無宗地代碼的舊宗地圖整理建庫的設計與實現

楊同嶺

（廈門市測繪與基礎地理信息中心，福建廈門361100）

1 引言

為滿足廈門市土地房屋權籍管理的現實需要，提高登記發證效率，特別為二手房登記即來即辦提供可能，充實并更新土地房屋權屬管理信息系統的宗地信息，實現對不動產權籍調查成果的圖形、屬性、檔案等信息的一體化存儲、管理與應用，及時更新不動產權籍調查數據庫，全面促進土地房屋權屬管理信息系統的建設[1]。2016 年，廈門市開展無宗地代碼舊宗地圖數字化整理建庫及地籍測繪項目，主要對同安區、翔安區片區在雙登以后（含雙登時）已登記發證，但宗地圖仍為無條碼舊宗地圖的近1 000 個歷史案宗進行數字化整理入庫；通過檔案信息進行空間定位，在保證不與相鄰宗地交叉、又適當兼顧房屋樓塊落地的前提下，在宗地系統內編制宗地代碼。本文結合廈門市無宗地代碼舊宗地圖數字化整理建庫及地籍測繪項目，針對整理過程當中最常遇到的幾個問題，提出了一套穩定、方便、準確的完成數據庫建設的工作方法。

2 項目實施設計

借助廈門市數字化地籍宗地管理系統的全面提升，在已完成整理工作的廈門市島內、海滄、集美的經驗總結基礎上，進行整體設計和作業流程的優化。

2.1 整體設計

整體設計分為3 步：內業整理、外業核實及檢查入庫。

1）將廈門市行政區劃內（同安區、翔安區片區）歷年來已登記辦理土地或房屋權證的無宗地代碼舊宗地落圖。上述舊宗地圖通過與現有基礎測繪圖形數據、地籍宗地信息系統內已有的地籍圖、地籍調查檔案掃描件、電子政務系統的宗地信息比照，結合交易登記中心現有的土地房屋登記信息，采用人工核對的方式，提取出原宗地的界址點坐標數據，手工錄入形成宗地圖。宗地圖沒有界址點坐標數據的，核實原宗地界址點和界址線確定的規則及面積計算方法，并通過圖幅號、宗地地籍號及門牌坐落確定宗地位置，從而實現宗地在現有的數字化地形圖上落圖。

2）逐宗通過內外業核實，實地調查測量的方法整理出宗地圖及相關宗地信息。

3）對外業調繪成果進行檢查，根據每宗地查檔的信息，逐宗填寫宗地調查整理記錄表，對符合要求的宗地數據進行整理和屬性補錄，宗地整理的結果錄入地籍宗地信息系統，實現宗地更新入庫。

2.2 總體作業流程

總體作業流程如圖1 所示。

圖1 總體作業流程

3 項目實施的難點及處理方法

3.1 宗地屬性錄入方面

由于早期土地確權時土地使用權類型、土地用途等宗地屬性信息的記載不規范或者遺漏，現階段已無法滿足不動產登記的相關要求，整理過程中應盡量按照初始的檔案資料來填寫。例如，權證記載土地用途為商品房，可理解為住宅與商業用途，但商業用途在GB/T 21010—2007《土地利用現狀分類》中又有詳細的分類，細分為批發零售用地或者住宿餐飲用地等5 種用途，因此，可調閱取得用地時的政府批文及土地出讓合同，按照當中的約定來填寫。

3.2 無宗地代碼舊宗地圖落圖方面

無宗地代碼舊宗地圖落圖包括以下幾方面：

1）原宗地圖與底圖丘形不一致。實地核實地形與底圖一致。具體處理方法如下：參考界址點類型及界址線類別、界線歸屬及界址線尺寸整理，宗地面積按原權證確權面積，并備注說明具體情況。

2）按原宗地圖的界址點展繪生成的宗地線，與現地形圖不貼合，存在整體偏向某一方。按照原證界址點標示位置繪制界址線。

3）依據原宗地圖歸屬繪制宗地線后，界址線壓蓋鄰宗建筑物。若鄰宗建筑物為有審批固定建筑物，則本宗以特殊符號作為標記，整理為臨時宗地，編制臨時宗地代碼，并加以備注說明。若鄰宗建筑物為違章附屬建筑物，則將違章附屬建筑物刪掉不體現在整理宗地圖上。

4）宗地登記的建筑物均已滅失且土地已被收回使用，列為臨時宗地，不入庫。

5）宗地圖上界址線標示位置與鄰宗界址線標示位置有沖突（均為自墻）。界線參照建成年份早的那宗整理，并加以備注說明，今后若有爭議，雙方共同協商。

6）界址點坐標與鄰宗有交叉。查雙方權證內檔是否有批地紅線，參考批地紅線進行處理。

4 數據整理質量檢查

4.1 做好查檔摘錄檢查

查檔摘錄來自每一宗地檔案記載的宗地基本信息，檔案資料是整理的可靠依據，由于許多宗地歷史發證量大，查檔信息量繁多，所以本次查檔方式依靠系統調檔查詢，為了避免人工摘錄出錯，保證摘抄資料的準確率，每一宗地摘抄的宗地信息都下載電子檔，以供檢查人員調閱復核。

4.2 做好入庫檢查

入庫檢查從以下幾方面進行：（1）入庫后出現以下情況：界線與他鄰交叉重疊，切割建筑主體，與舊宗地圖丘形、圖面要素不一致。則要進行詳核，分析坐標套繪是否正確，采用的圖形數據是否與舊宗地圖一致。（2）界址點、線：界址點號順序按順時針方向，將西北角點設為首節點；界址線原則上為舊宗地界址線的坐標或界線歸屬。（3）宗地面積原則按已確權的用地面積入庫；土地用途、使用類型、權屬人、坐落按上述檔案查詢結果入庫。（4）送審圖圖件處理時，界址點為黑體注記放在界址線內。

5 結語

土地房屋權屬管理信息日新月異，本文結合廈門市無宗地代碼舊宗地圖數字化整理建庫及地籍測繪項目，分析了無宗地代碼舊宗地圖數字化整理建庫過程的技術方法和作業流程，并對作業過程中出現的問題進行歸納總結，具有一定的針對性和可操作性等實踐經驗，很大程度上提高了更新不動產權籍調查數據庫的效率，有利于城鎮地籍檔案數據的多層次分析利用，進一步提高登記發證效率，特別可以做到二手房登記即來即辦。