談房地產企業融資的困境及出路

蘇勇

（華融置業南京有限公司，江蘇 南京 210036）

一、房地產企業融資概述

（一）房地產融資基本概念

房地產融資是指房地產企業在經營管理活動中通過各種信用方式及金融工具為房地產企業及項目開發融通資金的行為。廣義上的房地產融資是指房地產企業在開發、流通及消費等環節中所進行有關資金籌集、資金運用和資金清算的所有金融行為。狹義上的房地產融資是房地產企業及房地產項目的資金融通行為，可分為直接融資和間接融資。

（二）房地產融資主要途徑及方式

房地產企業融資按資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資。內部融資包括企業自有資金和預收賬款等。外部融資包括上市融資、銀行信貸、房地產投資信托、房地產開發債券、海外基金、夾層融資、聯合開發、并購等。具體融資方式如圖1所示：

圖1 我國房地產融資渠道匯總

二、房地產企業融資的特點

房地產融資具有時間長、資金需求量大等特點，也導致融資風險較高，同時房地產企業融資具有專屬性，具有以下特點：

（一）資金需求量大

房地產開發需要大量資金，而房地產企業自身資金有限，需要依賴外部資金。

（二）以土地和房屋作為抵押

隨著國家土地政策的改革，獲取土地條件越來越難，房價持續上漲，土地和房屋通常作為房地產融資的抵押擔保條件。

（三）融資風險大

房地產行業與經濟周期緊密相關，受政策調控及金融監管、市場變化等因素影響，房地產項目波動較大，周期性明顯。同時，因房地產開發資金需求量大及時間長，導致房地產企業融資容易產生經濟、財務及金融等風險。

三、房地產企業融資困境

近年來，房地產融資政策持續調控，房地產企業的挑戰與機遇并存。根據國家統計局發布的數據，房地產融資基本情況是：融資規模持續上升，銀行貸款比重居高。房地產企業融資存在融資難、融資貴，結構不合理、體系不完善、融資創新不夠等諸多問題，具體如圖2所示：

圖2 近年房地產業金融政策調控簡述

（一）融資渠道單一

房地產企業需要的巨大資金主要來自外部融資，并由商業銀行提供了大部分資金，房地產企業負債也集中在銀行，加大了銀行的金融風險。從客戶方面來看，個人按揭購房貸款也基本來自銀行。根據調查，房地產開發資金中銀行貸款比重達70%，甚至達80%，這種單一的融資方式也加大了銀行的信貸風險，如房地產企業不能按期還款，銀行將承擔主要風險。目前，因受政策及金融監管等影響，股票融資、房地產開發債券、資產證券化等方式到限制，房地產企業常常缺乏資金，影響和制約了企業的發展。

（二）資本結構不合理

現階段，我國房地產企業直接融資比重非常小，間接融資比重非常重大，導致負債率超高，存在融資結構不合理的現象。雖然部分房地產企業，如央企、國企、上市企業及標桿民營企業在直接融資上具有一定優勢，但是中小房地產企直接融資仍困難重重，只能通過開發貸或以超高成本的社會融資。房地產企業主要依賴外部融資和向銀行借款的情況下，各種融資方式沒有達到一個科學合理的比例，形成結構性失調。

（三）融資風險大

房地產融資由于資金規模大、開發周期長、不確定性多、企業有效擔保及不動產抵押物不足、法律制度不完善以及社會信用體系尚未建立等因素，導致抗風險能力弱，融資風險增大。據調查，很多中小型房地產企業負債率高，融資風險控制能力差，無有效的風險控制措施及預案，無法應對金融市場的融資風險。

（四）融資創新有待加強

進入新時期，房地產直接融資仍無實質性發展，甚至出現了明顯的收縮。傳統融資模式既數量有限，又不能適應企業長期發展，尤其是中小房地產企業融資受政策限制，融資困難大，成本高。改變融資模式，加強融資創新，已是大勢所趨。

（五）融資體系不完善

現階段，我國房地產行業已經有了一系列法律、法規，但總體情況是：體系不健全，規定不具體、操作難度大，不利于房地產業健康發展。當前在房地產業融資創新發展中，不斷涌現出新的融資工具及金融產品，迫切需要相應的法律、法規及規章來進行規范和引導。

從國家層面來看，我國房地產融資體系仍待完善。因房地產融資受政策及監管等多重因素影響，作為國民經濟支柱產業的房地產業仍沒有建立完整的從宏觀到微觀的融資體系，已限制和影響了房地產業的健康發展。

