商業建筑設計呈現的品質控制

在商業地產項目高強度開發節奏下，成本、進度控制格外嚴格，設計單位的設計周期越來越短，工作范圍越來越廣。對于最終的設計呈現品質，看似是業主、設計、施工三者之間的佛系緣份，但在一些成功案例上，折射出來的是欲善其事，先利其器的有意為之。

從2011 年至今，在商業地產設計領域，筆者有幸陸續與香港瑞安地產、日本三井不動產合作，完成了上海創智天地二期、上海瑞虹天地月亮灣、上海金橋啦啦寶都等一系列建筑設計項目。其中，前兩個項目建成之后，在設計完成度和商務運營上均取得了令人滿意的成績，在業內吸引了眾多開發商的參觀學習；后一個項目為日本三井不動產在上海定制開發的商業項目。在這3 個項目的設計過程中，共同的感受均以終為始，以最終的設計呈現品質來進行精細化的設計控制，其中，歸納共性的設計控制要點，應體現在精準定位、形象設計、空間塑造三大方面。

1 3 個項目概況

上海創智天地二期建成于2015年初，位于上海市五角場城市副中心311 街坊。規劃設計整合多種城市功能，延續城市文脈，營造了符合創智理想，以知識生活為主題的大型綜合社區。項目規模22 萬 m2，包含辦公、酒店、商業和高端住宅。其中，辦公的建設目標為5A 甲級寫字樓，延續創智天地前期地塊辦公的建筑風格，并采用可持續發展LEED 鉑金級標準進行設計，引進跨國企業和企業總部，推動上海的“總部經濟”（圖 1）。

圖1 創智天地入口實景

上海瑞虹天地月亮灣項目開業于2016 年底，處于上海瑞虹新城商區中，成為虹口區新商業發展的一部分。該項目建筑規模10 萬 m2，致力于打造一座優雅、宜人的城市商業綜合性建筑組群，提供高端建筑形象及高品質商業購物、娛樂、餐飲、住宿等服務設施，建筑達到LEED 金級標準（圖 2）。

上海金橋啦啦寶都項目即將于2020 年建成，位于金橋出口加工區中心地段。日本三井不動產和金橋集團聯手合作，運用國際最新設計理念、原汁原味的日式定位和標準，在金橋地區具有標識性意義，具備差異化的市場競爭力。建筑規模14.5 萬m2，是集商業、餐飲、影院和辦公于一體的城市型商業綜合體（圖3）。

圖2 瑞虹天地月亮灣南入口實景

圖3 啦啦寶都南入口透視

2 精準定位和詳細標準

2.1 上海瑞虹天地月亮灣項目定位與標準

上海瑞虹天地月亮灣項目方案設計歷時近2 年，期間發生了商業策劃顧問的變更，完成了4 輪正式方案報建文本和2 輪初步設計工作。從2012 年9 月概念方案的業態分布（圖 4）可見，建筑第二層和第三層分別設有音樂廳（LIVE HOUSE）、劇院和多功能廳。對于LIVE HOUSE 的設計標準，是與孟京輝團隊每周進行設計例會探討而逐漸確定。

圖4 瑞虹天地月亮灣2012 年業態分布圖

2013 年1 月，該項目原商業策劃顧問退出，瑞安地產重新審視項目區位，基于周邊文化建筑的進一步調研分析，提出取消劇場，保留LIVE HOUSE，調整了酒店定位。2013 年5 月，新商業策劃顧問中國新天地的進駐，就地面、地上與相鄰區塊的聯系動線、貨運流線、B1 層KTV 的業態及東南角封閉型商業形態進行了一系列調整（圖5）。

整個項目設計完成后的業態配比情況為：餐飲51%、輕餐8%、商業27%、娛樂14%。截至2017年底，完成了全部商戶的招租，開業運營的業態配比為：餐飲38%、輕餐5%、商業41%、娛樂16%。實際業態中，商業和娛樂比例上升，餐飲比重降低，這在項目案例中還是比較少見的，說明設計餐飲預留的條件比較充足，同時證明區域的消費能力較強，需要豐富的業態配比來滿足多元化的生活需求。

2.2 上海金橋啦啦寶都項目標準

清晰、詳盡、合適的項目設計和交付標準，可以達到精準控制設計條件和造價可控的雙重效果。在與中國香港瑞安的合作中，有著高于傳統開發商的明確標準；但在上海金橋啦啦寶都項目中，又切實感受了日企開發的嚴謹、細致。在方案階段，三井不動產就提供了詳盡的租戶設計標準和交付標準，還有一整套完整的商戶機電配置點位圖，并在后續的設計進程中，結合招商定位的變化不斷進行調整（圖6）。

