淺談住宅專項維修資金管理中存在的問題及相應對策

【摘要】住宅專項維修資金是隨著中國城市化進程伴隨著房地產行業的興起，為了解決房地產開發、物業管理服務企業和業主對于住宅產權多元化維修產生的矛盾而產生，是指專用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。其資金性質是屬于業主住宅的保障性資金，俗稱“房屋養老金”。由于中國城市化進程只有短短幾十年，而住房商品化時間更短，作為一項全新的資金，其歸集、管理和使用都是一項全新課題。

【關鍵詞】住宅;維修資金;制度建設

目前我國現行的《住宅專項維修資金管理辦法》已實行十余年，相關配套制度不盡完善，無法適應新時代發展要求。如何在新時代推動住宅專項維修資金管理科學化、規范化和現代化是一個必須深入思考的問題。本文結合工作實務簡單分析住宅專項維修資金管理中存在的現實問題并談幾點思考。

1、住宅專項維修資金發展歷史

我國的住宅專項維修資金管理制度最早規定于1999年原建設部、財政部頒布的《住宅共用部位及公用設施設備維修基金管理辦法》，隨后在2003年頒布的《物業管理條例》再次予以明確，2008年建設部、財政部165號令頒布實施的《住宅專項維修資金管理辦法》（下稱辦法）是截止目前我國關于住宅專項維修資金（下稱維修資金）的綱領性文件，也從此我國維修資金管理走上規范化道路，步入一個新的發展階段。

2、住宅專項維修資金管理現狀及存在問題

2.1維修資金管理主體不統一，政府相關主管部門多樣

2.1.1維修資金歸集后管理主體不統一

現行辦法第十條明確規定業主大會成立前維修資金由物業所在地人民政府建設（房產）主管部門代管，業主大會成立后，由業主大會自行決定，同時應當接受所在地主管部門監督。但各地執行不統一，主要有三種管理模式：（1）業主委員會自行管理，（2）? 政府主管部門代管，（3）物業公司管理。

2.1.2針對第二種政府主管部門代管形式，存在主管部門多樣

代管部門主要存在五種：公積金管理中心、住宅專項維修資金管理中心、住建或房產主管行政機關、房改、財政等部門。

2.2維修資金管理配套制度不健全

2.2.1維修資金管理核算缺乏相應統一的會計核算制度

簡單的事業單位會計核算科目無法滿足維修資金核算需要，而企業會計核算并不符合維修資金核算特點，因此這兩種會計核算都無法全面、真實、客觀的反映維修資金管理過程事實。

2.2.2維修資金管理缺乏具體的保值增值及收益辦法

辦法第二十六條和第二十七條明確規定可以通過購買國債獲取增值收益。但購買國債缺乏具體操作規程且使用資金購買國債要求門檻過高，需經業主委員會同意或滿足維修資金“雙三分之二”條件方可使用;而對于未成立業主委員會的小區，則更為困難，存在動用維修資金存在審批程序環節復雜等問題。實際工作中，絕大多數維修資金采取活期儲蓄方式，形成事實“沉淀”資金，同時由于活期儲蓄收益率低于物價上漲指數，造成維修資金貶值。

2.2.3維修資金管理風險控制制度存在空白

辦法第三十二條規定維修資金管理應當接受審計部門的審計監督。由審計機關監督，是現階段各地采取的主要方式。雖然國家對有的省份及地市已經開展了住宅專項維修資金的專項審計，全方位檢查維修資金歸集、使用和管理存在的問題和漏洞，提出相應審計建議，以提高維修資金使用效益和管理水平，但是專項審計并無法形成對維修資金的常態化監督;根據國家《審計法》第二十九條規定，審計機關審計監督單位應當建立健全內部審計制度，但維修資金管理內部審計制度不健全，缺乏相應機構人員。

3、維修資金管理改進措施與對策

3.1深化改革，改進體制

雖然維修資金所有權主體為業主所有，但由于業主分散和意見分歧，因此應該改變各地管理主體不一的現狀，在全國層面建立統一的維修資金管理機構或充分發揮法律賦予各設區市的關于城建方面地方立法權，明確各地區維修資金管理主體和保值增值主體。

3.2加強立法，完善相關法律法規制度配套

3.2.1財政主管部門或維修資金管理部門應及時聯合相關財經院校，在廣泛征求各界意見基礎上探索制定并出臺符合維修資金特點的統一會計核算制度。

3.2.2住建、財政主管部門在明確維修資金保值增值主體的基礎上，擴大維修資金保值增值渠道。辦法第二十六條第五款的規定已經不符合提倡投資收益多元化的新時代發展環境。可以考慮對辦法做一定修改，適當增加投資收益途徑：（1）參照社保基金管理模式，設立相應的投資運營機構，參與到國家重大基礎設施建設，盤活沉淀資金，充分發揮資金效益。因為重大基礎設施建設通常由政府主導，國家信用擔保，能夠較好的保證資金安全性。（2）維修資金管理部門在充分考慮近期使用資金規模的基礎上，向社會發出資金存放管理招標公告，形成多元商業銀行競爭機制，在主管部門、業主、紀委監委、審計等多部門監督下，確保公平公正透明，選擇收益高，安全性好的銀行定期存儲。（3）在確保資金安全性的前提下，主管部門適度降低使用資金購買國債門檻。因為國債是以國家信用為基礎，按照債券的一般規則，向社會公開籌集資金的一種方式，是公認的較為安全投資方式。同時也可以通過限制購買國債的市場級別來確保資金安全。

3.2.3完善內部風險控制制度，加強維修資金管理信息化建設，強化審計監督。

堅持政府審計主導，內部審計為基礎，社會審計補充原則。（1）完善內部審計制度，建立內部審計機構，配優配強內審人員。內部審計是審計監督不可或缺一環，和外部審計相配合，揭示潛在風險，如鳥之兩翼，車之兩輪，共同使得維修資金管理風險保持在合理水平。（2）同時加強維修資金數據信息化建設工作，為資金日常管理、使用、主管部門及審計監督，推進大數據審計提供真實客觀的數據支撐。（3）在確保資金數據安全保密的情況下，一定程度引入第三方審計，可以彌補政府審計力量不足，強化維修資金監督管理，提高維修資金使用管理效益。

結語：

當前我國已經進入新的歷史時代，經濟發展進入新常態，維修資金管理、使用不斷出現新問題新情況，要求我們適應新時代，把握新情況，著力固根基，揚優勢，補短板，強弱項，不忘初心，不斷提高住宅專項維修資金管理和使用效益，切實維護廣大業主的合法權益。

參考文獻：

[1]住宅專項維修資金管理辦法.建設部、財政部第165號令，

[2]黎明，胡萍茜.住房公積金入市問題思考.財會月刊，2013（7）.

[3]陳建軍.審計力量合理化運用淺析.中國審計，2010（11）.

作者簡介：

姚建軍，1971年1月出生，男，漢族，山西省長治市人，經濟師，本科學歷，研究方向：經濟綜合及房地產管理，山西省長治市住宅專項維修基金管理中心。