事業單位物業管理面臨的難題及解決思路

宋亞天

隨著現代化步伐的加快，我國事業單位的各個方面都在穩步推進改革當中。應國務院部署與要求，全國上下的機關、事業單位都要推行物業管理全面化的后勤服務改革，但由于事業單位情況特殊，遺留性問題較多，改革推進難免陷入僵局。機關服務局負責機關的后勤服務保障工作，我國機關與事業單位的后勤保障工作亦有相互借鑒之處。對事業單位物業管理面臨的難題與解決思路進行深入探究，既是為當前事業單位推行物業管理體制改革理清思路，也是為全國上下的機關與事業單位后勤服務體制改革提供辦法。本文將深入挖掘事業單位大院與住宅區推進物業管理全面化的難點，進而探尋事業單位物業管理全面化難題的解決思路。

一、引言

事業單位因情況特殊，故而在大院與住宅區推行物業管理存在一定困難，需先攻克歷史遺留性問題，逐步改變住戶思想，將事業單位物業管理全面化的優勢完全展現出來，抹去“物業管理=撤銷福利”的老舊觀念，鼓勵事業單位大院與住宅區支持國家后勤服務改革工作，從而真正解決事業單位物業管理難的問題。下面將從事業單位的大院與住宅區的原始管理模式、事業單位推進物業管理全面化難點分析與事業單位物業管理工作順利推進的解決思路三方面進行論述，全面研究事業單位物業管理工作推進的難點的產生原因和推進辦法。

二、事業單位的大院與住宅區的原始管理模式

事業單位的大院與住宅區是我國設立的開展教育、文化、科學、衛生等社會服務工作組織的各級工作人員與家屬居住的區域，其原始管理模式因種種原因而一直處于落后狀態，且事業單位部分情況特殊，物業化管理改革推進進程緩慢，長久以來得不到有效解決方法。要想解決這一難題，首先應從事業單位的大院和住宅區的原始管理模式說起。

（一）住戶群體特殊性

事業單位的大院與住宅區住戶群體通常是事業單位的工作人員及其家屬。但隨著我國發展動向，經濟形勢逐漸大好，人才引進力度加大，事業單位員工平均年齡也逐漸趨于中青年化，這些有思想、敢作為的中青年職工群體往往不會選擇大院與事業單位住宅區進行居住，故而逐漸地事業單位的住宅區和大院住戶年齡趨于老年化，往往是老干部群體居住。老干部群體及其家屬往往思想不比中青年一代開放，生活大都秉持節儉與樸素的理念，不執著于生活環境與品質的提升，而是更在意居住的簡單舒適與周圍環境的熟悉清凈。這是形成事業單位的大院與住宅區原始管理模式的一大原因。

（二）事業單位大院、住宅區的原始管理模式的形成

事業單位的大院與住宅區的原始管理模式的形成過程有兩大背景。第一大背景是我國事業單位一直秉持“高效簡潔、嚴謹清正”的工作理念與優良作風，所以在國務院尚未提出事業單位推行物業管理全面化的后勤服務管理改革之前，事業單位的大院與住宅區一直推行管理從簡化的原則。另一背景則是由于我國建國七十周年以來幾度浮沉才取得了今天的成就，科技、文化、醫療、教育等方面的工作也曾經歷幾度艱辛困苦，現今國家的強盛和經濟的發展離不開我國各方面事業單位組織工作的井然有序和上下一心，所以歷史上由于開展科技、文化、教育、醫療等方面工作所需探索與實踐工作的繁雜與艱辛，這些事業單位各部門各層次的工作人員的福利制度也相對比普通單位的福利制度更加完善，這一點也是事業單位大院與住宅區的產生原因。基于以上兩方面的大背景，事業單位的大院和住宅區便在歷史上形成了除繳納水、電費以及房租以外不收取其他費用的自由化管理的原始管理模式，同時也形成了較為老舊的居住環境、居住條件與居民思想。

三、事業單位推進物業管理全面化難點分析

上文深入挖掘與探索了事業單位的大院與住宅區原始管理模式的形成，為分析全面推進物業管理改革在事業單位的大院和住宅區施行的難點做了充分鋪墊。事業單位在歷史上的獨特地位使其形成了自由化管理模式，加上大院與住宅區住戶老齡化情況嚴重，小區設施陳舊，物業管理全面化的后勤服務改革推進面臨著諸多困難。所謂物業管理全面化，即對事業單位的大院與住宅區的居住環境實行方方面面的物業化管理。小到基礎衛生和交通秩序，大到綠化建設與基礎設施維護、房屋修繕與治安管理，事業單位大院與住宅區居住環境的方方面面只要涉及居住條件與公共區域維護就由區域內物業負責到底。事業單位的大院與住宅區域的美觀、有序與穩定將會吸引更多的新生力量，更有利于人才引進與事業單位管理的后勤工作順利開展。盡管推行事業單位大院與住宅區物業管理全面化的好處多多，但談到物業管理，與之相聯系的第一印象便是物業管理費用，這道繞不過的門檻往往被曲解為福利政策的消失，從而引發居民對區域內物業管理的抵制情緒。下面將層層遞進，深入剖析事業單位的大院與住宅區推行物業管理全面化的諸多難點。

