整體衛(wèi)浴在租賃住宅中的應(yīng)用

1 城投租賃住宅概況

為充分響應(yīng)國(guó)家“加快建立多渠道住房保障、租購(gòu)并舉”的住房政策，上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃中提出重點(diǎn)發(fā)展租賃住房建設(shè)的要求。為繼續(xù)發(fā)揮和體現(xiàn)城投集團(tuán)作為市屬國(guó)有大集團(tuán)在本市住房保障體系建設(shè)中的作用和地位，城投集團(tuán)預(yù)計(jì)將持續(xù)為上海提供約16 000 套租賃房源，總計(jì)建筑面積達(dá)61 萬m2。其中,灣谷科技園作為第一個(gè)投放市場(chǎng)的項(xiàng)目,已于2019 年底竣工交付，即將投入運(yùn)營(yíng)；其他D4、漕開發(fā)和扶蘇路項(xiàng)目已于2019 年2 季度開工，目前正在設(shè)計(jì)推進(jìn)中，預(yù)計(jì)2021 年竣工交付使用。在此過程中，已探索出初步的標(biāo)準(zhǔn)化戶型產(chǎn)品線、工業(yè)化精裝修控制原則等。

灣谷科技園二期為置地集團(tuán)的存量商辦改造租賃住宅項(xiàng)目，位于新江灣城灣谷科技園，改造樓棟共計(jì)4 棟高層，建筑面積約47 030 m2（地上計(jì)容建筑面積）；改造后將提供租賃住宅852 套，絕大部分小戶型全部采用整體衛(wèi)浴，是城投置地首批投放市場(chǎng)的租賃住宅產(chǎn)品，目前在蓄客投放市場(chǎng)階段。

2 工業(yè)化精裝修

工業(yè)化精裝修涵蓋了室內(nèi)隔墻或墻板體系、架空地板體系及整體裝配式衛(wèi)浴體系，限于篇幅，本文重點(diǎn)介紹整體衛(wèi)浴在大批量租賃住宅中的應(yīng)用。

2.1 工業(yè)化精裝修前提——戶型模數(shù)化

圖1 8個(gè)標(biāo)準(zhǔn)戶型平面圖

所有租賃產(chǎn)品戶型最終精簡(jiǎn)到8個(gè)戶型模塊（圖1）并統(tǒng)一開間模數(shù)，以便于建筑PC構(gòu)建生產(chǎn)和控制成本，形成工業(yè)化的生產(chǎn)模式，同時(shí)便于全生命周期的升級(jí)改造。對(duì)于住宅內(nèi)施工難度最高、成本最大且最容易出現(xiàn)施工質(zhì)量和維修問題的衛(wèi)生間，盡量采用標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)化產(chǎn)品，減少類型和部品部件的種類。經(jīng)過多方案比較及判斷決策，50 m2以內(nèi)的租賃房一室戶戶型均采用裝配式整體衛(wèi)生間。此部分戶型總占比約為75%，因此，積極推行工業(yè)化精裝修，無論是對(duì)品控、工期建設(shè)、運(yùn)營(yíng)維護(hù)，都有至關(guān)重要的意義。

2.2 整體衛(wèi)浴體系

2.2.1 整體衛(wèi)浴的起源

1964 年，日本發(fā)明了可以現(xiàn)場(chǎng)裝配的整體衛(wèi)浴，由此確保了冬奧會(huì)大量運(yùn)動(dòng)員公寓的高品質(zhì)、高效率建造。如今，日本已有90%以上的酒店和70%以上的住宅都采用整體衛(wèi)浴。

上世紀(jì)90 年代，整體衛(wèi)浴被引入中國(guó)，但使用率始終不高。近年來，隨著精裝修住宅的普及化，以及產(chǎn)業(yè)化、低碳環(huán)保住宅的相關(guān)政策導(dǎo)向相繼出臺(tái)，國(guó)家制定了整體浴室標(biāo)準(zhǔn)。

隨著設(shè)計(jì)的發(fā)展和完善，整體衛(wèi)浴有了新的詮釋，即在有限空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)洗漱、沐浴、梳妝、如廁等多種功能的獨(dú)立衛(wèi)生單元。采用一體化防水底盤、壁板、頂蓋構(gòu)成整體框架，并將衛(wèi)浴潔具、浴室家具、浴簾、浴缸、龍頭、花灑、瓷磚飾面等都融入到一個(gè)整體環(huán)境中，其集約小巧的特性更適用于小戶型租賃住宅。

2.2.2 整體衛(wèi)浴的優(yōu)勢(shì)

