前海十九單元03街坊整體開(kāi)發(fā)模式淺析

鄧斯凡

前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局

1 引言

為節(jié)約集約利用土地，最大化提升土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，前海管理局探索街坊一體化開(kāi)發(fā)模式，鼓勵(lì)街坊各地塊地下、地上空間整體開(kāi)發(fā)，打造街坊形象、公共空間、地下空間、交通組織一體化的街坊，積極探索“街坊一體化”開(kāi)發(fā)模式，踐行產(chǎn)城融合與緊湊集約發(fā)展理念。本文以前海十九單元03街坊為例，探討“街坊整體開(kāi)發(fā)模式”，為未來(lái)街坊式整體開(kāi)發(fā)提供參考。

2 前海十九單元03街坊基本情況

前海十九單元03 街坊的位置主要在前海媽灣片區(qū)十九單元，是較為重要的核心區(qū)域，被幾條核心道路所圍繞，媽灣二路、怡海大道、港城六街和港城十九街是主要的街道。街坊內(nèi)劃分為10個(gè)地塊（含水渠和公共綠地），用地面積約6.42公頃，其中可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地總面積4.70公頃，7個(gè)建設(shè)用地由7家用地主體開(kāi)發(fā)，總計(jì)容建筑面積約46.8萬(wàn)平方米。

3 經(jīng)驗(yàn)主題

（1）規(guī)劃主管部門(mén)組織“前海十九單元03 街坊整體城市設(shè)計(jì)”。整體城市規(guī)劃方案可以以出讓的方式進(jìn)行采用，對(duì)各個(gè)地區(qū)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃，對(duì)于地區(qū)的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)有著更為明確的發(fā)展設(shè)計(jì)方向。對(duì)于后續(xù)開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓的設(shè)計(jì)，能夠最大程度的進(jìn)行土地經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，提升土地價(jià)值，更好的應(yīng)用現(xiàn)有地區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)創(chuàng)造，從而讓整體街區(qū)得到開(kāi)發(fā)利用。

（2）由街坊總建筑師統(tǒng)籌街坊建筑設(shè)計(jì)。該街坊是前海首個(gè)探索街坊式整體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，由街坊總建筑師進(jìn)行七個(gè)地塊建筑設(shè)計(jì)、施工全過(guò)程的協(xié)調(diào)，確保打造形象一體化、公共空間一體化、交通組織一體化、地下空間一體化的整體性和多樣性相統(tǒng)一的建筑組群。

（3）組織街坊交通專項(xiàng)整體設(shè)計(jì)。由前海管理局規(guī)劃主管部門(mén)指導(dǎo)，組織街坊交通專項(xiàng)整治，能夠?qū)值篱_(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)起到積極的促進(jìn)作用。各個(gè)地區(qū)和部門(mén)進(jìn)行相互配合，能夠?qū)ㄖ桨负徒煌l件進(jìn)行充分的了解，兩者相互協(xié)調(diào)相互促進(jìn)，統(tǒng)一規(guī)劃方案，能夠保障交通專項(xiàng)整體設(shè)計(jì)在街坊交通一體化當(dāng)中更加出彩，最終形成街坊交通一體化組織的具體技術(shù)要求。

（4）組織街坊景觀專項(xiàng)整體設(shè)計(jì)。由前海管理局規(guī)劃主管部門(mén)指導(dǎo)，各用地單位聯(lián)合委托專業(yè)景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行街坊景觀一體化統(tǒng)籌及設(shè)計(jì)，確保街坊七個(gè)地塊公共空間景觀設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。

（5）由街坊七個(gè)用地單位之一的前海開(kāi)發(fā)投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“前海控股”）作為建設(shè)、運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌實(shí)施主體。