（一）居民年齡階層陷于老齡化，導致區域內物業管理推行困難。第一部分已對這一點進行簡要分析，在此進行深層次論述。時代發展日新月異，中國已然以大國姿態屹立在世界舞臺，但要想在世界舞臺取得長足發展，必然要緊緊追隨世界發展的腳步，保持原有優勢，同時加快國內各方面改革的步伐。古有俗語“攘外必先安內”，事業單位管理的后勤工作看似不如事業單位的其他工作光鮮亮麗，實則事業單位管理工作方方面面的井然有序都依靠于后勤服務體制的穩定。我國建國七十年有余，中華民族的發展史是老一輩革命家兢兢業業、艱苦卓絕的奮斗史，也是老一輩科技、教育、醫療、文化等方面的卓越人才發展與奮斗的血淚史。我國自改革開放以來取得的成就舉世矚目，尤其是在習近平總書記的領導下，新時代的到來加速了各方面的改革步伐。老一輩事業單位工作人員一時難以轉換思路，艱苦卓絕和努力奮斗的決心屹立不倒，“高消費”物業管理自然成了老齡化情況嚴重的事業單位大院和住宅區住戶的“心頭患”。

（二）大院與住宅區實際居住條件遠不能支撐高質量的物業管理推進。雖說我國原有的事業單位大院和住宅區（包括其中的業主自由管理模式在內）是一種針對事業單位管理人員的福利與嘉獎制度成果，但目前我國大部分地區的事業單位大院與住宅區的實際居住條件并不如普通住宅區的居住條件優越，這也是中青年職工大都不愿選擇同親屬留在事業單位或事業單位的大院與住宅區居住的主要原因。居住條件的不足不僅表現在綠化及基礎設施完善度上，還體現在房屋老化程度高和入住設施老損嚴重等方面。重新建設所耗費的人力與物力不是一般事業單位能夠支持的，故而這項獎勵制度也往往空成擺設，這也是區域內老齡化嚴重的重要原因。事業單位大院與住宅區內部的供水、供電問題往往不足以支撐居民實際需求，電路老損和管道小、需求大的問題一直無從解決，若維修和重裝則需要住戶自理。道路條件與綠化條件也往往不能滿足規定的物業管理標準，基礎設施陳舊且不齊全，大院和住宅區內部設施的諸多問題得不到批量解決，物業管理推進也只能一拖再拖。

（三）居民物業管理意識不強，內部管理人員素質亟待提升。由于傳統的自由管理模式已成為事業單位大院和住宅區入住福利的一部分，思想一時難以轉變，且過去事業單位的大院與住宅區的管理與維修問題都由相應的房管部門解決，除水、電費用和租房費用之外不收取任何費用。一旦全面推進物業管理改革，物業管理費用的繳納則成為住戶心中的一道門檻，與過去福利待遇相比，物業管理帶來的落差感和沖擊感使住戶本能抗拒。散漫化的傳統自由管理模式帶來的慣性思維導致事業單位大院和住宅區的內部管理人員職業素養得不到提升，同時這部分住宅區管理人員通常并非專業的后勤管理服務人員，工作能力較低，年齡偏大，文化素質與專業素質都亟待提升。

四、事業單位物業管理工作順利推進的解決思路

深入剖析事業單位物業管理工作推進的難點后進行對癥下藥，下文將探討事業單位物業管理工作順利開展的工作思路，針對大院與住宅區物業管理問題提出幾點解決辦法。

（一）增強宣傳教育力度，建立居民對物業管理的“重新認識”。物業管理實際是市場經濟調節機制的體現，實行物業管理制度的優點落實到居民身上時，大可不必談論宏觀經濟方面那些不易理解的優勢，宣傳工作的內容應當落實到居民福利身上，切實讓居民體會到實行物業管理制度對于居住環境和居住條件的提升都有重要影響。這一點需與事業單位福利制度緊密配合，適當調動員工福利資金運用于物業管理費用的部分抵扣中，爭取為居民提供優質且高性價比的有償物業管理服務。

（二）物業管理方的人才引進與職工素養問題需物業公司嚴格把關。推行事業單位大院與住宅區物業管理全面化改革，則不能照搬原有區域內部的工作人員，可面向社會選聘優質物業管理公司，同時要求物業公司進行嚴格的人才引進與職工素養的質量把關。只有高質量的物業管理團隊，才能應對事業單位大院與住宅區內部諸多原始問題，給居民交出滿意答卷。

（三）物業管理補貼經費來源可調動原有內部管理人員，變通方式，積極經營。所謂變通經營即調動原有人員進行單位實業發展從而為大院與住宅區物業管理費用補貼進行籌劃。例如，原有的區域內部管理的工作人員進行培訓后，可從事社區設施維修、急需配送等有償服務，方便居民生活的同時也增加了物業管理補貼經費。

五、結語

事業單位大院和住宅區的物業管理推行的確面臨重重困境，但物業管理改革是我國后勤服務改革的必然發展方向，是事業單位房地產計劃經濟向市場經濟轉型的體現。事業單位推行物業管理工作時切不可施以強制手段，否則物業管理方與住戶方必定矛盾重重，居住條件與居住環境得不到應有改善，這與推行物業管理全面化的初衷背道而馳。只有事業單位積極籌措補貼資金，變通管理思路，同時加大社區內宣傳力度，將物業管理的好處落實在住戶身上，才能順利開展物業管理工作。（作者單位：黃河水利委員會機關服務局基建處）