高密度街區居住綜合體設計多維解析
——以中國香港天璽項目為例

0 引言

高密度街區是高密度城市的基本構成單元。為更高效率利用有限土地并實現土地價值，高密度城市的居住功能經常需要與相關的功能空間相集成，形成以居住為核心功能，包含公寓、酒店及少量辦公、商業等多種業態的綜合體，并與城市系統緊密銜接。此類建筑的產生對建筑設計工作形成不小的挑戰，不僅需要將不同業態的功能空間進行有機整合，還需緊扣整個城市運行系統特點，創造出具有高密度環境特色的住居形態。中國香港作為全球高密度城市的典范，城市建設土地限制嚴重，居住綜合體的發展起步較早，不同功能空間集合技術比較成熟，與城市系統銜接比較完善，對國內高密度城市中居住建筑的前瞻性設計具有一定的借鑒意義。本文以香港九龍站街區居住項目——天璽（The Cullinan）為研究對象，以高密度街區為背景，嘗試解析項目與城市系統的關聯性、多種混合的功能、高端住區的內部構成以及標志性的建筑形態，旨在從多個維度揭示高密度街區中居住綜合體不同于一般高層住區的特點。

1 居住綜合體概念

隨著城市多樣功能的集約化，各種“綜合體”應運而生，如：城市綜合體、建筑綜合體、商業綜合體、居住綜合體、住宅綜合體等，其共同特點是將多種功能空間有機整合，土地使用趨于復合化，具有較高的活力，但上述各種綜合體的定義差異也是顯而易見的。

城市綜合體（City complex）是集多種城市空間、建筑空間于一體的建筑實體，具有城市屬性，將城市引入綜合體建筑內部，開放性和公共性更強[1]。城市綜合體由商業、餐飲、娛樂、酒店、辦公、居住、會展、文化和交通功能等3 項及3 項以上盈利性功能組成，且各功能間存在一種相互依存、助益的能動關系[2]，通常采用整體開發與建設，集中式管理與分散式經營互補的方式，實現復合且高效功能[3]。城市綜合體強調自身系統的構成有機性、對外的開放性及其與城市系統的連接性。

建筑綜合體（Building complex）是使用功能與種類上的積累綜合，是物業類型的疊加組合，與城市多樣空間聯系不強，與城市系統銜接也弱。自身系統存在一定組織性和綜合性，主要關注建筑群空間系統的構成和綜合，而較少強調構成部分之間互存、互益的關系。

商業綜合體（Commercial complex)是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的3 項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。商業綜合體強調城市土地資源的高效變現和不同商業模式的協同運作，而其中居住功能則往往作為必要的配角出現。

居住綜合體（Residential complex）包含住宅、高檔公寓、酒店等長久居住和短時間居住的功能，并配備一定比例的辦公、商業等空間，實現復合功能。不同于商業綜合體，居住綜合體不是以商業、商務為主，而是以“人居為主”，在充分考慮到居住需求的前提下，形成住宅、公寓商業、辦公的適當比例。不同的城市區位，居住綜合體的內部構成配備有所不同，這也是面向城市的內在屬性之一。

住宅綜合體（Housing complex）包含了住宅、公寓等多種住宅形態，整合到一棟或若干棟建筑實體中，嘗試讓不同階層居住在同一社區，以實現混合居住。與居住綜合體不同，住宅綜合體以長久居住為主要功能，其空間數量占據絕對比例，通常僅以少量服務功能作為附屬構成，如公共權屬的社會性住宅綜合體。有些住宅綜合體中有一定的商業運營功能，輻射范圍在周邊較小的范圍，空間也很有限。