圖5 瑞虹天地月亮灣2013 年業態分布圖

圖6 啦啦寶都項目商戶機電配置圖

從上述兩個案例可見，基于項目區域客群的深入分析、精準的商業定位和策劃，設計條件與之匹配，同時考慮適當預留，提供未來發展的可變性，對于成功招商和日后運營都打造了良好基礎。詳細的設計和交付標準，也使項目的品質控制和成本控制尋找到了平衡點。項目最終能接地氣、富有生命力，其策劃至關重要，且是一動態、創新的過程，與設計、運營三者彼此影響和制約。

3 形象設計

建筑形象是建筑型體、立面式樣、建筑色彩、材料質感、細部裝飾等的綜合反映。好的建筑形象具有一定的感染力，給人以精神上的滿足和享受，但最終的形象實現并不是一個純美學的問題，還涉及地域文脈、區域環境、功能需求、建造水準等眾多因素。建筑形象設計在最終實現的效果控制上，應注意在過程中控制實體樣板、立面的功能需求、第五立面等方面。

3.1 實體樣板Mockup

通常在項目施工圖設計完成后，更早是初步設計后期，立面的選材、色彩、肌理基本確定，招標的小樣板展示效果基本確認后，一些對品質要求高的業主會單獨設計或利用場地做1∶1 實體模型。不管在何處做，Mockup 的設計原則應抓住項目的特征，控制主體的標準段效果，材料豐富的裙房立面段應盡可能多地進行組合（圖7），盡可能多地反映不同材料的交接收頭關系，特別對于細部尺度、凹凸關系、泛光效果，能從Mockup 中得到更直觀、更真實細膩的感受（圖8）。

3.2 立面的功能需求

建筑外表皮除了體現建筑自身的形象，還需解決很多實際的功能需求。空調的各類風口、雨水管、燃氣管、電氣的避雷設施、室外設備機組等在立面設計時，都需要建筑師了解機電專業的需求和原理，在控制整體大效果的前提下，有針對地逐一解決。機電系統保障了建筑物的運營，但這些機電元素若不控制，往往會成為最終實現效果上的遺憾和敗筆。

在多個項目的實踐中，已經有很多的解決方法：①尋找合適的位置，從平面、從空間、從主次面入手，確保主面的完整效果，在側面以及凹角空間解決；②各類洞口的開設與具有建筑比例的尺寸和形狀統一協調，結合立面形體和材料之間的關系，更完美地進行建筑排布和調整；③綜合解決各種建筑技術，如雨水管與鋼結構的結合（圖9）、避雷裝置與金屬扶手的結合、燃氣管道的立面空間預留與景觀的結合等等。

在上海金橋啦啦寶都商辦項目的設計中，我們對立面開設的機電洞口進行了整體整合，使得這些元素的解決最大程度地與建筑效果結合，比例尺度更具建筑的可看性，調整前后的對比分析得到了日方的高度贊譽（圖 10）。

圖7 瑞虹天地月亮灣單獨設計的Mockup

圖8 瑞虹天地月亮灣與泛光結合的Mockup

圖9 瑞虹天地月亮灣中心廣場排水管與鋼結構、混凝土柱結合

圖10 金橋啦啦寶都東立面設備洞口優化對比圖

3.3 第五立面的控制

建筑設計對第五立面的控制越來越重視，原因是多方面的。有政策法規層面對屋頂綠化的要求；有做好裙房屋面綠化，提升主樓景觀品質和議價空間的目的；有項目本身周邊環境驅使；更有項目設計主題的需求，如酒店屋頂花園婚慶主題、商業屋頂運動休閑、健康生活主題等等。這些因素的交織，使得建筑屋頂平面不再是機電工程師各自布置后的產物，一定是經過建筑師分析機電和景觀的多重需求，不斷調整和整合，精細化設計的成果。

在瑞虹天地月亮灣的項目中，由于基地周邊均為層高100 m 的高層豪宅，項目所在地是整個瑞虹新城空間形態上的洼地，而項目商業業態中餐飲的配比又非常高，因此，第五立面的設計顯得格外重要。整個設計過程中，從方案開始就探討解決的設計方法，中間建筑師不斷地整合機電和景觀專業，到最終機電施工圖完成后，建筑師才按各方都確認的成果出了最后的屋頂構架布置圖，確保了第五立面的完整性（圖11）。

