資金鏈視角下的房企風(fēng)險(xiǎn)管理

王鑫睿

在十三五規(guī)劃中，國(guó)家層次提出了“三去一降一補(bǔ)”的宏觀政策，這樣的政策推出，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很多的影響。短期來(lái)看，去杠桿的提出，會(huì)給高負(fù)債高杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定的利潤(rùn)損失，使得資金鏈愈發(fā)緊張，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)日益提高。如果不對(duì)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)加以管控，之后可能導(dǎo)致的資金鏈破裂等情況會(huì)極大的威脅到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。本文將綜合目前已有的文獻(xiàn)資料，以R企業(yè)為例，從資金鏈的視角分析房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，從資金鏈危機(jī)的產(chǎn)生原因出發(fā)，結(jié)合實(shí)際，評(píng)價(jià)其風(fēng)險(xiǎn)管理情況，分析其原因，并給出在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)資金鏈這一重要環(huán)節(jié)，所要做出的防范措施與意見(jiàn)。

一、引言

資金鏈?zhǔn)歉黝惼髽I(yè)維持日常正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的保障，是從資金投資到資產(chǎn)，再到現(xiàn)金的一個(gè)不斷良性循環(huán)的過(guò)程。從企業(yè)資金循環(huán)的各個(gè)過(guò)程來(lái)看，資金鏈的每一個(gè)部分都有其特定的作用，因此，資金鏈對(duì)于房地產(chǎn)這種資金需求量大的行業(yè)來(lái)說(shuō)，更是需要做好風(fēng)險(xiǎn)管理。一旦企業(yè)管理層缺乏對(duì)資金鏈的正確認(rèn)識(shí)，無(wú)法良好地運(yùn)營(yíng)資金，不能對(duì)資金鏈產(chǎn)生控制，整個(gè)企業(yè)將會(huì)陷入危機(jī)之中。

二、R企業(yè)的發(fā)展歷程

R企業(yè)在2003年成立，2010年與香港正式掛牌上市，其主要的營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)為住宅及商業(yè)地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)。R企業(yè)從一個(gè)普通的房企一路發(fā)展至今，成為“中國(guó)房企從公司品牌效應(yīng)TOP10”，其中很多成就歸功于一路以來(lái)的收購(gòu)兼并戰(zhàn)略。由于在傳統(tǒng)的拍賣市場(chǎng)上拿地的成本越來(lái)越高，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目或行業(yè)公司的并購(gòu)這種曲線救國(guó)的方法，使公司實(shí)現(xiàn)了高增長(zhǎng) 。原因有二，第一，收購(gòu)時(shí)項(xiàng)目一般處于在建或者竣工狀態(tài)可迅速投入銷售，為企業(yè)輸入現(xiàn)金流。因此，通過(guò)兼并收購(gòu)使企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期縮短。第二，通過(guò)收購(gòu)可以獲得對(duì)企業(yè)的控制權(quán)，更加方便其進(jìn)入新的市場(chǎng)。

三、R企業(yè)目前的內(nèi)部資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，如表3.1所示，在2014-2018期間，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，截至到2018年已經(jīng)達(dá)到了79.1%，杠桿率處于有史以來(lái)最高位置。

根據(jù)R企業(yè)2014-2018五年的年報(bào)數(shù)據(jù)，R企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率比全國(guó)該行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率要高，近些年的情況尤為嚴(yán)重，平均每年均高出10%左右。如果企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，可以理解為還款壓力大。可是一旦外界出現(xiàn)一些不良狀況，必然會(huì)影響到正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。對(duì)于R企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果出現(xiàn)不能及時(shí)收回銷售款項(xiàng)的情況，便會(huì)更加加劇其資金鏈壓力。

