住宅專項維修資金管理探討

黃茹

摘 要：住宅專項維修資金，指的是對住宅的公共設(shè)施以及公用部分，在保修期滿之后給予的維修和改造的資金。這項公共資金的管理和使用對于保護城市居民的生活，改善他們的福利以及維持社會秩序的穩(wěn)定具有至關(guān)重要的意義。如何對房屋進行連續(xù)維修，建立科學合理的上門維修資金制度，切實發(fā)揮維修資金作用等問題愈發(fā)引起人們的關(guān)注，保障業(yè)主權(quán)益，有利于穩(wěn)定住房，有利于社會的和諧發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住宅;專項維修資金;管理;對策

一、緒論

住宅專項維修資金，指的是對住宅的公共設(shè)施以及公用部分，在保修期滿之后給予的維修和改造的資金。其對公民住房在使用周期內(nèi)的正常運轉(zhuǎn)有著至關(guān)重要的作用，因此，政府對其十分重視。2008年2月1日，財政部與建設(shè)部聯(lián)合頒布了《住宅專項維修資金管理辦法》，該辦法對住宅專項維修資金的使用、繳存以及在法律范圍內(nèi)需要承擔的責任都做出了相應(yīng)的規(guī)定。

例如，為了確保安全使用維護資金，它明確指出保護資金的使用不會侵犯所有者的合法權(quán)益。《住宅專項維修資金管理辦法》中對維修資金的使用進行了嚴格的規(guī)定，要求其列支的范圍之內(nèi)需要得到2/3以上的業(yè)主討論通過，方可進行使用。但是在實際的操作過程中還存在著一定的弊端，可能會需要一個月甚至幾個月的時間才能達到使用條件。

許多建筑物，例如損壞的電梯以及漏水的屋頂，無法在投票后等待施工。至于管理方法，現(xiàn)金管理部門沒有明確的成本支出來源，全國維修資金主管部門幾乎所有類型的維修費用都不符合要求。而且它處于一個非常尷尬的境地。從2008年至今，大多數(shù)城市都建立了維修資金管理機構(gòu)，但是維修資金的平均利用率還不到1%。這使得住宅專項維修資金的存在引發(fā)了爭議。

二、研究背景

維修資金也稱為“大修基金”，指的是在維修期限到期后房屋或其他財產(chǎn)受損時產(chǎn)生的公共資金。當需要維修房地產(chǎn)的公共部分時，通常對維修部門進行房地產(chǎn)公共部分的專業(yè)維護。經(jīng)過批準后可用于公共維修，更新和重建房屋的受損部分。可以為房屋完成的公共維護資金是專門用于維修、修理或損壞事件的基金來改造房屋的總體區(qū)域。這是房屋的特殊維護基金，因為它是專門使用的，也可以將其歸納到住宅專項維修資金的范圍當中去。按照相關(guān)的規(guī)定，這部分費用由住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅的物業(yè)或者由公有住房的售房單位來進行支付，主要用來對保修期滿的物業(yè)公共設(shè)施進行維修。

由于我國住房制度的改善和商品房的改革，城市居民基本擁有了住房。如果房屋受損，則需要住宅專項維修資金來修理房屋。如何管理該資金存在一些問題，如何有效地支付、收集、管理、使用和監(jiān)督住宅維修資金直接關(guān)系到我們的切身利益。這項公共資金的管理和使用對于保護城市居民的生活，改善他們的福利以及維持社會秩序的穩(wěn)定具有至關(guān)重要的意義。

自從征收住宅專項維修資金以來，我們?nèi)〉昧艘欢ǔ晒Γ且廊淮嬖谥恍﹩栴}。截至目前，我國住宅專項維修資金已經(jīng)達到了上萬億元人民幣，并在維修住房方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用，有效保障了住房安全。使用住宅專項維修資金解決的問題主要集中在危房損壞、隱藏的電梯問題以及一些家庭污水排泄等安全故障問題上。

