房地產開發關鍵節點分析

摘 要 本文結合房地產開發實例，站在開發全過程的角度對房地產開發關鍵節點進行分析，總結了開發過程中的一些經驗教訓，為后續類似項目提供參考。

關鍵詞 策劃;報建;成本;設計;施工;營銷

1工程概況

長沙某房地產項目凈用地面積101.2畝，用地性質為商住用地，容積率為2.8，商住比4：6，項目總建筑面積約25萬㎡，投資約10億元。該項目位于長沙市望城經開區，其計容建筑面積約18.8萬㎡，該項目包含10棟高層建筑，其中7棟高層住宅，3棟高層公寓。

2關鍵節點分析

2.1 前期策劃

“兵馬未動糧草先行”，一個新成立的公司運行需要各項開支就必須要財務先行;“無規矩不成方圓”，一個新公司辦事要有依據就必須要制度先行;根據長沙市望城區要求房地產開發企業應在當地成立公司并繳稅，公司在新員工招聘時應確保其帶證入職，便于房地產開發初始資質辦理。房地產可行性研究是對意向地塊進行數據收集和分析研究的匯總，是投資管理最核心的工作。可委托有資質的咨詢單位出具《項目可行性研究報告》，可研報告主要應包括項目概況、法律及政策風險、市場調查、初步規劃設計、項目開發計劃、項目經濟分析、結論建議等。可研報告集團公司評審后通過招拍掛方式取得土地，簽訂土地出讓合同。同步委托專業地產策劃公司出具《項目定位策劃報告》，策劃報告主要應包括項目地塊發展及資源分析、市場及項目條件分析、客戶及業態分析、產品戶型建議、財務及風險分析等，其中客戶群體定位是關鍵。稅務籌劃應同步開展，主要可從土地增值稅、企業所得稅入手[1]。

2.2 報批報建

取得土地后簽訂土地出讓合同并繳納相關費用后即可辦理《不動產證》（國土證）。同步進行房地產開發資質的辦理，取得開發資質證書及不動產證后便可開始進行項目立項（備案），立項完成后在規劃建設局進行《建設用地規劃許可證》的辦理。

在招標代理公司定標及設計單位確定后即可進行方案設計，進行總圖報批工作。設計方案待集團審批后即進行修建性詳細規劃及建筑單體方案政府技術審查，設計院根據政府職能部門及專家意見完成修改后由望城經開區管委會黨政聯席會審議。通過后即可開展總圖核指核日照工作，長沙市采用“易建通”電子報批平臺“設計報建端”進行總圖報批。項目總圖需先經過望城經開區規劃建設局初審簽字，再到長沙市自然資源與規劃局望城分局信息中心核指核日照。由于本項目存在南側道路控規綠線問題、幼兒園綠地率問題、修改地埋式垃圾站等問題，從方案上會到總圖最終批復共計約3個月。根據長住建發〔2019〕51號文件，取消社會投資項目初步設計審批環節，由規劃設計方案審批主管部門在規劃設計方案審批環節征求住房城鄉建設主管部門意見。長沙市采用“報建通”電子報批平臺進行的單體報批，建筑單體依據《長沙市城市規劃管理技術規定》相關要求進行核面。總圖及單體核面等完成之后即可辦理建設工程規劃許可證。

辦理施工許可證的申報材料約有十二項，可分為四大類，主要為證件類（不動產證、用地規劃許可證、建設工程規劃許可證）、參建單位類（施工圖審查報告書、監理及施工單位中標通知書、農民工工資保障金核實表）、質安監類、報建規費繳費類等。其中農民工工資保障金核實表涉及保證金賬戶開戶，根據當地政策中標施工單位需在本地成立分公司（納稅）并在當地開設農民工保障金賬戶。如果在取得施工許可證之前要進行施工，必須準備施工圖審查報告書、監理單位及施工單位中標通知書等在住建部門辦理質安先行手續，取得項目監督號。

辦理預售證的材料約有十六項，可分為四大類，主要為證件類（營業執照、開發資質證書、不動產證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、施工合同）、銷售類（明碼標價審核監制表、含一房一價表的預售方案、物業管理用房確認單及物業管理方案、預售資金監管協議）、工程類（建筑面積預測報告、施工進度及竣工日期說明、預售許可現場核查記錄表）、繳費類（望城區教育設施配建捐贈費為190元/m2）。其中房屋面積測算報告書，根據國標GB/17986-2000《房產測量規范》及長住建發〔2014〕210號《長沙市房產測繪實施細則》進行測繪。根據長發改價調〔2018〕241號文件，在長沙市范圍內新建商品住房均應按規定辦理明碼標價監制手續，監制該批次樓盤毛坯均價，沒有銷售記錄的樓盤按成本法監制;個別無法按以上方式監制銷售價格的，可采用價格會商形式確定銷售價格。申請價格會商的銷售均價由長沙市上會通過以后報市政府批準，價格會商均價審批后再向長沙市申請審批《一房一價表》。相關手續辦理后由區住建局查看現場形象進度，符合要求即可發預售許可證。