可見，不同的綜合體概念中，復合功能種類、內部構成比例及與城市系統的關聯性都存在差異性，理清這些概念的異同有助于研究對象本質特征的理解。

2 高密度的街區環境

天璽項目地處香港九龍站街區，整個九龍站發展項目為7個發展組合，分期建設，由港鐵公司統一規劃協調，把物業和車站充分結合成為一個整體（表1）。九龍站街區采用幾乎滿鋪基座加周邊式塔樓的形態，商業、辦公、配套、社區服務等功能被整合在一個巨大的基座底板內，基座之上則矗立著21 座塔樓，以此來應對地塊高強度、高密度開發需求（圖1）。九龍站街區用地面積13.5 萬m2，建筑占地10.9 萬m2，建筑密度達到80.74%，整個街區總建筑面積為167 萬m2，地塊容積率達到12.37，是名副其實的“超高密度”街區。九龍站街區中的塔樓包括高度均在200 m 以上的擎天半島、凱旋門、君臨天下等著名摩天住宅，還有118 層高度490 m 的香港第一高樓環球貿易廣場（ICC）。整個街區采用圍合式布局，塔樓緊靠街區外輪廓線分布，充分利用周邊道路等開放空間，街區中央為九龍站等公共設施留下足夠的空間，對外形成高聳的街道界面，具有較強標識性。從維多利亞港看去，整個九龍站計劃案就像一個漂浮在地鐵車站上的城市島[4]。

天璽項目在九龍站地塊西側（柯士甸道西1 號），由新鴻基地產和香港鐵路有限公司聯合開發，由香港知名的王歐陽（Wang & Oy）建筑事務所設計。作為港鐵九龍站地塊第六期住宅項目，南北兩座樓（分別為20 座和21 座）高度達269.92 m，是香港地區迄今為止最高的居住項目（圖 2）。“天璽”[5]二字在中文含有極為珍貴、吉祥之意，“Cullinan”來自于1905 年發現的迄今為止最重的天然庫里南鉆石原石（重達3 106 克拉，約621.2 g），可見天璽項目的中英文名稱表達意義都高度契合項目的高端定位、城市區位以及建筑標志性形象。天璽項目用地面積僅10 700 m2，建筑占地7 155.3 m2，總建筑面積262 176 m2，建筑密度達66.87%，容積率達到24.5，就單個地塊而言，高強度開發可見一斑。

3 城市性節點中的居住綜合體

由于其復雜的功能，居住綜合體需要通過城市運作系統的有力支撐，才能為空間使用者獲取較好的可達性、便捷性和舒適性，為項目整體可獲利運營奠定基礎，通常只有在重要的城市性節點及其周邊才能提供良好條件，常見的城市性節點有交通樞紐、交通（換乘）站點等。反過來說，在城市性節點及其周邊，由于較好的通行條件，土地的價格往往較高，單一居住功能難以滿足整體開發的經濟平衡，不利于持續運作，這些城市性節點需要保持較長時間的活力。因此，以多種居住功能為主導的居住綜合體就成為較為現實的選擇。

表1 九龍站地塊聯合廣場（Union Square）發展項目列表

圖1 天璽項目區位圖及其所在街區圖

圖2 遠望天璽項目及香港島

香港九龍站是世界上最大的車站基礎設施開發項目之一,可為乘客提供兩條獨立火車線路之間的換乘服務，人們可在此辦理赤臘角機場（香港國際機場）的登機手續，使用公共或私家交通工具[6]。九龍站于1992年由英國建筑師泰勒·法瑞爾（Terry Farrell）和其合伙人工作室設計，不同功能空間被立體整合，地面各類交通、搭乘機場線、東涌線的站廳和商場有機組合，并在18 m高的裙房屋頂上設置外部開放廣場空間，作為多數物業的人行入口。九龍站位于中軸線上，起到整合和樞紐的作用[7]。通過清晰的空間分區，九龍站具備了香港城市中十分便捷的過境、搭機、換乘、出行、購物、居住等活動條件，在一定程度上承載著城市門戶的作用。從這個角度看，天璽項目和街區中其它物業一樣獲得了城市運作系統的強力支撐。地面上塔樓猶如森林里的參天大樹，而城市運營系統就好比供給營養、促進物質循環的龐大根系，兩者形成一個完整不可分割的共同體（圖3）。

圖3 九龍站基座剖面圖

圖4 商場屋頂花園中開放空間

圖5 九龍站平臺出口

香港的建筑條例中，允許地上一層15 m 以下的空間百分之百地滿鋪基地。而九龍站考慮到地鐵線被特批滿鋪高度提升到18 m，所有高層塔樓共享這個18 m 高的屋頂平臺，車輛和行人可以直接進入塔樓。在基座圓方商場屋頂，形成各種城市開放空間和街區花園，方便各種社交活動，也提升了住區公共環境。商場頂棚玻璃將自然光引入室內，制造了別樣的視覺景觀（圖4）。九龍站出入口為下面的車站大廳提供自然采光，有助于乘客在如此復雜的系統中指引方向（圖5）。