2.2.2.1 優(yōu)異的保溫性能

整體衛(wèi)浴作為一個(gè)獨(dú)立的箱體，通過支腳架設(shè)在土建地面上，避免了與建筑墻壁的直接接觸；同時(shí)，空氣層阻隔了來自外壁的冷空氣，高密閉性為整體衛(wèi)浴的另一特性。以往住宅浴室如果靠外墻，冷空氣通過結(jié)構(gòu)體瓷磚直接傳導(dǎo)進(jìn)來，而整體浴室因?yàn)榭諝鈱拥木壒时苊饬酥苯訜醾鲗?dǎo)（包括其地板），在放出熱水后不久，溫暖的水蒸氣便會(huì)充滿浴室包裹全身（圖2）。因此，整體浴室是不需要浴霸或者取暖設(shè)備的。

2.2.2.2 節(jié)約空間

整體衛(wèi)浴由于采用部品部件的整體設(shè)計(jì)，可有效縮減衛(wèi)生間所占用面積的2 成以上，實(shí)現(xiàn)居室的格局?jǐn)U展。

在此次建造的10 000 余套租賃住宅中，3.3 m 單開間的一室戶戶型占75%左右，采用整體衛(wèi)浴后，室內(nèi)有效進(jìn)深得以擴(kuò)大500 mm。這對(duì)租賃極小戶型意義非凡。

2.2.2.3 質(zhì)量穩(wěn)定

由于整體衛(wèi)浴是工業(yè)化生產(chǎn)，不存在品質(zhì)上的參差不齊，且耐久性更高，無需額外維護(hù)。即使出現(xiàn)破損，修理及零部件更換也非常簡(jiǎn)單。

2.2.2.4 對(duì)大批量工程的意義

圖2 整體衛(wèi)浴與傳統(tǒng)衛(wèi)浴的構(gòu)造對(duì)比

以往，浴室一直是傳統(tǒng)施工漏水的重災(zāi)區(qū)。整體浴室則可以先在品質(zhì)嚴(yán)格管控的工廠完成各部品、部件的生產(chǎn)，再現(xiàn)場(chǎng)采用干法施工，只需幾個(gè)產(chǎn)業(yè)工人就能完成組裝，大大降低了工程的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，提高了工作效率。

2.2.2.5 材料性能

地面花紋的獨(dú)特設(shè)計(jì)，使泄水速度更快、易干且清潔衛(wèi)生，表面的凸紋加工也使防滑效果更好。以本次選用的日本積水1216型整體衛(wèi)浴為例，長(zhǎng)邊由2 塊化妝鋼面板拼合而成，短邊為1 塊整板，接縫少且切割精良。面板色彩、款式豐富，設(shè)計(jì)可選擇的余地相對(duì)較大。

2.2.3 國(guó)內(nèi)與日本整體衛(wèi)浴的比較

研究之初，我們對(duì)市場(chǎng)上既有的國(guó)產(chǎn)整體衛(wèi)浴品牌和日本進(jìn)口衛(wèi)浴品牌做了充分細(xì)致的調(diào)研，并搭建了國(guó)產(chǎn)品牌的衛(wèi)生間進(jìn)行實(shí)際體驗(yàn)。從整體品控角度來看，日本裝配式衛(wèi)浴更注重品質(zhì)與細(xì)節(jié)，產(chǎn)品質(zhì)量和用戶體驗(yàn)更好。因此，成本上雖有一定增幅，但從后期維護(hù)和產(chǎn)品力考慮，依然采用了日本品牌整體衛(wèi)浴，主要部件如整體底盤，四壁頂棚及主要配件都是日本原裝，內(nèi)部的衛(wèi)浴產(chǎn)品部分國(guó)產(chǎn)，由日本設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)整體控制效果和細(xì)節(jié)，且全部經(jīng)由甲方設(shè)計(jì)部門控制并逐項(xiàng)確認(rèn)?？傮w來說，日本進(jìn)口整體衛(wèi)浴適合中高端、需長(zhǎng)期持有的物業(yè)；國(guó)產(chǎn)裝配式整體衛(wèi)浴則更適合輕資產(chǎn)、翻新率高的物業(yè)。此外，整體衛(wèi)生間自帶門相對(duì)較低，且材質(zhì)觀感稍欠，內(nèi)裝單位需根據(jù)定型產(chǎn)品尺寸另外包門套，以呈現(xiàn)和室內(nèi)氣氛相融的立面效果（圖3）。

2.2.4 整體衛(wèi)浴的設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)

在方案階段，設(shè)計(jì)必須對(duì)整體風(fēng)格進(jìn)行把握，每一項(xiàng)衛(wèi)浴產(chǎn)品單品都必須融入到風(fēng)格統(tǒng)一的整體環(huán)境中，并且保證功能合理（圖4、5）。

