強三四線城市，市場需求旺盛，短期置業需求或會延緩入市。

基于這次疫情對市場的影響，我們用數據和模型也進行了相應的預判，在預判當中我們調低了經濟增速，基于政策因城施策，靈活的實施，調高了政策系數;同時也調高了M2的增速，主要是基于央行近期發布的相應貨幣政策，以及對房地產金融不會過于嚴苛的預期。在這些前提之下，我們 對數據進行了一個模擬測算，年初我們預判2020年全國商品房銷售面積同比下降5.0%-6.5%，由于這次疫情所帶來的市場影響，預計同比降幅繼續下調2%左右。綜合來看，考慮到房地產投資在穩經濟中的重要作用，疫情對樓市的影響有限。

2 對房企的影響及應對建議

2003年，全國銷售額最高的企業，全年的銷售額是62億元，而2019年的銷售金額是當時的100多倍。當今所面對的管理的資產、客戶、合作伙伴的數量是不一樣的量級。因此，面對疫情，企業的應對非常關鍵。

基于以上對市場的判斷，企業端還需以一種積極的態度去應對市場總體的變化。

一是要積極營銷。想辦法留住客戶，同時吸引客戶在疫情過后能夠快速下單購房，做好助跑的準備工作，一旦疫情過后，實現搶跑。

二是要積極融資。現階段無論從境外和境內發債都有一輪機會，企業要把握好這一輪發債機會;同時，特別關注疫情比較嚴重的地區，把握疫區金融政策支持下的融資機會。

三是建議企業要適度拿地。建議房企對過去的拿地策略進行一個反思和總結，特別是讓企業受困的地王要進行一個深度復盤，在復盤之后總結經驗和教訓，以便下一輪科學拿地。在疫情之后，地方政府由于財政需要，還會積極推地，并且也會降低一些價格預期，對企業來說有拿到合理價格的土地的機會。

最后，信心比黃金都重要。在當下的環境下，房企應做好營銷、投資等多方面的準備，但是核心中的核心還是資金，當下保持現金流的充裕是第一位的。希望房企做好全方位準備，響應政府的號召，順利地度過疫情的考驗。

對于金融機構來說，金融機構比較關心房企的經營風險。從我們的風險測評系統工具中可以看到幾類企業是有風險的：第1類是地王在存貨中占比較大的企業;第2類是三四線城市布局比較多的企業，因為這一輪沒趕上回鄉置業;第3類是屬于疫區布局比較多的企業。這幾類企業確實在現階段存在一些風險，不同的企業有不同的風險系數。在這一輪疫情之后，不能夠以大小論企業優劣。一部分在100億到300億之間的企業，實際上現金流還是比較穩健的，在這一輪中，因為有機會拿到價格合理的一些土地，存在一個彎道超車的機會，某種程度上也會是金融機構可以考慮的合作伙伴。

3 近期土地市場中的危與機

疫情之后，過高地價的地王項目不能人市，成為企業的更大負擔。當前疫情的擴散，給土地市場帶來了一定的危機，但長遠來看，企業最關注的仍是土地市場。對于房企來說，錯誤的土地投資，特別是拿到過高地價的地王才是最大的風險。經梳理，2016年以來七成以上的地王項目仍沉淀在房企手中，在疫情之后，對房企的資金鏈將會形成更大的壓力。

現在企業有一個短暫的休養生息的時期，利用這個時期建議房企要對過去的拿地策略進行一個反思和總結，對地王進行一個深度復盤，中指地主產品能夠幫助企業在線遠程看地，同時還有一些大數據和報告工具，能夠幫助企業進行復盤。在新的形勢下，企業投資仍要聚焦于一線及二線有潛力的大中城市，并結合自己的產品能力，選擇適合于自己的地塊。在拿地時建議企業額外考慮幾個因素，一是地方政府的治理水平;二是要考慮城市的綜合配套。經過這一輪的疫情之后，所有的老百姓在考慮購房的時候，也會考慮這個地方政府的治理水平，以及教育、醫療這些綜合配套，企業拿地時也要把這些因素作為重要的考慮要素。

作者簡介：易南，本刊記者。