房地產企業內部審計的現狀及思考

胡陽生

摘 要：伴隨著改革開放和社會主義市場經濟的全面推進，我國房地產行業從無到有，近四十年發展歷程取得矚目成就，現已發展成為國民經濟的重要支柱產業之一。在行業發展初創期、野蠻生長期、高質量發展期，隨著房地產行業從粗放型轉變為精細化的管理過程，內部審計雖然扮演著相同的角色，但履行的職能、工作的重心卻在悄然變化。本文旨在對現行及未來房地產行業內部審計工作的重點及未來的工作方向進行思考，并提出相應觀點，以推動房地產行業內部審計的持續發展。

關鍵詞：房地產;內部審計;思考

中圖分類號：F23???? 文獻標識碼：A????? doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.20.059

1 房地產企業內部審計存在的問題

自上世紀80年代誕生第一批房地產開發企業開始，中國房地產行業已發展近40年歷程，期間經歷了初創期、爆發期、調整期、成熟期，行業發展的重心在不斷轉變，內部審計伴隨著行業發展而逐步完善。

在行業初創期，內部審計工作重心主要圍繞企業創始人的意志，以簡單的查錯糾弊為主;行業處于爆發期時，內部審計的主要精力用于應付快速擴張過程中暴露的低級舞弊和不停修補內控缺陷;進入調整期后，內部審計伴隨著公司業務在跌宕起伏中發展;近十年隨著全國地產前30強公司紛紛完成上市，也標志著地產行業進入了發展的成熟期，地產行業內部審計也隨著行業發展沉淀。近年國家大力推進供給側結構性改革，中央政府去房地產化和弱化房地產占比意圖明顯，各地政府限購、限價政策頻出，需求被抑制、行業利潤被壓縮，房地產行業已由黃金時代進入白銀時代。

成熟期的房地產行業，各項制度流程已趨于完善，舞弊手段越來越隱蔽、控制缺陷愈加難以發現，常規審計若不思進取則難以取得實際成效。在長時間的地產行業內部審計工作實踐中，仍然發現較多薄弱環節：

（1）串通舞弊的大案要案仍屢見不鮮。

由媒體披露和行業內部通報的眾多金額巨大的行業串通舞弊案件仍然層出不窮。究其根源，雖行業規章制度在逐步健全、風控審計部門的履職能力逐步加強，但因內部控制的固有缺陷，以串通的方式能夠規避流程制度約束、審計履職人員能力不匹配或者缺位、地產業務流水金額巨大提供了足夠大的作案動機。另外地產行業屢見創新業務，新業務萌發到規范一般需要較長過程，相關業務規章制度很可能滯后于創新業務的開展，導致業務運行過程中階段性制度缺位，也給舞弊案件創造了機會。

（2）審計工作形式化普遍存在。

傳統的審計思維及部分公司企業文化的限制，導致內審部門的年度審計計劃更多的偏向于流程合規類審計。多數公司審計員工司齡較長，對現有工作內容固化思維嚴重，缺乏對業務相關實質風險的敏銳度，同時也喪失了對現有業務進行破局的決心。此類主觀情形直接導致年度審計工作計劃過于集中在傳統的審計業務范圍，審計報告對于公司流程制度的長篇累牘的形式上的小瑕疵過度關注，報告內容不痛不癢，表面看似在認真執行年度審計計劃工作，年復一年，卻忽略了審計創造價值的功能。

（3）審計計劃跟不上公司創新業務發展。

隨著房地產市場規模的快速增長，同時外部技術日新月異的發展，整個行業的創新業務不斷呈現，建筑安裝新方法、建筑材料創新、融資模式創新、銷售方式創新、互聯網技術的深度融入等，都對原有的業務模式產生顛覆性的變革創新。業務模式的不斷創新改變，衍生出新的業務控制風險，而審計工作計劃安排會呈現一定的滯后性。對原有工作內容和業務領域的拓展和創新，對審計人員也是一個不小的挑戰，故而因審計計劃的覆蓋及審計能力的提升不能及時跟上創新業務發展的情形，將對一些重要業務模塊暫時性失去審計監督的職能，會造成業務管理出現風險敞口甚至滋生腐敗。