三、研究意義

首先，作為中國城市住房“養(yǎng)老金”的住宅專項維修資金的存在和價值開始受到越來越多的關(guān)注。目前，20世紀八九十年代建造的房屋問題開始顯現(xiàn)，使用資金的比例逐年增加。然而，由于實際使用規(guī)則，致使其利用率低。因此，我們急需從理論上闡明了住房專項維修資金的性質(zhì)、意義和管理規(guī)則，研究相應(yīng)的管理制度和管理機制，為制定國家法律法規(guī)提供依據(jù)，指導(dǎo)房屋維護實踐。

其次，《住宅專項維修資金管理辦法》頒布近十年，很多規(guī)定都無法與當前的社會發(fā)展相適應(yīng)，這就使得住宅專項維修資金變得十分緊缺。但是，隨著房齡的增加，如墻體裂縫以及水管漏水之類的問題也不斷顯露。這些問題如何快速解決，這與能否順利使用專項維修資金直接相關(guān)。

四、住宅維修資金使用過程中存在的法律問題

1.共用部分產(chǎn)權(quán)確認不明

作為物權(quán)保護來說，其基本的前提和出發(fā)點就是確認物權(quán)，這也是對物權(quán)進行保護的重要的辦法之一。在不同的法律文件當中，對物權(quán)的稱謂也是不同的，在企業(yè)財產(chǎn)權(quán)歸屬方面的法律文件中，將其稱為產(chǎn)權(quán)界定。但是，無論其稱謂是什么，其本質(zhì)都是確認物權(quán)的歸屬。

如果財產(chǎn)的所有權(quán)是未知的或有爭議的，則必須首先進行驗證，以保護財產(chǎn)的真實所有者的利益。如果公共區(qū)域的財產(chǎn)權(quán)被確認為未知或所有者的財產(chǎn)權(quán)受到侵犯或妨礙，業(yè)主將很難保護自己的權(quán)利。共有部分依賴確立的秩序來對其養(yǎng)護以及維修。

2.請求權(quán)主體未能確定

對于法律來說，其權(quán)利和義務(wù)都是密切相關(guān)的，所有法律所明確規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)通常都是法律的形式和來源，所有法律權(quán)利和義務(wù)都有明確的限制。合法權(quán)利是指人們可以或不能根據(jù)法律采取某些行動，并且可以要求他人根據(jù)法律可以采取或不能采取某些行動。合法權(quán)利使人們可以獲得一些合法權(quán)益或自由。作為義務(wù)，人們必須依法采取某些行動。法律義務(wù)對人們施加了一定的限制和負擔。如果違反了法律規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)規(guī)則，則權(quán)利人可以通過行使權(quán)利要求來恢復(fù)權(quán)利條件，并且權(quán)利要求的行使取決于法定實體。換句話說，行使權(quán)利的先決條件是權(quán)利要求，必須確定責任實體，權(quán)利要求和責任實體是權(quán)利體系的中心。如果無法確定索賠的權(quán)利，則會阻礙索賠的進行。

五、解決方案

1.制定簡單易行的使用程序

現(xiàn)行的管理辦法對于實際的操作來說，還存在著很多不可行的地方。業(yè)主缺乏相應(yīng)的自治意識，由業(yè)主民主決策來確定住宅維修資金的使用，這種情況很難實現(xiàn)，業(yè)主也沒有形成公共設(shè)施共同維護的意識。

2.制定合理的使用程序

方案設(shè)計的合理性直接影響到住宅維修資金的及時使用。當前，房屋維修資金的操作程序很復(fù)雜。相關(guān)實體太多，主要是對房地產(chǎn)管理公司，所有人，行政部門等進行分類。住宅維修資金是房地產(chǎn)管理公司在首先準備維修計劃，將維修計劃提交業(yè)主委員會并在業(yè)主大會中考慮后決定的。房屋維修資金的劃轉(zhuǎn)將加蓋業(yè)主委員會的公章，專戶銀行將房屋維修資金劃入房地產(chǎn)管理公司的基本賬戶，然后由房地產(chǎn)組織具體維修。流程十分繁復(fù)，并且如果有任何部分受到阻礙，將無法成功啟動住宅維修資金。該建筑物無法按計劃進行維修或更新。