試論房地產開發項目的設計管理和成本控制

【摘要】隨著城鎮化進程的加快，房地產開發的發展勢頭迅猛，在當前形勢下，房地產企業面臨著比較大的競爭壓力，要想在市場上站穩腳跟，必須要加強對項目的設計管理和成本控制工作的重視。基于此，本文介紹了房地產開發項目的設計管理的重點，同時分別從不同的角度提出了房地產開發項目的成本控制方法，以此來實現房地產開發項目利益的最大化。

【關鍵詞】房地產開發;設計管理;成本控制

在房地產開發項目的整個過程中，設計管理發揮著十分重要的作用，相關工作人員需要全面考慮經濟、技術和管理等各個方面的因素，令項目設計管理工作更具制度性和規范性，保證設計管理工作的有效性，在提高項目質量的同時減少成本投入。

1、房地產開發項目的設計管理重點

1.1時間管理

首先，需要制定項目設計的節點計劃。對各項設計圖紙的時間進行拆分，實現和報建環節的有效銜接。比方說廈門申報工程規劃的許可證時，只需要提供方案文本，但是樓棟和指標的定位必須滿足施工圖上的深度，方案文本是驗收的主要依據，因此需要積極配合測繪單位開展面積測算工作。在泉州地區，要想獲得工程證需要在方案獲得批復后收到人防告知書才能夠辦理，而且地下室的人防圖紙設計也需要同步進行。其次，通常來說，設計前期的報建工作耗費的時間比較長，在3到6個月之間，而且不同地區執行的標準也不同，這就意味著設計的管理工作者需要積極和報建人員溝通，彼此配合工作，按照具體的要求展開圖紙設計工作，施行交叉管理，以此來提升報建的效率。最后，銜接好招投標環節。施工方和各級設計部門需要在1到3個月的時間內結束招標工作，在設計管理工作中應采取清單計算圖紙工程量的方法，并想辦法縮短計算所需的時間。

1.2技術管理

首先，編制設計任務書。在實際的項目設計管理工作中，房地產企業需要按照過去的經驗，在考慮工程成本分配的基礎上設計一套系統的設計文件，在項目的具體實施期間不斷修編任務書。任務書可以讓設計部門在有限的時間里準確把握公司的實際需求，不同的專業保持設計思路的一致性，還可以為公司的核對提供便利，也有益于對設計工作展開合理的評估。在將設計任務書傳遞到設計院以后，需要派專人負責交底工作，保證工作的效率。其次，對設計方案和施工圖的管理。目前，開發流程對項目設計預留的時間比較短，尤其是方案報批的階段，出圖的時間非常短，而且需要按照規劃修改的意見和營銷的意見不停地進行修改，令圖紙出現前后不一的情況。這就意味著需要當天出圖，并用郵件的方法標注出修改了哪些內容，便于后期對圖檔的查閱。在施工圖正式啟用之前，需要展開交底工作，確定能夠優化和無法再調整的內容。最后，對土建圖紙和分項圖紙的管理。項目的施工圖設計需要留意景觀圖紙、公共區域圖紙的互提資料的切分，保證施工界面的切分清楚，以免在具體施工的環節中分包互相扯皮，增大工程量[1]。

2、房地產開發項目的成本控制

在房地產項目開發的整個環節中，都需要落實成本控制，比方說項目的投資決策、招投標、采購、施工、營銷以及交付等環節，本文主要探討幾種主要環節的成本控制方法。

2.1基本控制方法

2.1.1項目的投資決策環節

要想在房地產項目的投資決策期間開展成本控制工作，需要嚴格遵循市場導向的基本原則，樹立起全成本、全過程的價值理念，這就意味著需要組建管理職能部門，賦予其獨立性，由該部門負責成本的管理工作。在一開始控制成本時，需要針對開發項目的經濟決策和技術編制具體可行的報告，編制的流程主要是先配置工作人員，再分析市場因素、區域因素、對市場未來發展做出預測，之后展開需求預測和供給預測工作，評價方案，然后進行成本的測算工作，分析盈虧、風險和敏感性，在評價設計方案期間，需要考慮到項目和周邊環境是否協調，經濟評價需要確保銷售的凈利率大于20%[2]。

2.1.2設計環節

房地產項目開發的成功與否和設計環節中的成本控制有關，可以采取設計方案的招投標或者是限額設計等方法，保證圖紙審查工作的順利開展，通過合同的形式合理控制設計環節中的成本。比方說采取限額設計的方法需要開發商、管理人員和設計工作者的支持，設計工作者必須按照項目的預算對設計圖進行控制，還應當明確材料的預算，管理人員在平時應當嚴格控制設計變更，房地產開發商負責提供有效的基礎數據，按照地貌和標高控制建筑的特征指數，充分發揮出限額設計的應用優勢。

2.1.3施工環節

在施工環節成本控制當中，最為重要的是事前、事中和事后控制，不僅如此，還需要格外留意項目的變更和管理。在事前成本控制當中，應制定科學的計劃，按照工程部、市場部財務部、合約部以及營銷部職能的差異，建立至少三級的計劃，并加強不同層級計劃的之間的聯系。在事中成本控制當中，可以借助WBS甘特圖和任務分解工具，跟蹤計劃的進展，并按照實際情況進行記錄。事后的成本控制需要以變更協調會議為中心，重點是討論工期的調整以及趕工的方法，需要提供相應的書面材料，以便滿足成本控制的要求。

2.2以供應鏈視角進行成本控制的方法

站在供應鏈的視角對房地產企業的開發項目展開成本控制，流程主要如下：（1）分析并識別主要的工作，（2）深入探尋合理性差、經濟性差的環節，（3）對成本控制計劃進行驗證。比方說控制項目成本時，需要選擇合理的承包模式，并想辦法提高設計的質量，可以采用供應鏈合作伙伴的模式，簡單地說就是讓開發商與設計商建立合作伙伴的關系，實現設計、施工與銷售的相互結合，更好地為成本控制工作服務。設計品質的提升需要以溝通、反饋、激勵以及審查等機制為基礎，有效保證成本控制的有效性[3]。

結語：

綜上所述，設計管理工作貫穿整個房地產開發項目過程，需要采取精細化管理的措施，確保設計管理工作的合理性和可行性，節省成本，在保證項目質量的同時，最大限度地為房地產項目謀求利益，推動房地產企業的良好發展。

參考文獻：

[1]洪濤.試論房地產開發的項目管理和成本控制策略[J].建材與裝飾，2018（49）：155-156.

[2]尚偉娜.房地產開發設計管理階段成本控制分析[J].居舍，2018（32）：134.

[3]鄭瑤菲.淺談房地產開發項目的設計管理和成本控制[J].江西建材，2017（14）：246-247.

作者簡介：

宋爽，1988年9月12日，性別：女，民族：漢，籍貫：山東濟南章丘，學歷：本科，所從事工作：建筑，工作單位：濟南宏大房地產開發有限公司;

劉洋，1988年1月10號，性別：男，民族：漢，籍貫：山東濟南章丘，學歷：本科，所從事工作：建筑，工作單位：濟南宏大房地產開發有限公司。