出售資產難“解渴”粵泰股份債務危機“余波”仍在

謝碧鷺

2018年10月，粵泰股份出現債務逾期，債務危機爆發，融資能力變弱。為了回籠資金，公司不得不出售大量資產，但對于粵泰股份來說，這似乎也只是起到了一定的緩解作用，從目前的情況來看，其有息負債仍然很高，債務壓力依然很大。

隨著絕大部分上市公司年報的披露，A股年報季已然落幕，但粵泰股份的年報卻還在“路上”。4月20日，粵泰股份發布關于延期披露2019年經審計年度報告的公告，其表示，因受新型冠狀病毒肺炎疫情的影響，中審眾環會計師事務所（特殊普通合伙）的審計程序尚未完成，故其2019年年報披露延期至6月20日。

除了等待年報披露外，粵泰股份的債務狀況，也一直是投資者關心的重點。早在2018年其部分資產就被查封、銀行賬戶也被凍結。為了紓困，粵泰股份不惜忍痛出售旗下重要資產，然而從2020年一季度末數據來看，粵泰股份的短期借款加長期借款仍高達36.11億元，高企的債務時刻考驗其償債能力。

自進入2020年以來，粵泰股份多次被列入“被執行人名單”，大股東所持上市公司股份亦因為借款糾紛被輪候凍結，這說明粵泰股份的債務危機“余波”仍然不小。種種跡象表面，目前粵泰股份的融資能力似乎也變得越來越弱，在巨大的債務壓力下，上市公司前景難免令人擔憂。

大量融資引爆債務危機

6月9日，粵泰股份發布公告稱，其實際控制人楊樹坪因涉嫌信息披露違法違規，收到了中國證監會發來的《行政處罰事先告知書》（處罰字[2020]40號），證監會擬對其信息披露違法違規行為責令改正，給予警告，并處以100萬元罰款。盡管粵泰股份表示，不會對公司經營產生影響，但該事件亦從側面反映出公司內部治理混亂。

在這之前的6月4日，粵泰股份還發布了一份關于控股股東股權被輪候凍結的公告：因借款糾紛，其控股股東粵泰控股及其多名一致行動人所持有的共計16.27億股粵泰股份股權（占企業總股本的64.15%）全部遭到凍結。由此可見，時至今日，粵泰股份的債務危機仍然沒有得到妥善解決。

據工商資料顯示，粵泰股份原名為東華實業，2001年正式登陸A股市場。目前其主營業務為房地產開發、建設、經營及物業管理等。

2018年10月，粵泰股份發布公告稱，公司全資子公司廣州旭城實業有限公司與銀行簽訂的房地產借款合同項下，金額為3億元的授信業務現已逾期，逾期金額為2.56億元。然而這僅僅只是開始，很快粵泰股份財務危機便大規模爆發。

2018年11月，粵泰股份又發布公告稱，因卷入借款糾紛，公司部分項目資產被查封，該部分項目資產當時的賬面價值合計約23.62億元。除此之外，粵泰股份及其下屬公司11個銀行賬戶被凍結，實際凍結金額約為442.37萬元。

受到債務違約、借款糾紛等因素影響，粵泰股份的控股股東粵泰控股及其多名一致行動人的股權截至目前，已經被全部凍結。

粵泰股份的債務危機，還把其會計師事務所也拖下了水。今年1月，廣東證監局對為粵泰股份提供審計服務的中審眾環會計師事務所，以及相關員工出具警示函，指出其在對粵泰股份2018年報的審計過程中，未綜合運用多種測試方法，審計工作底稿不完整，未就審計中發現的粵泰股份委托其他公司辦理代收代付款項、租金未按合同約定收取等內控缺陷問題，與粵泰股份充分溝通。

實際上，粵泰股份陷入債務危機，與其此前薄弱的“造血”能力有很大關系。據Wind數據顯示，2010年至2017年，該公司經營活動產生的現金流量凈額均為負數，8年間累計流出了57.72億元。眾所周知，現金流是影響企業穩定發展的重要因素，如果“造血”能力不佳，企業很容易陷入依賴外部融資維系經營的怪圈。長期以來，粵泰股份的有息負債規模就不小，就拿短期借款來說，在其爆發債務危機的前三年中（2015～2017年），粵泰股份的短期借款分別高達16.55億元、18.03億元和37.81億元。盡管外部融資是房地產企業籌資常見的方式，但粵泰股份的負債壓力似乎有點大，2015年至2017年，其賬面上的貨幣資金分別僅有3.92億元、5.18億元和4.17億元，遠遠低于其當期的短期借款。本來粵泰股份的現金創造能力就不好，大量的外部融資更是加重了企業的負擔，結果2018年其就出現了債務逾期。

出售重要資產“解渴”