天璽項目地面的對外交通主要依靠地下二層（B2）的地鐵、地下一層（B1）的機場快線，在九龍站出站，通過垂直交通直達圓方商場的中庭，再從圓方商場可以步行到達天璽內部。而該項目地面以上對外交通主要依靠地面層（G）的巴士、小巴和的士，此外還有緊鄰西側雅翔道上空的高架入口（圖6），從高架可以直接進入地上一層（1 F）的空間，進而快速到達項目各部分的垂直交通空間。

酒店貨車、公寓貨車、住宅貨車及三部分的垃圾收集車都從地面層進入到地下一層停泊，地面層還有一個酒店貨車泊位，方便酒店貨物就近運輸。地上一層設置了酒店大堂，酒店旅游大巴、酒店顧客接送車輛及酒店貨車從雅翔道高架進入，而公寓接送車輛則在基地北側的高架另一處接口進出。地上三層空間主要安排公寓停車、住宅停車及酒店停車，也是通過雅翔道高架接口進出（圖6）。地上四層作為公寓和住宅的大堂樓層，設置了公寓上下客車位、酒店客車位、住宅貨車位以及酒店貨車。兩座塔樓的大堂之間是一個巨大的環形回車區域，可以在此處下客，直達入戶的大堂（圖7）。

由于九龍站項目為整體規劃設計，使得街區中不同時期開發的物業項目通過互借獲得回轉空間，而不是各項目各自設計一套內部交通體系。通過不同基面的交通整合，天璽項目在底座部分集約設置了臨時或固定的停車空間，滿足多種功能的停車、貨運、客運等通行需求。作為城市性節點中的居住綜合體，天璽項目充分利用了城市性節點具有的交通、購物、出行、休閑、社交等各種便利條件，將本期項目有限土地的使用效率推至極致；內部多種功能經過有機組合，較好地實現超高密度下從空間資源到市場價值的轉換，與九龍站形成了共生共榮的互利狀態。

圖6 西側的高架

4 作為混合居住容器的居住綜合體

混合功能作為一種狀態，是城市本性的需要，混合的功能之間不僅僅是空間用途的區分，也存在直接或間接的內在聯系，呈現相互關聯性和有序性。城市的本質是聚集，其形成與發展的根本動力是滿足聚居人群的各種需求，高密度城市則是這種聚集狀態發展的高級階段。根據道薩迪亞斯的研究[8]，人會選擇最省力、最省時間、最省花費的方式來滿足自己的需要，人們希望所需的功能都集中在一個空間。混合功能的居住綜合體正是高度響應了這種比較明顯的人性傾向性需求。相比單一功能的高層住宅樓，居住綜合體混合多種功能空間，提高了空間的復合程度，可以將土地的經濟價值發揮到極致。

作為九龍站發展項目的組成部分，天璽項目是典型的居住綜合體。天璽項目容納了住宅、服務型公寓、酒店等多種居住功能的空間，還包括服務功能空間，如會所等。天璽北座塔樓為純居住功能，根據朝向和所在樓層段的不同，分為5 個部分，共包含628 個居住單位。天璽南座塔樓的6～38 層為香港W 酒店（W 酒店是喜達屋旗下的全球現代奢華時尚生活品牌），共設有393 個住宿單位；50～70 層為服務式住宅（公寓）“港景匯”，共設包含從一房～三房不等的266 個單位，50 樓為住客設施層，包括健身室、閱讀室、休閑區及洗衣房等。面向市場提供了多樣化的居住物業。此外，天璽南座塔樓還有197 個兩室及以上的居住單位，分布在12～38 層和67～91 層兩個分區（圖 8）。與香港諸多垂直住區類似，天璽項目重視會所的設計，這也是香港高層住宅的特色。天璽項目的會所部分（Clubhouse）在大堂樓層以上、北座塔樓的5～7 層和南北塔樓連接處，提供包括健身房、游泳池等設施，配備比較齊全，滿足居住者就近健身鍛煉的需求，不出樓乘坐電梯下樓即可。