（二）融資手段較少，基本上以銀行貸款為主

通過(guò)對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)分析，目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資手段是依賴自籌資金、定金和國(guó)內(nèi)貸款，并且其中的定金及預(yù)付款的比例從2014年占比全部資金的26%穩(wěn)步增長(zhǎng)到2018年的34%。但是定金和預(yù)收款等基本上又是來(lái)自于國(guó)內(nèi)銀行貸款所得，因此，本文認(rèn)為房地產(chǎn)的主要融資手段是以銀行貸款為主。隨著國(guó)家銀根收緊，例如，在2018年1月25日到26日召開(kāi)的“全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管會(huì)議”上，銀監(jiān)會(huì)提出了：努力抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過(guò)快增長(zhǎng)，打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。如果政策繼續(xù)加壓，那么必然會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。作為房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)先者，R企業(yè)的資金鏈?zhǔn)艿接绊懸彩抢硭?dāng)然的。

（三）資金使用效率較差

從企業(yè)年報(bào)中披露的數(shù)據(jù)可知，R企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率次較低，其2014-2018年的存貨周轉(zhuǎn)率次基本保持在0.33左右。而又由于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨使用量絕大多數(shù)的資金，那么房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)速度便能對(duì)資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生關(guān)鍵作用。

由于之前本文認(rèn)為R企業(yè)一路發(fā)展，主要的原因是對(duì)在建或者竣工的項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)。因此，這也帶來(lái)了另一個(gè)不好的狀況，就是存在存貨不能及時(shí)變現(xiàn)，從而進(jìn)一步加劇了企業(yè)資金鏈壓力，使得企業(yè)的資金使用效率降低，更嚴(yán)重的情況下，可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)這種高資金企業(yè)來(lái)說(shuō)是致命的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）盈利能力較差

健康穩(wěn)健的資金鏈需要企業(yè)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而穩(wěn)定的現(xiàn)金流需要企業(yè)具有穩(wěn)定的盈利能力。資本市場(chǎng)往往是“嫌貧愛(ài)富”的，只有當(dāng)一個(gè)企業(yè)能夠保持穩(wěn)定且良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)的時(shí)候，企業(yè)才能更容易從資本市場(chǎng)上獲得融資，從而可以進(jìn)一步發(fā)展。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金-產(chǎn)品-現(xiàn)金的循環(huán)式健康發(fā)展模式。

相比較銷售收入而言凈利潤(rùn)變動(dòng)起伏較大，說(shuō)明公司的盈利水平不穩(wěn)定，受到市場(chǎng)、政策等因素的影響較大，對(duì)于企業(yè)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流產(chǎn)生了影響，進(jìn)而對(duì)資金鏈的壓力增加。

四、R企業(yè)目前的外部資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

（一）政策，以信貸政策為主

從近十年前的“國(guó)八條”開(kāi)始，我國(guó)在房地產(chǎn)政策這方面一直采用的是以信貸政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，具體來(lái)說(shuō)，主要包括提高貸款要求，甚至出現(xiàn)對(duì)二手房的停貸政策。同時(shí)提高準(zhǔn)備金額，以減少商業(yè)銀行的對(duì)外，特別是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的放貸能力。由于政策是全面，全方位的，不存在房地產(chǎn)企業(yè)的特例。因此，本文認(rèn)為，由于政策的收緊，對(duì)于R企業(yè)來(lái)說(shuō)，其回籠資金的速度會(huì)進(jìn)一步下降，繼續(xù)對(duì)資金鏈造成壓力，提高了資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資監(jiān)管

R企業(yè)是在中國(guó)香港上市的公司，由于我國(guó)的金融政策，使得R企業(yè)在香港的資本市場(chǎng)上的融資依然需要境內(nèi)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管，一套融資流程下來(lái)，時(shí)間較長(zhǎng)，程序比較慢，融資相對(duì)于其他房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，資金鏈的靈活性不高。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的特征