（4）大數據審計思維滯后。

2017年底中共中央總書記習近平號召推進國家大數據戰略、加快建設數字中國。在大數據興國的背景下，房地產行業是其他眾多行業的下游和集中體現，在國民經濟中處于支柱地位之一，按常理地產行業大數據發展應處于行業前沿，但因房地產前期發展集中于規模的擴張、營銷推廣的重視，在業務操作技術端口顯得簡單粗放，導致信息化管理思維在地產業務管理中一直處于相對滯后的狀態。數據化審計在房地產審計業務中體現尤其明顯，從制定傳統的審計計劃、依靠傳統的審計手段執行審計工作、用老式審計報告呈現審計結果等工作環節，大部分均未能采用大數據技術和思維，完全滯后于大數據在國民經濟中呈現的調整發展速度。

2 房地產企業內部審計的措施和對策

在長期的房地產行業內部審計實踐中，依據自身所處的企業實際經驗以及同行業務交流，得出如下心得供大家研討：

（1）反腐倡廉仍需加大決心、出重拳。

眾所周知，房地產屬資金密集型行業，商品房屬大額商品，一線城市單個房地產項目貨值普遍逾幾十億甚至上百億，從行業已發生實際案例分析，如若發生惡性舞弊貪腐，則涉及金額可能上千萬甚至過億。進入白銀時代的房地產行業，從各行業龍頭陸續披露的年報數據來看，凈利率10%已屬相當不易，行業蝗蟲侵蝕對凈利潤的影響越來越大。前期有較多房企出于公司顏面、內部因素制約等原因，選擇容忍、低調處理等方式，涉事人員僅進行勸退、甚至主動跳槽結束，換一個地方繼續作案，故而犯罪成本低，此舉無疑起到了縱容的作用。中庸的企業文化造成了上述結果，而內部控制環境是公司治理的土壤，良好的治理土壤對公司長遠發展至關重要。內審部門負責人應以強有力的手腕，領導部門人員查清坐實各類舞弊案件，并以實際業務成果影響公司決策層和治理層，大大降低對舞弊案件的容忍度，推行正直廉潔的企業文化，護佑企業健康運行。

（2）效益審計優先于流程合規審計。

地產行業有拿地、設計、建造、營銷、交付管理等眾多業務環節，全鏈條業務流程繁多。建議內部審計工作在基于年度工作計劃中，傾斜合理資源于流程合規審計后，適當增加重點效益審計項目的內容，通過對各個業務環節的效益部分進行梳理挖潛、繼續加大業務流程優化和規范，以實際效益審計對企業提質增效的成果，來向公司管理層灌輸效益審計的理念和必要性。結合目前地產行業凈利率普遍下降的大背景，我們通過系統性的效益審計工作，對整個地產業務鏈條中的各個環節進行利潤和效率的挖掘提升，顯得尤為重要。

（3）專題審計要靈活。

因各企業內部審計的人力、物力資源有限，如何使用有限的資源去生產出最大、最優的審計成果，需要審計工作緊密貼合重點和創新業務，制訂專題審計計劃，通過專項審計工作的執行，去關注重點業務的相關風險，規范重點業務流程，確保無重大意外事項發生。通過專項審計提前介入創新業務，參與業務創新的過程管控，以審計視角指導業務運行，避免創新業務審計滯后帶來的相關經濟利益損失及業務風險的產生。

（4）大數據審計要推進。

隨著國家大數據戰略的推進，移動支付技術、生物識別技術、區塊鏈技術的普遍運用，房地產業的營銷推廣、客戶篩選、線上選房收銀等核心業務環節均已或均將采用上述技術。地產審計人員需要加大內外部培訓，對內部新業務進行內訓學習、對外部新技術進行外訓掌握，以確保內部審計業務能緊跟業務和技術發展的大趨勢，能夠運用大數據技術方法和工具，開展跨地域、跨系統和跨業務模塊的分析，大大提高數據化審計發現問題和規范管理的能力，并進一步發掘數據審計對業務效益效率提升的作用。

3 總結

隨著我國房地產市場的逐漸飽和及中央政策方針導向的逐步明確，我國房地產行業目前正處于高速發展轉為高質量發展的進程中，行業的成熟性日趨顯現。建議地產行業的內部審計工作應援引并堅持黨的二十字審計方針：“依法審計、服務大局、圍繞中心、突出重點、求真務實”，結合地產行業實際狀況進行融會貫通，再予以分解和貫徹落實。相信伴隨著行業發展，在廣大審計同仁的共同努力下，地產內部審計前途會愈加光明、作用會更好顯現。

參考文獻

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