①統(tǒng)籌施工，協(xié)調(diào)建設(shè)時(shí)序。前海控股牽頭協(xié)調(diào)街坊各地塊建設(shè)主體，避免設(shè)計(jì)、建設(shè)等沖突，提升街坊開(kāi)發(fā)建設(shè)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)效率和公共效益最大化。統(tǒng)一開(kāi)挖街坊整體基坑，各地塊同時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，大大縮短工期，避免街坊各地塊基坑先后開(kāi)挖互相影響甚至沖突；其次開(kāi)展主體施工統(tǒng)籌，保障街坊塔群布置方案的統(tǒng)一性，協(xié)調(diào)街坊大基坑內(nèi)各地塊公共運(yùn)輸通道，確保外圍水、電、通訊、排污等接口暢通。

②統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值。以營(yíng)造“地下空間統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)”為目標(biāo)，打造地下空間人行、車(chē)行整體系統(tǒng)，同時(shí)依靠地下空間一體化設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本最優(yōu)化。

4 街坊城市設(shè)計(jì)亮點(diǎn)

4.1 設(shè)計(jì)目標(biāo)

編制街坊整體城市設(shè)計(jì)，通過(guò)適當(dāng)扭轉(zhuǎn)街坊西側(cè)建筑角度，使塔樓獲得更好的日照和景觀視野。弧形二層平臺(tái)與塔樓布局相呼應(yīng)，強(qiáng)化街坊整體感，形成律動(dòng)街坊。

4.2 規(guī)劃策略

4.2.1 集群造型

國(guó)際商務(wù)區(qū)過(guò)去爭(zhēng)相建設(shè)標(biāo)志性塔樓，使得城市形象毫無(wú)秩序。獨(dú)立塔樓已經(jīng)無(wú)法在城市中凸顯，未來(lái)城市建造模式更加趨向于整體鮮明的建筑組群形象。通過(guò)以地標(biāo)為核心的街坊集群造型，使之在城市天際線中脫穎而出。建筑組團(tuán)以近似的體量和造型、整齊統(tǒng)一的立面強(qiáng)化街坊的整體感。地標(biāo)建筑為建筑組團(tuán)的核心，造型適當(dāng)突出，采用扭轉(zhuǎn)的形態(tài)，最大化視覺(jué)美感，同時(shí)獲得最優(yōu)的景觀視野，打造現(xiàn)代簡(jiǎn)潔、一體化的建筑組群。裙房采用體塊錯(cuò)動(dòng)組合的手法，使街坊界面的尺度親近宜人，營(yíng)造舒適的步行環(huán)境。立面不斷切換和變化，豐富街坊形態(tài)的多樣性。更好的獨(dú)立性和昭示性，提升辦公裙房的活力與價(jià)值。

4.2.2 多層地面

前海在開(kāi)發(fā)地區(qū)當(dāng)中屬于高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的一種，因?yàn)榭臻g設(shè)計(jì)感不強(qiáng)，步行路徑也沒(méi)有跟進(jìn)時(shí)代創(chuàng)新，所以在人車(chē)相互運(yùn)行的狀態(tài)下，通行的效率不高。因此，建立多層地面能夠很大程度上保障人車(chē)互相不影響對(duì)方，可以設(shè)計(jì)兩層連廊，在十九單元中央綠化地帶作為較為標(biāo)志的建筑，這樣一開(kāi)空間感更強(qiáng)，利用率也大大提高。直達(dá)街坊的不同建筑，形成立體多層地面和一體化的公共空間。多層地面通過(guò)下沉廣場(chǎng)與垂直交通整合成一體化流線，實(shí)現(xiàn)公共空間價(jià)值的最大化。

4.2.3 快速通行

交通組織一體化。倡導(dǎo)以公共交通為主導(dǎo)，打造高效復(fù)合、安全便捷的人性化交通環(huán)境。前海作為高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)區(qū)，街塊尺度小，路網(wǎng)密集，易造成交通擁堵。規(guī)劃通過(guò)將停車(chē)出入口與辦公門(mén)廳沿街坊外圍布置，減少車(chē)輛進(jìn)入街坊內(nèi)部，實(shí)現(xiàn)車(chē)流快速通行。

