淺析我國房產稅改革的必要性及問題對策

劉逸舟

21世紀以來，我國房地產業的發展如火如荼，隨之而來，也產生了地方財政對土地出讓金及房地產業嚴重依賴的現象，以及普通民眾的低收入與高房價之間不匹配的社會問題。房產稅改革作為破解當前局面的重要舉措被提出。本文從實際出發，結合已有的研究文獻，討論我國房產稅改革的必要性和面臨的困難，并提出相應建議。

一、我國房產稅現狀及房產稅改革

（一）我國房產稅現狀

按照現行《中華人民共和國房產稅暫行條例》，我國房產分為經營性用房和非經營性用房兩類。一直以來，政府只對城鎮的經營性用房征稅，而對一般的住宅保有環節并不征稅。同時，與房地產相關的稅收集中在建設、開發和交易環節。因而，我國現在的房產稅征收存在著缺乏專門立法、征收范圍狹窄和規模小等現狀。

（二）我國房產稅改革的提出和發展

在2010年國務院常務會議上，《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出了“逐步推進房產稅改革”的大綱性指導意見，我國房產稅改革由此展開。2011年，我國在上海、重慶兩地開始了房產稅改革試點。2012年底，住建部部長姜偉新申明將繼續研究自住房房產稅改革試點，并加速城鎮居民住房信息系統的建設。2013年11月，十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”，把房產稅立法提上了日程。今年十九大后，財政部長肖捷在一篇文章中提出，“按照‘立法先行、充分授權、分步推進的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。”我國房產稅改革和立法穩步推進。

二、我國房產稅改革的必要性

房產稅作為一種直接稅和財產稅，在成熟市場經濟國家普遍開征，是保障地方財政、提供公共服務、調節收入分配以及抑制投機性需求調控房價的重要工具。對我國而言，也有其開征的重要作用和意義。

（一）完善我國稅制體系

從我國地方稅稅制體系上看，流轉稅、所得稅已具備，但缺乏真正意義上的財產稅。雖然房產稅屬于財產稅，但現行房產稅由于僅僅對經營性房產征稅，并非真正意義上的財產稅，或者說其實質應該是流轉稅。財產稅性質的房產稅應是對房產的保有環節征收，對存量房征收。只有開征保有環節的房產稅，才能建立起一個完善的地方稅體系。

（二）支撐地方財政，取代“土地財政”

土地財政是指地方政府依靠賣地取得的土地出讓金來滿足財政需求。我國自從實施分稅制以來，土地出讓金收入逐漸成為地方財政的主要來源。但是，土地財政是一種“寅吃卯糧”的財政收入手段，缺乏可持續性。由于房產稅稅收基數大、稅源穩定，推進房產稅改革可以為地方政府提供一個相對穩定的可持續的財政收入來源，使地方政府可以擺脫對“土地財政”的過度依賴。

（三）抑制房產投機，促進經濟健康發展

房價過快上漲的部分原因在于，房屋持有環節幾乎沒有成本，導致大量投機性囤房、炒房的現象存在，影響市場正常供求關系。征收房產稅會增加房產持有的成本，能夠在一定程度上削弱房地產的投機屬性，降低房地產市場熱度。同時，由于“擠出效應”，可以讓更多的資金流入實體經濟，有利于我國經濟健康穩定的發展。

（四）調節收入分配，促進社會公平

我國當前存在著部分人買不起房，而部分人坐擁多套房產的社會現象。房產稅的征收，可以通過設置起征點或免征額、實行累進稅率等手段，實現調節居民收入貧富差距的目的，有利于促進社會公平。

三、我國房產稅改革面臨的困難

目前我國房產稅改革正在有條不紊地進行。然而，改革意味著機遇與困難、風險并存，房產稅改革也面臨著一系列的困難。

（一）關乎整個財稅體系

房產稅改革意味著我國當前財稅體系的重大調整，財產稅將逐步成為地方財政的重要來源，打破當前土地財政格局。因而，推進房產稅改革，地方政府的動力和意愿不強。同時，還要面臨地方債務等系統性金融風險的挑戰。同時，開征房產稅需要系統性調整房地產相關稅，避免重復征收，降低建設、交易環節的稅收，避免增加稅收負擔。

（二）面對基層爭議

自從上海、重慶試點房產稅改革以來，關于房產稅改革全面推行的猜測和議論此起彼伏。房產稅到底是能夠有效遏制房價過快上漲，調節貧富差距，還是進一步提高普通大眾生活成本，加劇生活壓力，爭議從未停止。同時我國財政透明度還不夠高，基層百姓對房產稅的用途和流向并不明確。房產稅改革面臨著基層的爭議與疑慮。

（三）缺乏相關配套制度和技術保障

征收房產稅，首先要明確征收對象，確定征收標準。首先，我國沒有統一的住房登記系統，全國住房基礎信息薄弱;其次，我國存在這大量小產權房、經濟適用房、福利房等不同類型的房屋，產權性質難以界定，需要明確的房屋性質界定標準;再者，房屋價值的確定缺乏統一和權威的評估標準;最后，房產稅的征收需要一大批專業從業人員。這些都是我國房產稅改革所缺乏的必要條件。

四、對策建議

（一）立法先行，充分授權

在充分論證的基礎上，加快房地產稅立法，從中央和立法層面確定房產稅改革的基調，是推進房產稅改革至關重要的一步。此外，要給予地方政府充分的自由，來穩健有序的推進房產稅改革。短期內，應允許房產稅與土地財政并存，避免系統風險，緩解地方壓力，逐步完成房產稅改革。

（二）做好普法宣傳和教育工作，增加政府財政透明度

一方面，要面向基層群眾做好普法宣傳和教育工作，增強基層群眾對房產稅改革的正確認識，引導基層群眾的政策預期。另一方面，進一步增加政府財政透明度，增強群眾與政府之間的信任。政策的推行離不開人民的支持，只有如此才能保障房產稅改革和立法的順利實施。

（三）建立健全相關配套制度和技術支持

第一，開展全國住房普查，掌握全國住房的基本情況，這是征收房產稅的必要前提;第二，建立全國統一的住房信息登記管理系統，準確及時的采集房屋登記信息，實現數據共享，這是征收房產稅的必要保障，也能夠促進房地產征稅的公平化和透明化;第三，建立官方的或權威的房產性質界定和房產價值評估機構，制定評估原則、標準、方法和程序，保證評估結果的公平和公開;第四，著力培養一批具備稅收、法律、房產相關知識和能力的專業人員，提高征管水平，降低征收成本。

五、結語

十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“加快房地產稅立法并適時推進改革”。近年來，房產稅改革持續成為社會關注的熱點。然而，改革的成功都不是一蹴而就的，也不會一帆風順，房產稅改革更需要一個長期、有序的推進過程，還有漫長的工作需要開展。只要明確目的，堅持公平，注重效率，一定能夠逐步建立和完善適合我國國情和新時代要求的房產稅。（作者單位：西安科技大學）