從企業層面來看，企業融資體系仍不完善。近年來，面對激烈的市場競爭，房地產企業為求生存、圖發展，已狠抓管理修內功，不斷完善融資制度、流程，但是總體來說仍存在融資制度缺少前瞻性、更新不及時、不完善等問題。房地產企業沒有形成適應公司發展的融資規范體系，部分房地企業有制度無體系，影響了企業融資戰略、經營戰略的實施。

從實務層面來看，房地產企業進行債權融資時，金融機構需要企業有足額的土地和房屋等不動產作為抵押物。為規避風險，辦理信貸業務時金融機構也要求房地產企業提供不動產抵押擔保，這種方式增加了企業融資壓力，提高了融資門檻；房地產融資中金融產品及金融工具單一；缺乏專業金融人才。諸如此類，影響了房地產業的健康發展，需要不斷完善房地產金融體系。

四、解決房地產企業融資困境幾點建議

（一）拓展融資渠道

當前，單一的融資渠道已不能滿足快速發展的房地產業對巨額資金的需求，傳統融道受到嚴重的市場挑戰，必須進一步開拓展渠道。房地產企業要實現融資渠道多元化，改變單一地向銀行融資的思維、模式，選擇多元化渠道。企業需要綜合對比融資方式的優劣勢，選取最優融資方案。

上市融資是房地產業融資的重要渠道之一，房地產企業可通過在國內主板上市、借殼上市、境外上市等方式實現股票融資。對于房地產企業來說，上市融資能拓寬融資渠道，既可以規范企業管理，提高企業知名度、又可以增加公眾認可感、認同感，使企業形成穩定的顧客群。但是上市融資增加了股本及股數，公司股權及控制權可能會稀釋；融資成本也較高；上市信息披露，財務公開化，證監會審查等要求將約束企業經營管理。此外，房地產信托、房地產開發債券、房地產證券化、夾層融資、聯合開發、并購等模式，也可實現變相融資，達成資源共享，優勢互補，多方共贏的目標。

房地產企業融資難的成因既有融資機制上的因素，也有企業自身的問題。金融機構對中小企業放款條件嚴，融資成本高；金融服務和擔保機制不健全；融資渠道有限；房地產企業管理不規范，規模小，盈利及成長性不足等會直接影響銀行及金融機構的貸款意愿和審查結論等。因此，拓展融資渠道，加強多元化融資，是房地產企業面臨的重要課題。可以從以下方面開展工作：建立健全直接融資體系；穩步增大房地產企業的規模，加強創業板等資本市場發展；鼓勵、支持對中小房地產企業的投資；支持開展產權、非專利技術和無形資產質押貸款以及融資租賃等融資業務；支持社會資本參與金融機構投資，支持和服務房地產業健康、可持續發展。

（二）優化融資結構

房地產企業應根據自身財務及經營管理實際情況，統籌安排，不斷完善融資結構，提高資本利用率，降低負債率，力爭融資布局合理，統籌兼顧。企業應根據不同的融資方案采取合適的融資結構，綜合考慮融資期限、融資成本及融資機會，尋求最佳融資結構，爭取最低融資成本，主要措施有：

一是加強直接融資，如房地產企業可以通過發行股票、資產證券化、股東投入等方式進行融資，有利于企業優化資本結構。二是改變開發模式，房地產企業可以通過引進戰略投資者、品牌房企或通過并購、重組等方式進行合作開發，既可以降低資金成本，優化資本結構，又可以發揮品牌房企在開發、運營、銷售等方面的優勢，促進企業健康發展。

（三）加強融資風險控制

加強融資風險控制，需要從內部環境和外部環境全面評估融資風險，避免盲目投資、融資。房地產企業應樹立風險意識，建立健全融資風險預警、風險控制機制；通過不斷學習和培訓，增強融資風險識別能力；結合企業內外部環境變化，及時研判融資風險，制定風險控制預案；借鑒融資風險案例，總結公司經驗、教訓，提高風險防化能力。

（四）加快融資創新

房地產企業想要保持競爭優勢，提升市場地位，首先要具有強大的創造力，完善的創新機制，只有在技術和管理上，包括融資上創新，并不斷改進和提升，才能與時俱進，才能在激烈的競爭中始終保持不敗。從一定程度上來說，企業創新代表了最先進的生產力。房地產企業必須積極推動融資創新，打好融資組合拳，加快實現優化結構，降低成本，規避風險的目標。

