城市更新或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)新引擎

當(dāng)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域正在走向下行的時候，城市更新正成為房地產(chǎn)企業(yè)的新領(lǐng)域。

粵派房企在這方面頗有建樹。

恒大截至目前共擁有舊改（城市更新的重要內(nèi)容）項目101個，其中深圳的6個項目共計122萬平方米，已經(jīng)納入其土地儲備。“舊改之王”佳兆業(yè)截至目前舊改儲備項目占地面積（未計入土儲）約3000萬平方米，共擁有119個舊改項目，包括深圳的81個項目、廣州的12個項目及中山的16個項目，這些項目儲備可為集團(tuán)帶來約1：8萬億貨值。而富力地產(chǎn)更是這方面的佼佼者，其從上世紀(jì)90年代開始就成為舊改的先行者，數(shù)十年如一日，深耕舊改。截止2019年，富力已簽約的合作城市更新項目超過了70個，規(guī)劃總建筑面積超過了7000萬平方米，可售面積超過4000萬平方米。

城市更新項目多處在城市核心地帶，多業(yè)態(tài)，豐富的人流和成熟的商業(yè)氛圍給項目帶來了許多新的變現(xiàn)手段。與此同時，核心城區(qū)的保值性讓項目運營主體能夠以更豐富的金融手段為項目獲得低成本融資，綜合體的多元化結(jié)構(gòu)更使得房企的資產(chǎn)底蘊更為厚實，財務(wù)架構(gòu)可持續(xù)性更佳。據(jù)業(yè)內(nèi)透露，城市更新項目的毛利潤率通常可達(dá)40%，項目平均凈利潤率可達(dá)15%-20%。尤為重要的是，全國城市更新的主戰(zhàn)場正是經(jīng)濟(jì)等各方面均比較發(fā)達(dá)的一二線城市。如此誘人的優(yōu)勢，加之估計達(dá)萬億元的市場規(guī)模，自然會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生極大的吸引力。

更重要的是，對于城市更新，政府早已出臺了相關(guān)政策。2016年2月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》，強(qiáng)調(diào)推動棚戶區(qū)改造與城市更新相結(jié)合。2019年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確要求“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。”

因此，盡管城市更新業(yè)務(wù)的難度遠(yuǎn)高于普通的“拿地蓋房”模式，它對房企的綜合實力和運營能力有更高的要求，比如要求地產(chǎn)商不僅對物理空間的建設(shè)和運營有著深刻的理解，而且具備超強(qiáng)的資源整合能力等，但巨大的優(yōu)勢和潛力使人們有理由期待它的廣闊前景。