從全球的角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)基本上都是一種對(duì)資金需求量極高的行業(yè)，不僅開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，而且前期需要海量的資金投入。后期的周轉(zhuǎn)速度慢，存貨變現(xiàn)能力不強(qiáng)。同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，期間極有可能收到外界或內(nèi)部的各種因素的影響，從而可能進(jìn)一步惡化資金鏈的情況。綜上各種原因，使得對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，資金鏈顯得十分重要也變得十分脆弱。

五、對(duì)R企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)化建議

（一）尋找新的融資方式，優(yōu)化資金來(lái)源

不同于以往以銀行貸款為主，在目前的資本市場(chǎng)上，出現(xiàn)了一些新型的融資方式。例如：海外私募、可轉(zhuǎn)債、房地產(chǎn)信托投資基金、租約變現(xiàn)等融資方式。雖然這些融資渠道還在逐漸建設(shè)過(guò)程中，但是對(duì)于R企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是可以積極采用新型方式來(lái)緩解目前的資金鏈緊張的壓力。

（二）提高周轉(zhuǎn)率，加快建設(shè)速度

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售目標(biāo)是將庫(kù)存的房子賣出去，銷售是重中之重，只有將房子賣出去才能得到回款，否則庫(kù)存的房子是不能主動(dòng)變成現(xiàn)金。為了提高周轉(zhuǎn)率，要在保證質(zhì)量的前提下，加快建設(shè)速度，另外房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該拓寬銷售渠道，加大宣傳力度，利用諸如微博、微信公眾號(hào)等新媒體技術(shù)快速將產(chǎn)品推向市場(chǎng)。以此來(lái)吸引更多的潛在消費(fèi)者關(guān)注，并最終形成訂單。

（三）合理投資，拓寬贏利點(diǎn)

由于R企業(yè)的起步是依賴大規(guī)模收購(gòu)，但是在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，這種做法并不合理。公司需要對(duì)每一個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行正確合理地判斷，由于行業(yè)的特殊性，對(duì)資金需求量大，所以針對(duì)每一個(gè)新項(xiàng)目都要做好可行性研究，不可一味圖快圖大。另外，不能將雞蛋放到一個(gè)籃子里。適當(dāng)?shù)貙①Y金分散出去，選取不同的、合適的項(xiàng)目進(jìn)行組合。開(kāi)發(fā)不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以面對(duì)之后愈發(fā)復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

六、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)能夠順利進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)的重要前提就是擁有足夠的資金，資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)企業(yè)的命脈，其重要性是不容小覷的。如何進(jìn)行資金鏈風(fēng)險(xiǎn)防控，使資金鏈能夠良性運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。本文在資金鏈的相關(guān)理論研究的基礎(chǔ)上，詳細(xì)分析了造成R企業(yè)房地產(chǎn)公司資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的原因，通過(guò)全文的分析研究，主要得出以下結(jié)論：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模應(yīng)該與其所能駕馭的資金鏈規(guī)模有關(guān)，不能盲目擴(kuò)張。在目前國(guó)家層次開(kāi)始重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，更不能一味圖快圖大。房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)始到最后的出售，處處都是需要大量的資金，如果不能將開(kāi)發(fā)規(guī)模與資金鏈規(guī)模很好的匹配，那么會(huì)使得后期可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，項(xiàng)目中途失敗等事件的產(chǎn)生。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格控制資產(chǎn)負(fù)債率，控制成本，提高資金使用效率。要將資金的實(shí)用周轉(zhuǎn)運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)上。同時(shí)資金的使用要結(jié)合實(shí)際情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金符合其本身的企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律。

最后，針對(duì)R企業(yè)資金鏈現(xiàn)在存在的問(wèn)題，本文認(rèn)為存在三個(gè)解決方法。R企業(yè)可以尋找新的融資方式，優(yōu)化資金來(lái)源;提高周轉(zhuǎn)率，加快建設(shè)速度;合理投資，拓寬贏利點(diǎn)等來(lái)解決現(xiàn)存的資金鏈問(wèn)題。（作者單位：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）