北流市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市現(xiàn)狀及對策

黃明鋒 陳炳超

[摘 要] 廣西壯族自治區(qū)北流市是全國推進土地制度改革33個試點縣（市）之一。本文通過對北流市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革的發(fā)展歷程進行分析，總結(jié)當?shù)剞r(nóng)村土地制度改革推進情況及取得的成效，并針對試點改革中遇到的問題提出建議，形成可復制、可推廣的經(jīng)驗，為其他地區(qū)開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地試點改革工作提供經(jīng)驗參考。

[關鍵詞] 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地;入市;北流市

[中圖分類號] F321.1 [文獻標識碼] A [文章編號] 1674-7909（2020）11-19-2

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，是指在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃及用途管制等前提條件下，允許具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價[1]。2015年3月被列入全國33個農(nóng)村土地制度改革三項試點地區(qū)以來，廣西壯族自治區(qū)北流市的試點實踐邁出了較大的步伐，集體經(jīng)營性建設用地試行“可入市、盡入市”的原則思路，建立了較為活躍的集體經(jīng)營性建設用地市場，基本實現(xiàn)了集體建設用地與國有建設用地的“同價同權(quán)同責”[2]。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地可以直接進入市場流轉(zhuǎn)，改變了過去農(nóng)村土地必須征收為國有土地才能進入市場的局面，建立了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，結(jié)束了原來的二元化建設用地市場制度。這項改革意義重大、影響廣泛、社會關注度高，但也存在一些問題。下面結(jié)合北流市改革試點經(jīng)驗，針對改革中遇到的問題，就如何開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市相關工作進行初探。

1 北流市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市現(xiàn)狀

自2015年3月啟動農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革以來，截至2018年12月，北流市基本完成了國家下達的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革任務。北流市積極大力推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地確權(quán)登記和土地頒證，靈活地采用不同土地入市的渠道和方式，主動搭建了集體經(jīng)營性建設用地入市的土地交易平臺。

北流市不斷完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市相關制度，在多個重點、難點改革任務中進行創(chuàng)新性、突破性探索，為《中華人民共和國土地管理法》修訂提供了可靠的政策實踐樣本。其中，北流市率先將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市納入本年度土地利用計劃管理，探索嘗試新增集體經(jīng)營性建設用地入市等創(chuàng)新性做法，在《中華人民共和國土地管理法（修正案）》中得到吸納。截至2019年年底，北流市已實施集體經(jīng)營性建設用地入市158宗，面積551.67 hm2，成交價款22.20億元，入市規(guī)模繼續(xù)保持在全國33個試點地區(qū)前列。

2 北流市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市取得的成效

2.1 開辟了實現(xiàn)多方收益均衡的新渠道

集體建設用地入市收益分配的主體為參與入市改革的代表其所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，包括鎮(zhèn)、村委和村民小組三級農(nóng)民集體。土地增值收益分配的方式是由村集體2/3的經(jīng)濟組織成員討論通過，依據(jù)村民對入市土地的貢獻程度不同獲得差異化經(jīng)濟利益分配。在集體和國家之間則是政府根據(jù)不同的入市土地用途，即土地的資產(chǎn)價值顯化程度和社會性來收取差異化入市收益調(diào)節(jié)金[3]。

北流市堅持統(tǒng)籌兼顧，把好增值收益分配關，制定差異化調(diào)節(jié)金比例，采用“按類別、有級差”的土地增值調(diào)節(jié)金使用收取的管理方式和土地調(diào)節(jié)金使用標準，按照“誰所有、誰收益”的土地調(diào)節(jié)金管理原則，建立了土地增值和經(jīng)濟收益分配的土地調(diào)節(jié)金管理機制。扣除土地增值和收益的調(diào)節(jié)金及各項集體土地使用成本的管理支出后，由農(nóng)村集體組織在其內(nèi)部進行土地增值收益分配。

北流市不斷根據(jù)實際情況調(diào)整土地增值收益調(diào)節(jié)金征收比例，推進國家在集體土地與國有土地收益之間的平衡、農(nóng)戶在集體土地入市收益與國有土地征收補償上的大體平衡、不同區(qū)域不同用途之間集體經(jīng)營性建設用地入市的收益均衡，達到兼顧國家、集體、個人土地增值收益的效果，以此確保國家和集體的經(jīng)濟利益不受損失，同時合理提高個人收益。

2.2 有力撬動了對土地資源集約開發(fā)利用的新杠桿

通過組織實施科學、系統(tǒng)、有序地推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的開發(fā)和入市，進一步解決了部分集體經(jīng)營性農(nóng)村開發(fā)建設用地和集體經(jīng)營性用地開發(fā)閑置的各種結(jié)構(gòu)性矛盾問題，整合了集約性開發(fā)和利用農(nóng)村經(jīng)營性土地的機制和資源，深挖了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地開發(fā)和利用的巨大效益和市場潛力。這不僅盤活了開發(fā)農(nóng)村建設用地，緩解和改善了農(nóng)村集體用地分配失衡問題，還激發(fā)了廣大農(nóng)民更加珍惜開發(fā)農(nóng)村集體建設土地，合理開發(fā)利用農(nóng)村建設集體土地，增強農(nóng)民參與、管理、監(jiān)督開發(fā)農(nóng)村建設集體土地的積極性。

