關于蘇州地區房地產信貸問題的研究

彭雪兒

長期以來房地產行業在整個國民經濟體系中一直扮演著龍頭產業的角色，其對于快速發展的中小城市建設作用更為明顯。信貸是房地產企業主要的融資渠道，也是城市商業銀行主要的貸款業務，同時也是政府進行房地產宏觀調控的有效工具。隨著近幾年房地產行業的快速發展，相關信貸問題逐漸暴露出來，比如信貸風險問題、信貸監管問題等。本文研究重點分析蘇州地區房地產行業信貸問題，并提出相應對策建議，這對于促進當地房地產行業穩定發展具有積極意義。

一、蘇州房地產行業現狀

從當前蘇州房地產市場發展狀況呈現出三大特點：一是政策宏觀調控更加明顯，蘇州經歷了2014年底以及2017年前三季度的瘋狂暴漲，房價均價從1萬左右直接漲到2.5萬左右。進入到2016年國慶后政府出臺了一系列政策，通過提升貸款比例、利率來提升買房首付的成本。2018年蘇州政府繼續進行更細分的政策調控，比如推出了商品房銷售公開搖號的政策，在土地審批上面也更加嚴格，取消了一大批資質不合理土地使用項目。二是多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度落實，從十九大以后蘇州市政府積極響應黨中央政策號召，積極建設廉租房、公租房、經濟適用房，提供了多渠道的住房保障。三是消費者購買更加冷靜，目前購房人群中有超過80%的人是剛需購房，蘇州市民對于房地產發展的態勢也有了自己的分析和判斷，不管是剛需購房或者投資購房，出手都更加謹慎。

二、蘇州房地產行業信貸現狀

蘇州整體經濟發展穩定，借助于其優越的地理位置和區域政策，蘇州房地產行業得以快速發展，房地產信貸規模隨之水漲船高，與此同時也暴露出更多的問題，就整體而言本地房地產行業信貸現狀呈現出以下特征：

（一）房地產行業信貸規模持續增加

我們國家自1998年從政策上支持房地產信貸金融業務，房地產信貸規模穩中有增長。網絡數據顯示從2004年到2014年蘇州房地產信貸規模平均每年增長7%，與經濟平均增長速度相一致。自2014年至2018年五年內蘇州房地產信貸規模增長了9倍，現如今規模更已經達到12萬億，而這一數字還將持續增加。需要重點提出的是，從2016年開始中央下大了調控指令，蘇州政府也采取了一系列的措施，但是并沒有阻止房地產信貸增長的趨勢，只不過增長速度在短時間內有所放緩。由于房地產企業開發成本較高，本身融資取到非常有限，只有借助于銀行信貸融資才能正常運行。作為城市商業銀行的主要貸款業務，在整個房地產行業發展形勢明朗的情況下，商業銀行貸款輸出積極性更高。隨著房價的不斷攀升，大部分購買者不得不選擇商業貸款。

（二）房地產信貸政策調節作用更為突出

十九大以來國家領導人多次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，中央以及各地政府也陸陸續續出臺一系列的政策進行宏觀調控，其中以利率、貸款比例調節效果最為明顯，信貸在政策調節中的作用更為突出。一方面是加大對于房地產企業的信貸審核，控制貸款額度，以此來增加房地產企業土地開發成本，這種成本也包括時間成本。這么做效果立竿見影，2016年11月份蘇州出臺了相關政策，從2016年底到2017年底，蘇州房地產企業信貸審批（超過20億）的項目只有25個，同時房地產拿地數量、商品房立項項目數據明顯減少，新開發商品房供應數量實現回落。另一方面是加大個人買房貸款審批審核力度，2014年到2015年蘇州商品房首付比例大部分為20%，利率在5左右，而且很多開發商為了促進貸款購房，和銀行一起推出首付還可以分兩年或者三年完成，大大降低了購房者的資金壓力。從2016年底，蘇州政府規定，首套房貸款首付比例不得低于30%，二套房貸款首付比例不得低于50%，首付款不可分期，同時適當調整銀行貸款利率。通過一系列的金融調控政策，政府希望可以放緩房地產過快增長的勢頭，讓消費者更加理智。