2.3 招采成本

開發商取得《建設工程規劃許可證》后方可進行施工總承包單位招標，按照開發資質及建設規模進行整體或者分期招標，目前按照湘建監督〔2018〕116號文件執行。該評標辦法規定招標文件應當設定報價評審警戒線，報價評審警戒線為低于進入詳細評審的有效投標報價算術平均值的95%。采購應制度先行，針對營銷類采購多而雜、時間緊迫性的特點，必須區別于工程類采購制定營銷專項采購制度，根據金額大小按權限采取議標、詢價、比選、公開招標等方式有序推進相關工作。

可行性研究是整個成本管理體系的起源，項目初期就應進行成本測算制定目標成本。項目成本主要包括土地成本、建安成本、工程建設其他費、配套工程費、工程預備費、物業提前介入費、銷售費用、管理費用、利息、稅金等。其中配套工程費包含正式供水供電燃氣工程（供電工程按120元/m2、供水工程按45元/m2、燃氣按2100元/戶測算）、臨水臨電工程、有線電視費（按6元/m2測算）等;預備費按3%測算;銷售費用按銷售金額的2%～3%測算;稅金（不含所得稅）主要包括增值稅、城建教育附加、土增稅等，一般稅金約占總投資10%。建安成本作為開發商成本控制的重點內容，主要體現在建安成本的占比相對大，本項目住宅及公寓整體建安指標約為3000元/m2，土建約為2500元/m2，住宅地上部分建安指標約為2300元/m2。建安成本的控制應采用軟件進行成本統籌控制預警，統一建造標準進行集采降低成本[2]。

2.4 設計管理

設計階段是房地產開發成本控制最重要的階段，設計費只占項目總成本的1%～2%左右，但設計質量對開發成本的影響為60%～70%。房地產開發是按照規劃設計條件進行概念設計、方案設計、初步設計、施工圖設計后進入施工配合階段。在方案設計階段就可引入優化咨詢單位，全過程進行優化，提高品質節約成本。若項目為分期開發，需特別注意是否滿足獨立交房要求。設計優化主要從以下幾方面考慮，從方案階段進行業態優化、戶型優化、基坑支護優化、樁基礎優化、地下室優化、主體結構優化、節能優化等。具體可通過控制地下車位指標、地庫設備用房面積、控制地面不可售面積、避免過度贈送來降低建安成本。本項目通過設計優化將超144m2的戶型優化至144m2以下，節約土增稅約400萬元;通過試樁選擇經濟樁型，節約樁基費用約5000萬元;通過優化地下室邊線減少基坑支護及樁基承臺費用約1000萬元;通過結構優化（如降低含鋼量）等，節約費用約500萬;如在前期通過地下室柱網優化，還可節約幾百萬成本。

2.5 施工管理

房地產一般從開工到竣工的建設周期為2年左右，大盤進度控制尤為重要。開工后施工要抓住預售與交房兩大節點，先行完成售樓部及樣板房施工為營銷宣傳蓄客。建設單位可提前完成土方及基坑支護招采為總包進場節約時間。總包進場后按照樁基、塔樓先行達預售、地庫結構跟進、主體結構封頂、裝修及機電安裝、室外工程這條主線，砌筑抹灰門窗等穿插進行施工。現代房地產施工采用最為流行的“鋁模+爬架+裝配式”施工技術，也給客戶帶來了良好的營銷體驗。