4 公共空間塑造

圖11 瑞虹天地月亮灣屋頂鳥瞰實景

現代公共建筑的設計核心除創造符合使用需求的功能空間，更需滿足現代人交往、分享、活動的精神需求。因此，通過公共空間的塑造賦予建筑鮮明的個性，創造舒適、賞心悅目的環境，是建筑師創作的重點。動人的公共空間塑造滲透室內外空間，通過空間形態尺度的推敲、建筑材料的肌理表現、園林景觀設計的配合、裝置藝術的設置等多種元素變化和控制，最終得以呈現[1-2]。

4.1 室外公共空間塑造

4.1.1 創智天地二期項目的公共空間塑造

在創智天地二期項目中，以打造園區、校區、社區“三區融合、聯動發展”為原則的設計理念，使整個園區以開放、融合的姿態呈現給區域使用者。景觀設計以立體景觀呈現，在不同區域面對不同的使用者都呈現出動人的公共空間。總體上，3 棟獨立的辦公樓圍合形成一個中央花園，通過與景觀的有機結合，創造出現代化的社區環境，為使用者及周邊用戶提供交流、放松的場所；采用靈活的廣場空間布置方式，創建具有混合功能的大型廣場空間、綠地及錯落有致的密布植物和豐富水景，為使用者提供一個可容納產品展示、新車發布、節日活動、T臺演出多重活動需求的場所。

立體景觀系統的理念在豎向設計上一氣呵成，從地下室的下沉庭院、首層廣場的綠化，慢慢經由綠坡延伸至裙房屋面的景觀花園，到最終的頂層退臺空間營造的綠色辦公花園，步移景異，不同層次的綠色景觀設計為項目高品質的實現添上了重要一筆（圖12）。

4.1.2 瑞虹天地月亮灣項目的公共空間塑造

在瑞虹天地月亮灣項目中，區域優質的鄰接資源為該項目提供強大而具有活力的客流，項目的建筑理念旨在打造綠色休閑的商業空間，創造別開生面的購物生活體驗。在開放式步行街的總體空間布局下，人流的主軸線從西南角貫穿東北角，沿主軸線布置樹木景觀，設計了4 處聚客空間節點，將綠色從一層平面滲透至各層商業空間。同時，通過北側圓形月亮廣場，整合各功能與人流間的關系，廣場景觀結合地下一層下沉庭院形成豐富的廣場空間，配合水景活躍整個廣場的氛圍。項目中的三層和四層有一定面積的室外露臺，結合綠化設計營造怡人的室外餐飲空間。人們自由地在開放空間中穿梭，形成多層次貫穿互望的豐富體驗（圖13）。

圖12 上海創智天地二期鳥瞰表現圖

圖13 瑞虹天地月亮灣景觀主軸布局及實景

瑞虹天地月亮灣項目在方案設計階段就引入景觀設計顧問，與主體設計同步，對中心月亮廣場、室外場地、外廊沿邊綠植、屋頂綠化等部位進行重點打造，營造多層次、更加舒適宜人的休閑購物體驗環境；在土建施工后期，景觀施工同步進行，在土建竣工階段的景觀效果已經達到了傳統項目2～3 年后綠植效果。

4.2 室內公共空間塑造

室內公共空間的塑造上，建筑師除依據建筑的功能和定位標準來協調結構、機電、景觀，創造空間尺度，還需要更多地與室內設計同步協調，創造更具感染力的空間[3]。

在瑞虹月亮灣項目中，因項目建筑密度大、綠地率要求高，綠地多布置在地庫頂板上，對地下商業的凈高帶來較大影響。建筑師通過分析地庫頂板降板圖及協調結構、機電管線綜合，將地下商業部分的凈高控制在合理范圍內。

在上海金橋啦啦寶都項目中，在龐大的建筑體量中段有一大型的美食廣場，結合招商對平面進行室內詳細排布和深化設計，流線布局、家具布置以及結合裸露鋼結構空間的頂面設計，營造了獨特的、令人愉悅的美食廣場空間（圖14）。

圖14 上海啦啦寶都美食廣場室內效果

5 結語

在商業地產設計中，只有在設計創新、完成度和商務運營上獲得多贏，才能使該項目真正吸引人并耐人品味，從而更具活力。從以上案例的剖析可以看出，對于項目的品質呈現，精準定位、建筑形象設計、室內外公共空間的塑造都是至關重要的點，其中的品控需要多專業、跨領域的協同作戰。