天璽項目混合居住功能給項目帶來了持久的活力。在不同時段，建筑空間能保持較高的使用效率。住宅之外的功能空間也滿足了多樣的居住需求，增加了不同族群在住區內交往的可能性。與出售的居住單位相比，服務型公寓、酒店等功能空間，作為長期運營持有的物業，盡管無法在短時間內獲得經濟回報，但由于較高的使用率和旺盛的市場行情，也在一定程度上彌補損失。香港旺盛的旅游業對酒店需求較大，九龍站也是香港旅游的重要節點，其便利的交通、購物、觀光條件，給天璽項目的W 酒店帶來了穩定的客流；W 酒店實際上也為旅游者在此處的留宿提供便利條件，兩者相得益彰。此外，跨國企業、企業總部在香港分布較多，存在大量高管階層，具有高端的居住需求，但對物業產權沒有強烈需求，服務型公寓恰好與之功能匹配。

5 作為高端住區的居住綜合體

在九龍站十幾年運營過程中，街區中物業逐期建成入伙，人口不斷集聚，進一步提升后期開發物業的市場預期。經過漾日居、擎天半島、君臨天下和凱旋門的先期開發，整個發展項目逐漸成型，在市場中贏得良好聲譽，合并了5、6 期開發的天璽項目就成為整個項目居住功能的收關之作，其定位也勢必要高于前期已開發的居住物業。

摩天住宅通常樓層較多，通常會在垂直方向上分區，不同分區使用不同的電梯組來提高運輸效率；出于防火需求，摩天住宅都隔斷設置避難層。天璽項目最高樓層標注為93 層，由于 不 設4、10、11、13、14、24、34、41～49、54、64、74、84 等樓層，實際樓層數為73 層，共有825 個居住單位；兩座塔樓的避難層都設于地上12 層、39 層及65 層，機電層分別設置在地上8 層、40 層和66 層。最低住宅樓層位于12 層，其底板標高為+57.900 m，比西側外部雅翔道路面高出50 m，形成名副其實的“高空住區”。

圖7 天璽項目基座各層停車設置平面圖

圖8 天璽項目構成劃分示意圖

5.1 分區入戶

兩棟塔樓的住宅部分劃分為7 個獨立的尊座，被冠以獨特的名稱，展現了不同住宅分區的獨立地位和個性。北座塔樓共有5 個分區，分別為“彗鉆璽”（12～38 層）、“月鉆璽”（15～63 層）、“星鉆璽”（15～38層）、“皇鉆璽”（67～81 層）及“日鉆璽”（67～93 層）。南座塔樓2 個住宅分區為“海鉆璽”（12～38層）及“天鉆璽”（67～93 層）。7 個住宅分區在+29.000 m 標高的入戶大堂層，這7 個樓座各自擁有獨立的入戶大堂和垂直交通核心，住戶只能通過智能卡識別進入自己所住的專區及樓層，各個分區之間互相分隔互不干擾，樓宇管理更加方便，各區的私穩得以確保。典型的入戶路徑是：大堂層→獨立入戶大堂→電梯→樓層電梯廳→內廊走道→入戶門。通過分區設計獲得高端尊貴的入戶體驗。

事實上，天璽項目塔樓不同部分的劃分，不僅是簡單垂直樓層劃分，在水平方向也進行了劃分。如北座塔樓的低區平面劃分為三個分區，而在中區則分為兩個分區，到了高區就留下一個分區（圖9）。因此，從塔樓的立體劃分上，形成穿插交雜的混合形態。

圖9 天璽項目北座塔樓分區標準層布局圖

5.2 居住觀景

對于摩天住宅來說，景觀與視野是影響住宅戶型市場售價最重要的因素之一。通常來說，樓層越高，視野越寬廣，景觀相對較好，價值就越高。這既是房產市場長期形成的規律，也是基本符合高密度城市居住者對景觀、開敞空間的迫切需求。

天璽項目所在基地為南北狹長型，主要景觀面在東西朝向：西面為海景，可眺望巴勒海峽，但并非直面維多利亞港海景；東面為九龍半島的城市景觀。相比九龍站項目前期開發的君臨天下、凱旋門等物業，天璽項目的景觀資源與其高端定位來說，略顯不足。以景觀與視野為衡量標準，物業價值從高到低依次為海景、九龍城市景觀、內園景、其他景觀。海景在臨海的高密度城市中具有天然稀缺性。