鋁模板制作精度高，抗變形能力強，施工質量高，幾乎可達到清水混凝土施工質量標準，不需要抹灰刮膩，節省裝飾裝修費用。通過鋁模及結構拉縫技術實現全混凝土現澆外墻體系，實現結構自防水，減少外墻、窗邊滲漏等質量隱患。本工程以2#棟為例，標準層層高為3.0m，墻柱寬度為200mm，板厚100～140mm不等。采用對拉螺栓連接的65型組合鋁合金模板體系，梁底采用早拆頭設計模式，每棟樓各采用一套模板主系統、三套樓板底支撐、三套梁底支撐（懸挑結構四套支撐），實現5～6天一層的施工速度。附著式升降腳手架改變了懸挑腳手架搭設到頂的施工習慣，大量節約了架體材料和成本;防護安全網采用鍍鋅編結網經龍骨焊接框架組合;防墜裝置與提升系統分離設置，安全可靠;可在地面快速組拼實現模塊化吊裝拆除，避免了高空搭拆的安全危險。根據長政辦函〔2017〕177號文件，2018～2020年長沙市望城區每年新供地的商品房項目采用裝配式技術建造的建筑面積比例不低于30%。項目單體建筑預制率不低于40%。裝配式建筑主要預制構件為預制外墻、預制疊合梁、預制疊合樓板、預制樓梯等。裝配式施工現場剪力墻僅約束邊緣構件以及轉角墻出需要綁扎鋼筋，疊合梁僅需綁扎上部縱向鋼筋，疊合樓板只需綁扎面層和支座處負彎矩鋼筋，現場鋼筋綁扎量大大減少。現場支模量非常少，節能環保，符合綠色建筑要求。

2.6 營銷管理

《項目定位策劃報告》是營銷工作的第一步，集團公司批準之后就應著手進行項目整體營銷方案的編制，也是給予各業務條線明確方向。營銷策劃方案主要包含市場分析、項目分析、銷售策略（含價格策略、開盤策略、年度任務分解等）、推廣策略（含價值梳理、項目定位、推廣思路等）、費用預算（含整體費用預算、年度分解等）、方案執行（含銷售難點、開盤準備、廣告推廣等）等內容。樓盤售樓部、樣板房及景觀示范區等設計需要營銷部門的重點參與，對于商業的去化困難可以從教育資源配套、招商包租等方式進行考慮。根據長政辦函〔2017〕148號《關于加快在建商品住房入市銷售的通知》，“符合預售條件的多層房屋施工至正負零、高層房屋施工至主體5層，可申辦預售許可手續。”首次開盤是營銷工作的重中之重點，需要多個部門的配合參與，營銷部需做好開盤方案（含購房合同、認購協議、紅線內外不利因素）、工程部需將塔樓建設至5～10層、合約部需完成前期物業服務的采購、開發部需完成預售許可證（含預測繪、一房一價表等）的辦理、財務部需選擇好按揭銀行等。

2.7 驗收交付

根據長住建發〔2018〕65號《長沙市商品房買賣合同》（2018年版示范文本）第八條，商品房交付條件為：已取得建設工程竣工驗收備案證明（表）、已取得房屋測繪報告、住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，所以只有取得竣工驗收備案證才是項目真正完工的唯一標志。建設工程的任何報批手續，都會遵循“報批-建設-驗收”的閉合循環，所有的驗收項目，均是項目部依據前期報批成果建設完成后，邀請相關政府部門校核建設成果的過程。廣義的竣工驗收涵蓋了項目的過程驗收和最后的竣工驗收備案等全過程的全部竣工驗收工作，既有材料、樣板、隱蔽驗收等過程驗收，也有質監部門監督五方責任主體的竣工驗收，還有消防、規劃、節能、檔案等專項驗收。一般從竣工到備案完成需要2～3個月左右的時間，購房合同中的交房時間必須預留充足。項目取得竣工驗收備案證明后，開發商還需要在房屋交易中心辦理房屋實測繪、項目內部驗收整改、市政配套管網完成接駁、項目移交物業后最終進行交房入伙。開發商取得整體產權證后完成小業主的產權證辦理，才代表開發商整體開發流程的真正結束[3]。

3結束語

綜上所述，本文將房地產項目開發可劃分為前期策劃、報批報建、招采成本、設計管理、施工管理、營銷管理、驗收交付七大板塊。本文結合樓盤實例，分析了開發過程中需要注意的一些關鍵節點，總結了一些經驗教訓，可供后續類似項目參考。

作者簡介

任杰強（1983-），男，湖南長沙人;學歷：一級建造師，高級工程師，現就職單位：長沙鑫潤房地產開發有限責任公司，研究方向：工程項目管理。

參考文獻

[1] 潛進.一本書看透房地產[M]北京：中國市場出版社，2015：73.

[2] 任澤平，夏磊，熊柴.房地產周期[M]北京：人民出版社，2017：109.

[3] 侯龍文，鄧明政.房地產建筑精細化成本管理[M]北京：中國建材出版社，2018：21.