據年報顯示，2018年底，粵泰股份的逾期借款為29.52億元，逾期應付利息2.46億元。大量借款逾期，引發諸多訴訟仲裁事項，導致其部分銀行賬戶、開發項目、物業和股權、債權等被凍結或查封，也進一步影響了其融資能力。

2018年和2019年，粵泰股份現金流量表中籌資活動產生的現金流量凈額分別為-13.55億元和-37.92億元，其中“取得借款收到的資金”相比以前年度大幅下降，而“償還債務支付的資金”則大幅上漲，這一方面可以看出，該公司近兩年中在集中精力償債，另一方也可以看出，其融資能力似乎已經大幅減弱。

如此狀況之下，粵泰股份的資金狀況便顯得更加捉襟見肘了。為了解決債務危機，維持公司的正常運轉，其不得已開始出售旗下資產，以便更快的回籠資金。

2019年6月，粵泰股份連續發布多條公告，將旗下的五個項目轉讓給世貿房地產，交易對價總計63.97億元。在扣除工程款、稅費、目標項目已收房款意向金等后，粵泰股份可實際獲得49.85億元資金。具體來看，這五個項目包括廣州嘉盛、廣州天鵝灣二期、淮南恒升天鵝灣置業有限公司80%股權、淮南粵泰天鵝灣置業有限公司20%股權和深圳市中浩豐投資發展有限公司20%股權。

粵泰股份表示，本次合作有利于緩解公司流動性緊張，化解公司的逾期借款風險。但仔細分析下來，粵泰股份的本次轉讓多少有些“無奈”。要知道，粵泰股份曾在年報中坦言，公司在一線城市的項目資源本就不多，2018年末，其已竣工、在建或新開發的18個項目中，僅有7個項目分布于一線城市，此后還把位于廣州的兩個房地產項目轉讓出去。特別是廣州天鵝灣二期項目，在粵泰股份的開發項目中極具代表性，據公司年報和轉讓協議顯示，該項目預計總投資額為21.87億元，總建筑面積為7.02萬㎡，規劃設計容積建筑面積為4.68萬㎡。該項目位于廣州市海珠區，是當地有名的江景房，大多數戶型都在200㎡以上。

據房天下App顯示，該項目目前已經更名為世貿珠江天鵝灣二期，今年3月6棟和7棟已經開盤，其銷售均價為10萬/㎡，照此計算，整個項目的總價值超過40億元。

目前粵泰股份在廣州還有5個樓盤項目，其中只有億城泉說項目正在銷售中。據房天下App顯示，該樓盤的平均售價為3萬/㎡，遠不及天鵝灣二期。至于其他位于三四線城市的樓盤，平均售價都不高，例如河南三門峽的天鵝灣東區項目，其均價便僅有3750元/㎡。但像這樣的三四線城市卻是粵泰股份的主戰場。況且粵泰股份旗下的項目大多數仍處于在建狀態，正在銷售中的項目占比不大。因此，天鵝灣二期的轉讓，從長遠角度而言，對于粵泰股份來說是一筆不小的損失。

有息負債規模仍然龐大

大幅出售旗下資產，對粵泰股份的債務壓力雖然有所緩解，但其背后的壓力仍然巨大。據中國裁判文書網顯示，2019年度粵泰股份和借款相關的信息高達17條，其中有不少發生在粵泰股份轉讓資產之后。

另外，據天眼查顯示，2019年粵泰股份曾被20次列入被執行人名單，一同被納入該名單的還有楊樹坪旗下多家“城啟系”公司。2020年粵泰股份亦有3次被列入被執行人名單，最近一次是6月5日，同時被納入該名單的還有楊樹坪旗下的廣州城啟集團有限公司和廣州粵泰控股集團有限公司。此外，由于借款糾紛導致其股東股權被凍結的情況，今年也發生了2次。由此來看，其債務危機“余波”仍然不小。

從其最近的負債情況來看，截至2020年一季度末，粵泰股份的短期借款為8.33億元，較2018年末的37.2億元減少了28.87億元，情況看似好轉，但是同期粵泰股份的長期借款卻從2018年末的16.86億元增長至27.78億元，總體來看粵泰股份的有息負債依舊規模龐大。

而且長期借款的融資成本遠高于短期借款，長期借款的增長意味著其后期財務費用有可能也會增加。比如2019年粵泰股份的財務費用便高達4.62億元，較2018年增長了37.88%。截至2020年一季度末，粵泰股份賬戶上的貨幣資金僅有3.75億元，對于粵泰股份來說償債壓力仍然不小。由此可見，旗下資產的出售，僅僅只是給了粵泰股份“喘氣”的機會。

時任粵泰股份總裁的梁文才曾公開表示，未來仍會加大力度調整低效項目和資產，快速恢復投融資能力，聚焦于高周轉、高毛利、高估值的項目和業務，深耕粵港澳大灣區和海南。但在巨大的債務壓力之下，其未來發展之路恐怕并不會很順暢。