天璽項目兩座塔樓三個分區朝向西面，分別是天鉆璽、日鉆璽和月鉆璽，西側無遮擋，擁有寬闊海景，景觀區位最佳。從平面圖上看，朝西的面寬最大，端部還做了45°轉角處理，充分占有優質景觀資源。位于兩座塔樓之間的兩個分區（海鉆璽和彗鉆璽），雖然位于低區，由于做了特殊的轉角造型，向外伸出的部分朝西南、西北的住宅戶型具有額外的海景資源。盡管景觀面受限，景觀區位仍屬較好。在這兩個分區中，面海部分都設計了3 房及以上的較大戶型，以體現其稀缺價值。皇鉆璽分區位于67～81 層的部分雖然朝向東側，由于位處中高區，東側最高42 層的漾日居不足以對其造成視線遮擋，除能夠俯瞰整個九龍站街區屋頂花園，還可以俯瞰九龍半島城市景觀，遠眺維多利亞港東北側的海灣甚至觀塘一帶。因此，這部分住宅戶型景觀區位也屬較好。南座塔樓的服務式住宅（公寓）“港景匯”，位處50～70 層（實際樓層為40～58 層），朝東部分戶型在低區受遮擋，高區則具有與皇鉆璽類似的景觀和視野，因此，景觀區位也較好。其余分區的住宅戶型及酒店部分景觀限制要素較多，要么樓層較低、視野遮擋嚴重，要么景觀品質一般，因此，景觀區位均屬一般之列。

5.3 戶型分布

摩天住宅的戶型在空間及平面的分布通常與高度、景觀面、朝向等因素密切相關，空間區位越好，戶型規模一般較大，只有這樣才能使有限空間資源的利益最大化，這也是基本符合房地產市場運行的規律和不同收入群體的心理。在高密度城市中，單純的朝向因素對戶型分布的影響并不是最主要的，其影響作用通常小于高度、景觀視野等因素。換句話說，樓層越高視野越開闊，景觀資源越好的區域，則更應優先布置大面寬大面積的戶型。反之，則宜布置較小的戶型。天璽項目住宅標準戶型的設計特點是景觀先導的單廊式橫向布局，即住宅戶型“口”字型，以單廊串聯分區內部，四個方向布置住宅戶型，自然在中心留出上下貫通的天井空間。天璽項目共有825 個住宅單位，其中標準戶型807個，特色戶型18 個（表2）。在塔樓的不同高度分區，層高還有較大的差異，高區層高普遍超過低區（表3）。

表2 天璽項目居住單位數量與分布

表3 天璽項目不同樓層的層高

5.3.1 標準戶型

這里所指標準戶型是指在連續多層出現的戶型，同類戶型空間、內部結構相同。天璽項目標準戶型中，臥室、客廳、餐廳靠外側，廚房、衛生間、儲藏間及走道等輔助空間比鄰廊道或天井。臥室、餐廳、客廳等主要空間都方正大氣，不規則空間留作廚房、衛生間和儲藏間。標準戶型都不設露臺或陽臺，在立面缺少陰影進退的形態，這也是天璽項目的特色之處。無論大小戶型均為餐客廳一體設計，體現豪宅大空間感，也減少由于橫向一字布房帶來的過長的過道空間。建筑長肢剪力墻主要分布廊道兩側，住宅內部剪力墻較少，以短肢剪力墻為主，為特色戶型的設計創造可能性。標準戶型包括一室、兩室、三室和四室，套內面積約為56～213 m2不等，共807 戶。戶型大小的分布與景觀區位優良程度密切相關，處于高區、有海景的大多為大戶型，反之，處于低區、景觀區位次優的則安排較小戶型。處于中區（50～63 層）的星鉆璽，由于景觀與視野的限制，每層布置10 個小戶型（2 個一室戶型和8 個兩室戶型），而在相同位置的高區（67～80層）皇鉆璽分區，由于景觀與視野比較開闊，戶型做了合并升級，每層平面在10 戶基礎上連通合并形成5 個較大戶型（2 個三室戶型和3 個四室戶型），獲得較高的物業貨值（圖10）。

5.3.2 特色戶型

與標準戶型不同，特色戶型主要分布于分區開始樓層或結束樓層，主要形式有相連戶型、復式戶型和復合戶型三類，這類戶型較大，數量很少，天璽項目總計特色戶型18 戶，分布于多個分區的個別樓層，充分利用了各分區的特有空間資源，可以滿足特殊用戶的空間需求。

圖10 北座塔樓不同分區的標準層平面圖

（1）相連戶型。相連戶型是指將兩個標準戶型水平連通為一個較大戶型，或在標準戶型的基礎上局部擴展成一個較大戶型。5 個相連戶型分布于兩座塔樓的低位分區：彗鉆璽（北座6區）和海鉆璽（南座2區）的37層、38 層，日鉆璽（北座1 區）的82 層。由于該分區或相鄰的頂層局部退進，形成屋頂平臺，相鄰單位局部進行了水平擴展，形成較大的4 室戶型和5室戶型。