（三）房地產信貸越來越集中

隨著房地產行業的非理性快速發展以及地方政府空前的高規格調控，房地產行業也在進行洗牌，隨之關聯的房地產信貸也發生了變化，越來越集中。從輸出方來說，房地產信貸越來越集中在大型商業銀行手中;從輸入方來說，地房產信貸越來越集中在大型有較高知名度的開放商企業手中。隨著房地產行業快速增長，房地產信貸規模在不斷增加，房地產信貸作為商業銀行的主要貸款業務之一，銀行之間業務競爭更為激烈，大銀行資金儲備雄厚，與地方政府有著更為緊密的經濟往來，且在消費者群體中的口碑更好。經過激烈的行業競爭，很多中小銀行敗下陣來。隨著調控力度增加，房地產企業用地開發成本在大幅度增加，房地產企業之間的競爭也更加白熱化，行業本身問題頻頻發生，會給銀行信貸帶來極大負面影響。銀行出于風險控制也加大了對于房地產企業的貸款審核力度，大型房地產企業信譽、品牌、資金都有保障，成為了銀行放貸優先選擇的對象。

三、蘇州房地產信貸存在的問題

（一）信貸風險問題比較嚴重

當前蘇州房地產信貸規模比較大，房地產信貸風險明顯增加，具體體現在以下幾個方面：一是市場風險，房地產企業開發成本在明顯增加，企業面臨的資金壓力更為明顯，同時從銀行角度來說也存在較大的信貸業務市場競爭風險。二是政治風險，由于房地產行業的宏觀調控以及銀行業的金融監管，政府頻繁地使用信貸金融手段，使企業在未來面臨著較大的政策風險，銀行信貸業務也會受到一定影響。三是房地產信貸集中帶來的風險，當前蘇州房地產信貸主要集中在大開發商企業和大型商業銀行手中，風險也也更為集中。

（二）信貸融資依賴性比較大

隨著本地房地產行業宏觀調控力度不斷增大，很多中小房地產企業面臨較大的資金問題，因為資金斷裂而破產的企業比比皆是。當前蘇州房地產企業受信貸影響比較大，其主要原因是在融資過程中對于信貸的依賴性比較大。一方面是因為房地產行業融資比較特殊，一般會需要大量的資金，周期性比較長。另一方面房地產企業可提供的擔保品比較單一，一般情況是房子，而當前環境下開發商對于房子價格把控力度不大。

（三）信貸監管力度不足

蘇州政府在進行房地產信貸監管過程中表現出力度不足、工作不到位等問題，沒有對于銀行信貸業務形成有效監管，很多銀行為快速完成在信貸方面的業務指標，對于房地產企業沒有進行嚴格審核。當地政府對于房地產企業信貸用途缺少監管，如部分房地產企業拿到銀行貸款以后，并沒有用在商品房項目開放上面。最后就是對于消費者還款來源缺少監管，當前蘇州房價已經非常高，消費者購買金融杠桿明顯偏高，潛在風險比較大，加上缺少資金來源監管，加劇了信貸風險。

四、關于蘇州房地產信貸問題的一些建議

（一）做好風險把控

對于銀行來說應該合理調整業務結構，杜絕在經營上急攻近利的不良傾向，對目前發現的房地產投資熱潮要適當降溫， 理性地開展房貸業務。對于當地房地產企業來說，應該充分認識到蘇州當前的房地產環境，在做好市場規劃，不能盲目進行帶貸款開發，充分考慮企業的償還能力和資金穩定性。對于政府來說，應該進行全面方面的風險把控，引導房地產行業良性發展，協助銀行做好金融風險監管。

（二）房地產企業逐步減小信貸融資依賴性

當前蘇州房地產企業在融資方面過度依賴銀行信貸，這不利于企業長遠發展。房地產企業應從自身品牌塑造做起，保障企業所開發項目的質量，積極參與城市建設、社會公益，打造良好的品牌影響，在資本市場贏得良好的口碑，為擴展融資渠道創造條件。同時也要有意識改變經營模式，依據自身實力進行市場原作，避免資金高杠桿化，減少信貸壓力與依賴性。中小企業抱團取暖也是一種可取的合作方式，可是實現資源與資金上面的互補。

（三）加強信貸金融監管

應該盡快建立完善的房地產信貸金融監管體系，明確監管部門與職責，明確中央金融監管與地方整行政監管的職責范圍，還要盡快完善信貸金融監管的使用法律。對于蘇州政府來說，應該加強對于信貸審批規范性合法性的監管，對于違規操作的銀行以及房地產企業都要進行懲罰。加大房地產企業信貸資金用途，要保證房地產信貸資金的用途合理合法性。最后要逐步加大對于消費者還款資金來源的審核，逐步減小購買消費高杠桿帶來的潛在風險。

五、結語

本文分析了當前蘇州房地產行業發展情況，總結了蘇州房地產信貸的基本特征，結合蘇州當地實際情況，總結了房地產信貸方面存在的問題，并給出了對策建議。房地產是蘇州經濟發展的核心動力，在未來也會扮演重要角色，做好房地產信貸監管、風險控制至關重要，這需要政府、企業、銀行共同努力。（作者單位：蘇州大學）