構(gòu)筑軌道公交+慢行為主導(dǎo)，各種交通方式協(xié)調(diào)發(fā)展的一體化綜合交通系統(tǒng)。

軌道接駁：構(gòu)筑便捷、高效的軌道接駁系統(tǒng)，充分發(fā)揮軌道交通大運(yùn)量的優(yōu)勢(shì)慢行系統(tǒng)：構(gòu)筑功能明確、銜接轉(zhuǎn)換便利的立體步行系統(tǒng)，服務(wù)各類需求客流常規(guī)公交：推進(jìn)近期設(shè)施建設(shè)，逐步完善公交設(shè)施，引導(dǎo)公交主導(dǎo)模式的形成小汽車(chē)：優(yōu)化交通組織與設(shè)施布置，構(gòu)筑適應(yīng)需求、銜接暢順的道路交通系統(tǒng)負(fù)一層方案（軌道接駁）：一條步行主通道“L型”串聯(lián)各地塊，保證通勤客流與各地塊直接聯(lián)系減少繞行；預(yù)留深惠城際線、前南線軌道站接駁口；地面方案：支路設(shè)3m以上人行道銜接軌道、公交設(shè)施與人流集散點(diǎn)，與建筑前廣場(chǎng)（公共開(kāi)敞空間）一體化設(shè)計(jì)。

4.2.4 整體地庫(kù)

地下空間一體化。遵循上位規(guī)劃高效集約、整體開(kāi)發(fā)原則，街坊地下空間基坑統(tǒng)一設(shè)計(jì)、施工、管理，打造立體復(fù)合、互聯(lián)互通的整體地庫(kù)，節(jié)省基坑支護(hù)開(kāi)發(fā)成本，增加地庫(kù)面積，提高地下空間使用效率。街坊地下車(chē)庫(kù)采用統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一管理、共享共用。如街坊各地塊獨(dú)立開(kāi)發(fā)，需設(shè)13個(gè)地下車(chē)庫(kù)出入口，1652個(gè)停車(chē)位。街坊整體開(kāi)發(fā)后，地下車(chē)庫(kù)出入口減少8個(gè)，停車(chē)位增加350個(gè)。

4.2.5 集中人防布局

規(guī)劃通過(guò)集中地下人防設(shè)置、統(tǒng)一地庫(kù)標(biāo)高，開(kāi)發(fā)建設(shè)成與地鐵站緊密相連的三層大地庫(kù)。

圖1

人防布局由原來(lái)七家獨(dú)立設(shè)置人防單元變?yōu)榧胁贾萌朔溃泻蟾行ЫM織人防口部，更經(jīng)濟(jì)建設(shè)人防單元，節(jié)約大量建設(shè)開(kāi)支。基于經(jīng)濟(jì)與用地權(quán)屬的限制，規(guī)劃集中設(shè)置人防于負(fù)三層，總面積為2 萬(wàn)平方米。各地塊單獨(dú)設(shè)置需17 個(gè)人防分區(qū)，集中布局協(xié)調(diào)后減少為9 個(gè)人防分區(qū)和1 個(gè)物資庫(kù)，并有效節(jié)約經(jīng)濟(jì)成本。

目前十九單元03街坊已基本建成，已有五個(gè)項(xiàng)目投入使用。街坊整體開(kāi)發(fā)取得了階段性成效，成為前海單元開(kāi)發(fā)綜合效益最大化的典范，為接下來(lái)其他項(xiàng)目的一體化開(kāi)發(fā)提供了有效借鑒。

5 結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于深圳前海，隨著規(guī)劃綜合性要求日益提高，街坊內(nèi)多個(gè)用地建設(shè)主體同步開(kāi)發(fā)建設(shè)的情況不斷涌現(xiàn)，傳統(tǒng)的建設(shè)實(shí)施機(jī)制難已適應(yīng)這些日漸市場(chǎng)化的城市建設(shè)管理模式。在這一過(guò)程中，街坊城市設(shè)計(jì)成為貫穿街坊整體開(kāi)發(fā)始終的重要措施，是前海開(kāi)發(fā)建設(shè)6年多來(lái)的生動(dòng)實(shí)踐。