（2）復式戶型。復式戶型是指在標準戶型的基礎上，垂直連通上部空間，形成一個具有躍兩層或三層空間的較大戶型，復式戶型還包括能出屋面的頂層單位。這里的復式戶型在水平方向基本沒有變化，在垂直方向進行空間擴展。8 個復式戶型分布于兩座塔樓的高區：天鉆璽（南座1 區）、日鉆璽（北座1 區）、皇鉆璽（北座3 區）的頂層，充分利用屋頂空間，形成屋頂花園，使住戶獲得非常稀缺的露天觀景場所。

（3）復合戶型。復合戶型是相連戶型、復式戶型的綜合，既在水平方面進行擴展，也在垂直方向進行連通，這類單元的景觀較好，內部空間開敞，房間數量較多，是整個項目中的超大戶型。天璽項目中的4 個復合戶型分布在南北兩座塔樓的最低分區（“彗鉆璽”和“海鉆璽”）的12層和最高分區（“日鉆璽”和“天鉆璽”）的91 層。12 層是住宅部分的最低層，利用基座頂部擴展空間，上下兩個單元進行了連通，室外還設置了獨立的游泳池，形成超大的四室戶型；而兩座塔樓最高的復合戶型處于南座塔樓的南端和北座塔樓的北端，連通三層直達屋頂，共有6 個臥室，面積均超過372 m2，還附設空中泳池和空中花園，是整個項目中兩個最大戶型，也是價格最高的住宅單位。

6 作為標志性建筑的居住綜合體

在高密度城市街區中，居住綜合體基地面通常較小，向垂直方向發展空間成為高密度居住綜合體必然的策略選擇。對于高層建筑來說，高聳的形體天然具有較高的識別性。然而，在香港這類超高密度城市里，摩天樓眾多，想從中凸顯出來實屬不易。天璽項目的標志性主要來自于獨一無二的區位、首屈一指的高度、獨特的建筑造型以及全玻璃幕墻的外立面。

6.1 區位

天璽項目臨海而建，占據九龍站地塊的絕佳位置，與ICC 相互呼應。九龍站街區西面緊鄰西九龍公路和雅翔道。西九龍公路是連接港島和九龍的要道，從港島過海底隧道，出口便見九龍站街區，除最高的ICC 塔樓外，最醒目的就是天璽項目的兩座接近270 m 高聳的塔樓。由于南側開發項目的遮擋，天璽并未在維多利亞港兩岸的天際景觀中占據一席之地，但從九龍半島西北方向、巴勒海峽、港島東區來看，天璽項目無疑具有很強的標識性（圖11）。

6.2 高度

天璽項目的兩座塔樓高度為269.92 m，是香港地區也是國內最高的居住綜合體建筑。自2009 年兩座塔樓建成之后，在居住類建筑中，高度尚未被超越。天璽項目的高度標識性是顯而易見，不管在九龍站街區內，還是在全香港地區之中，高度優勢比較明顯（圖12）。

6.3 造型

與一般城市相比，在高密度城市中的居住建筑更加“計較”空間容量、物業貨值和基地使用程度。在香港九龍站這樣寸土寸金的街區，居住建筑的設計尤其需要精打細算。天璽項目主要采用“基座+雙子塔樓”“周邊式布局”和“多段式分形”。

6.3.1 基座+雙子塔樓

天璽項目采用香港摩天住宅中典型的“基座+塔樓”形態，住區的公共服務功能被整合到基座中，在塔樓中布置多種居住單位。由于基地狹長形態，天璽項目采用雙子塔，既保證較高的土地使用效率，也避免形成“屏風”樓，對街區內外形成較大壓抑。天璽項目通過形體整合，形成完整而巨大的尺度形象，使其在被遠觀時能夠從九龍半島如叢林般的摩天住宅群中脫穎而出。