圖3 一室戶3366 戶型實(shí)景（套內(nèi)面積23.4 m2）

圖4 大批量一室戶3366 戶型平面圖

圖5 日本積水1216 型整體衛(wèi)浴

推進(jìn)至施工圖階段，采用模塊式設(shè)計(jì)的50 m2以內(nèi)租賃房單元使用工業(yè)裝配式整體衛(wèi)生間，衛(wèi)生間及其所對(duì)應(yīng)的走道部分采用現(xiàn)澆施工。設(shè)計(jì)中控制現(xiàn)澆部分的板底與PC 部分板底標(biāo)高，且室內(nèi)土建完成面中不出現(xiàn)凸出的梁。裝配式衛(wèi)生間如采用異層排水方式，因供應(yīng)商標(biāo)準(zhǔn)不同，可接受衛(wèi)生間地面與外部地面完成面存在高差，應(yīng)注意設(shè)防水門檻。當(dāng)管道井位于整體衛(wèi)生間區(qū)域內(nèi)部時(shí)，可利用整體衛(wèi)生間壁板作為隔墻，取消傳統(tǒng)管井隔墻，以節(jié)約空間及土建成本。整體衛(wèi)生間的墻面采用構(gòu)造材料自防水，無需另做防水。對(duì)于有無障礙衛(wèi)生間比例要求的項(xiàng)目（通常是戶數(shù)的2%），或者少量大戶型衛(wèi)生間，考慮到成本問題，仍采用傳統(tǒng)方式施工解決。

2.2.5 整體衛(wèi)浴排水形式的選擇

總體說來，整體衛(wèi)浴排水形式有3 種可供選擇（圖6）。

圖6 3 種整體衛(wèi)浴排水形式

（1）結(jié)構(gòu)降板同層排水，衛(wèi)生間地面與其他區(qū)域地面做平，無明顯高差，排水管道不貫穿樓板，降低滲漏的機(jī)率且大幅度降低噪音。

（2）無降板隔層排水，屬于傳統(tǒng)排水方式，使用整體衛(wèi)浴需抬高必要尺寸，但仍在可接受范圍（約250 mm 高，一步抬腳高度）。排水管道在樓板以下，但數(shù)量有所減少。

（3）無降板同層排水，徹底解決噪音和滲漏問題，衛(wèi)生間地面至少需抬高350 mm，居住體驗(yàn)感不是很理想。

具體選擇哪一種排水方式，需綜合考慮規(guī)范、施工和成本，合理權(quán)衡利弊。應(yīng)注意到采用整體衛(wèi)浴與普通住宅衛(wèi)生間的不同之處：由于不同廠家所需土建降板高度不同，若一開始準(zhǔn)備做結(jié)構(gòu)降板同層排水，則設(shè)計(jì)需要預(yù)留所需土建要求，預(yù)留降板位置，并與結(jié)構(gòu)專業(yè)確認(rèn)降板方法，設(shè)計(jì)土建導(dǎo)墻。設(shè)計(jì)需提前確認(rèn)項(xiàng)目采用同層排水還是異層排水，精裝與土建墻體對(duì)位，確定好土建設(shè)計(jì)條件，盡量避免返工。目前，我們?cè)诮ǖ捻?xiàng)目均采用第二種排水方式。

3 結(jié)語(yǔ)

2016 年頒布的《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，鼓勵(lì)建筑企業(yè)裝配式施工，現(xiàn)場(chǎng)裝配，力爭(zhēng)用10 年左右時(shí)間，使裝配式建筑占新建建筑比例達(dá)到30%。北京市更要求新建建筑裝配率達(dá)到50%。同時(shí)，北京、上海、湖南、江蘇、山東、深圳等都已將整體衛(wèi)浴納入到裝配率計(jì)算體系中。整體衛(wèi)浴作為內(nèi)裝建筑部品計(jì)算預(yù)制裝配率的影響因子之一，權(quán)重為2%～6%。

城投在租賃住宅建設(shè)過程中，全面采用PC 裝配式建造方式和裝配式整體衛(wèi)浴裝修方式，形成模塊化建造標(biāo)準(zhǔn)，有效縮短建設(shè)周期，降低后期維修頻率，在經(jīng)濟(jì)上起到降本增效的作用；同時(shí)，減少建設(shè)過程中的浪費(fèi)和污染，嚴(yán)格遵照綠色建筑二星級(jí)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在建設(shè)和后期運(yùn)營(yíng)中，都盡可能做到綠色節(jié)能環(huán)保。