2.3 有效解決了土地供需矛盾，促進了城鎮(zhèn)化發(fā)展

北流市民營經(jīng)濟發(fā)達，民間投資活躍，中小企業(yè)較多且發(fā)展較好，集體經(jīng)營性建設用地入市市場需求旺盛，且需求量逐年增大。但受限于年度建設用地計劃指標緊缺，制約和影響民營企業(yè)的生存和發(fā)展。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，利用集體建設用地建設廠房，有效緩解了困擾鄉(xiāng)鎮(zhèn)10多年的建設用地緊張難題，有力促進了經(jīng)濟社會發(fā)展，從而讓農(nóng)民由被動城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向主動就地城鎮(zhèn)化，同時優(yōu)化城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)布局，激活鎮(zhèn)域經(jīng)濟發(fā)展新動能，加快推進當?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展。

3 北流市集體經(jīng)營性建設用地入市存在的問題及建議

3.1 存在的問題

3.1.1 缺乏計劃和規(guī)劃利用土地問題。目前，北流市鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有形成明確的科學的村莊規(guī)劃和村級土地利用規(guī)劃，土地利用過程中的土地利用規(guī)劃主要是由地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府編制的，全國境內(nèi)還沒有開展村級土地利用規(guī)劃，沒有具體明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村的土地用途。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有根據(jù)自身和上一級規(guī)劃制定合理的農(nóng)村土地利用規(guī)劃，并且未開展村級土地利用規(guī)劃，所以鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村土地未實現(xiàn)高效利用，難以帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。

3.1.2 亟待明確集體經(jīng)營性建設用地入市后續(xù)管理制度問題。在北流市集體經(jīng)營性建設用地入市實際工作中，存在國土、住建、金融等行業(yè)管理配套政策尚未做到“相互打通”，導致土地入市交易后續(xù)程序難以推進的問題，主要體現(xiàn)在后續(xù)在建工程預售難、抵押難、融資難。

這種被動的局面一方面影響已入市項目的后續(xù)工程進度和資金回籠，另一方面對未來集體土地入市的需求產(chǎn)生不利影響，潛在的入市土地競拍人可能因為以上問題退出土地交易，給下一步集體經(jīng)營性建設用地入市工作順利推進蒙上陰影。

3.2 建議

3.2.1 拓寬集體土地入市范圍。存量集體經(jīng)營性建設用地總量是固定的，縮小土地征收范圍后，單靠存量集體經(jīng)營性建設用地入市，無法滿足經(jīng)濟社會發(fā)展帶來的經(jīng)營性建設用地需求。建議拓寬集體土地入市范圍，只要是在符合規(guī)劃的城市和鄉(xiāng)村建設用地范圍內(nèi)的所有集體土地，包括存量集體建設用地，集體農(nóng)用地、未利用地依法辦理建設用地審批手續(xù)后，均可以進入市場流通，充分保障經(jīng)濟社會發(fā)展必要的用地需求。

3.2.2 編制土地利用規(guī)劃。北流市作為土地制度改革試點城市，應根據(jù)改革情況合理編制和實施村級土地利用規(guī)劃，管制土地用途，維護農(nóng)民集體權(quán)益，促進北流市農(nóng)村和農(nóng)業(yè)發(fā)展;同時，解決北流市農(nóng)村土地利用粗放等問題，解決農(nóng)村民宿、旅游區(qū)開發(fā)等項目用地需求，為北流市集體經(jīng)營性建設用地入市提供規(guī)劃基礎。

3.2.3 完善入市開發(fā)利用制度及監(jiān)管。建議完善對應配套的法律法規(guī)，細化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的指導意見，對集體經(jīng)營性建設用地的規(guī)定范圍、條件以及進入土地市場的程序等內(nèi)容做出更加詳細的規(guī)定。建立健全市場交易規(guī)則和服務監(jiān)管制度，完善集體經(jīng)營性建設用地入市后開發(fā)利用監(jiān)管規(guī)則[4]，一是與國有建設用地實行同等監(jiān)管，避免國有建設用地和集體經(jīng)營性建設用地供后監(jiān)管二元化，導致監(jiān)管混亂;二是明確集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)期滿處置政策，解除市場主體擔憂，避免產(chǎn)生糾紛。

4 結(jié)語

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革意味著集體建設用地可以直接對接市場、實現(xiàn)流轉(zhuǎn)。這一新的模式既能提高土地使用效率，盤活農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，有效利用這“沉睡”多年的土地資源，同時讓“資源”變“資產(chǎn)”，切實增加村級集體經(jīng)濟收入，也為農(nóng)民帶來更多實惠。但是，對于規(guī)劃利用土地、入市后后續(xù)管理制度等問題仍然需要進一步探索，才能真正推動集體土地有序、規(guī)范地參與市場交易，協(xié)調(diào)和保護好各方利益，切實促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。

參考文獻

[1]高強，鞠可心.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的“北流經(jīng)驗”[J].農(nóng)村政策研究，2019（3）：37.

[2]葉紅玲.集體經(jīng)營性建設用地的市場價值“新探”：廣西北流的改革實踐與探索[J].中國土地，2019（4）：4-8.

[3]陳朝新，黃新，李景漢，等.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市對鄉(xiāng)村振興影響的探討：以廣西北流市為例[J].南方國土資源，2018（7）：38-43.

[4]夏方舟，嚴金明.農(nóng)村集體建設用地直接入市流轉(zhuǎn)：作用、風險與建議[J].經(jīng)濟體制改革，2014（3）：70-74.