6.3.2 周邊式布局

圖11 香港地區高度超過200 m 的摩天住宅示例圖

居住層平面以口字型四周布局，占滿四個方向的景觀面，天璽不設集中的核心筒，豎向交通分散為幾組均勻分布，每組包含一步梯和2～3 組電梯?？谧中推矫婷繉臃譃?～3 個獨立的區域，每個區域設4～10 個居住單位，通過廊道與垂直交通核相連。塔樓標準層平面面寬57～60 m，進深42 m，每層約有660 m2的天井，有助于解決內部采光通風的問題。周邊式布局為項目創造了足夠的空間容量，同時也使得建筑具有較大的體量。

6.3.3 多段式分形

圖12 天璽項目沿街的西立面

天璽塔樓的平面形態從上到下分為三段：高區“一”字型，中區標準“口”字型，低區“口”字型加轉角變化。在西側形成比較完整的板式，高度最高，景觀資源最好，是項目主要形象所在。東側部分采用稍低的造型，來凸顯西側板式部分的高度。同時，西側板式體塊的側面寬度較小，在南北座相對的部分還采用了切角分形，使建筑顯得更加挺拔。東西立面的豎向凹槽將較寬的立面分解若干部分，使建筑顯得更加高聳；局部細節的設計使得建筑立面不至過于單調乏味（圖 13、14）。

圖13 天璽項目西立面圖

圖14 天璽項目東立面

6.4 立面

天璽項目采用了公建化的全玻璃幕墻立面,香港環球貿易廣場（ICC）、香港國際金融中心（IFC）都曾使用，這是首次將這種玻璃幕墻用于住宅，既具有時代感又簡潔耐看，如鉆石般恒久。相比其它小窗和實墻結合的立面，彰顯出高端大氣的獨特形象。由于天璽項目不設陽臺，建筑立面沒有常見的進退，取得了整體大氣的建筑形象；所有居住單位采用落地玻璃窗，使得每個房間都擁有超大的景觀視野，景觀資源獲得最大化。公建化鉆石般璀璨的幕墻立面也有助于天璽項目在九龍站摩天住宅樓林立的街區中脫穎而出。

7 案例解析啟示

居住綜合體的出現與城市發展集約程度密切相關。在開發強度較大的高密度城市，較小的街區比較適合功能復合、垂直發展的居住綜合體。與較大街區相比，小街區的居住建筑開發可以更加多樣化，可以獲得更多的城市界面，與城市空間連接更加密切。居住綜合體由于自身功能的相對完整性，便于分期開發和運營。

居住綜合體與城市重要節點存在耦合關系。城市重要節點往往是多種流線的交叉、聚集之處，具備較好的可達性。城市重要節點及其周邊的土地使用更加集約化，土地資源更加稀缺，成為居住綜合體的外部環境。居住綜合體以其多類型居住功能，滿足城市節點多樣的居住空間需求，對城市節點具有強化和錨固作用，有助于城市節點空間提升活力。因此，城市居住綜合體應緊密依托城市系統，與城市節點空間形成互助互利的關聯性。

居住綜合體承載了不同居住功能，以住宅為主，組合公寓、酒店等功能，需要合理組織不同功能部分的流線，尤其需要獨立的出入口、門廳及垂直交通核心，以減少流線干擾，提升空間體驗。居住綜合體在水平方向擴展難度較大，需要在垂直方向爭取空間。現代城市住區對停車空間需求較大，除采用地下停車外，還可在低區樓層設置停車空間，采用車輛機械升降等設備提升停車效率。對居住綜合體中服務功能（如健身、交往、閱覽、看護）等公共空間應兼顧使用和管理的便捷性，進行合理設計。

居住綜合體空間品質較高，在一棟或若干棟高層建筑中集合不同戶型。居住綜合體影響戶型設計的因素有景觀、朝向、高度等。在不同要素組合影響下，居住單位體現不同的市場價值，通過要素優化組合，充分利用高密度城市中已建成的空間資源，實現整體市場價值最大化。

居住綜合體往往在城市或區域具有一定的標志性，主要來自與周邊建筑有一定區分度的形體和立面。居住綜合體的建筑設計應結合不同功能空間，形成符合住區整體氣質的建筑形態。

8 結語

居住綜合體并不是新鮮的概念，它是城市功能復合化、有限土地高效率使用、物業貨值最大化、提升住區活力等理念綜合作用下的產物，適合高密度城市集約化發展的趨勢。本文通過香港著名居住綜合案例——天璽項目的多維分析，從城市、住區、建筑等多層面剖析該項目的設計，展現了區別于一般高層住區的特性，深化高密度人居的認識，對類似居住綜合體的設計實踐具有一定的借鑒意義。