首先，政府應營造良好融資創新環境，既要釋放金融系統風險，也要促進社會資源合理配置。要借鑒國內外融資創新經驗，大力發展直接融資，創新模式，充分發揮金融機構、資本市場在房地產融資創新中的積極作用。

其次，房地產企業應加強加與政府協作，創新融資方式。加強與市場對接，創造融資環境；加強與金融機構合作，拓展融資渠道。房地產企業加快融資創新，需要差異化的金融產品，形成穩定的金融產品供應體系。房地產企業要敢于擔當，善于謀劃，多措并舉，拓寬工作思路，繼續探索房地產私募基金、資產證券化、供應鏈融資、銀政企合作等新模式。

（五）建立和完善金融體系

隨著社會經濟的發展和變革，現有的房地產金融資體系已不能適應房地產業的快速發展，需要建立和完善金融體系，具體措施如下：

第一，加強房地產業融資體系建設。房地產業作為國民經濟支柱產業之一，具有十分重要的地位，但是，融資結構不合理、資產負債率過高等影響了房地產行業的可持續發展，也可能引發金融風險。因此，國家應盡快完善房地產金融法律法規，加快確定房地產信貸的法律地位，如制定房地產業融資管理法、產業基金法等，明確各方權利和義務，規范房地產開發企業、政府、金融機構、機構投資者和家庭等主體的融資行為，促進房地產金融市場穩步健康發展。

第二，建立健全房地產企業自身融資制度。房地產企業需要根據企業融資戰略及當前實際情況，提前謀劃、制定標準、規范流程，形成從總部到項目不同層次的制度體系，同時要有充分的前瞻性。房地產企業要及時跟進政策及市場信息并及時調整制度體系，確保融資工作正常有序開展。

（六）提高企業實力

企業融資的目的是為了獲得投資價值和收益，當投資收益率高于投資成本，是企業進行融資決策的首要條件。因此，在融資成本一定的前提下，房地產企業要獲得投資人及金融機構的資金支持，增強自身信用，提高自身實力是關鍵。

第一，建立和完善清晰的企業內部產權制度。房地產企業需要完善產權制度，建立產權清晰、權責明確、管理科學的現代企業制度，實行公司制，有利于建立完善的公司治理結構，有利于規范各項企業經營行為；有利于同國際慣例接軌，開拓發展海外市場，對房地產企業長遠發展意義重大。

第二，樹立企業良好形象。提高財務意識，杜絕不良融資，提高企業信譽度，確保企業有良好的信貸記錄，構建良好銀企關系，積極拓展多渠道融資。

第三，規范財務管理。完善財務制度，加強財務管理和經濟核算，強化內部監控與協調機制，規范會計確認、計量與報告行為，保證會計信息質量。提高企業財務狀況的透明度和財務報表的可信度，為企業融資創造有利條件。

第四，加強內控管理。內部控制管理體現了企業整體管理水平。房地產企業通過內部控制理清關系，明確職能，調節各單元之間的關系并協調各項財務、經營活動。企業通過財務預算、內部監督和管理機制等對資金進行控制，確保實現企業融資目標和戰略目標。

第五，實施融資戰略。房地產企業應根據企業總體戰略目標，制定和實施融資戰略。房地產企業融資戰略是以資本為核心，以知識為平臺，形成全新商業模式、管理模式和投融資模式的融資組合。在知識經濟時代，融資戰略成為最重要的經營戰略。

第六，積極培養和引進人才。人才是房地產企業發展的關鍵和根本，優秀的人才是房地產企業的中堅力量，尤其是民營房地產企業更要積極培養、引進人才。對于有突出成績的人才，更要積極支持，加大獎勵機制，提高獎勵幅度。要積極鼓勵人才創新，創造發展新動力。形成積極的人才競爭機制，激勵員工不斷學習，不斷進步，不斷鉆研，促進房地產企業高質量發展。

五、結論

綜上所述，面對嚴峻的市場競爭和挑戰，房地產企業需要把握市場發展趨勢，實施融資戰略，這既是企業健康發展的核心，也是企業穩健發展的保障，更是企業抵御風險的基礎。開展多元融資，推動融資創新，建立完善的內部融資體系，增強企業實力，從根本上解決房地產企業融資難的問題。