政府調控新政策對房地產市場的影響

高藝菲　成清平　馬健

摘? 要：隨著房產維穩調控政策、人才落戶政策、學區制度改革、財產登記政策、棚戶區改造新政策等一系列與房地產市場息息相關的新政策的出臺，房地產開發數量及銷售數量增速有了明顯放緩，房地產銷售價格也有了一定的起伏，房地產開發商和房產經紀商發展受限，對房地產市場結構產生的影響。在此背景下，本文對房地產市場受政策影響的現象進行了分析，并提出了進一步完善市場結構體系和法規監管，開發改造適應未來發展的人性化新型住宅，降低普通住宅開發和銷售成本等房地產市場未來發展的建議。

關鍵詞：政策調控;房地產市場;房地產新政策

課題來源：校級自擬題目;課題名稱：政府調控新政策對房地產市場的影響;課題編號：2019010201。

一、當前對房地產市場產生影響的政策

（一）當前的財政政策

若要拉動經濟，財政政策就有必要擴張，但各地方政府財政收入水平差別大，很多大型民營企業較少的省市存在資金缺口。財政收入中基金預算收入是專款專用，所以如果沒有足夠的地方稅收支撐，土地出讓金仍是快速獲取預算外收入的重要方式，會在極大程度上影響當地的土地價格。

（二）當前的貨幣政策

當前貨幣政策面臨通脹率上行的制約。CPI上行，PPI回升，GDP平減指數穩定，缺乏投資消費等支出意愿，全球貿易保護主義升級下國際貿易萎縮，都使得貨幣政策的調控受影響。

（三）房產維穩調控政策

2019年的房地產調控政策調整以結構化方式為主，各地方政府的責任加大，實行局部試探性微調。一二線城市以剛需保障和改善性需求為重點，三四線城市區別對待棚改安置。

（四）人才落戶政策

2019年多個城市出臺了搶奪人才的政策。2019年年末又全面取消城區常住人口300萬以下的大城市的落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。這些政策加大了人口向城市集中流動，拉動需求。

（五）學區制度改革

目前的城市學生入學實行的是屬地管理、免試就近、全納平等、公開透明。小學招生實行相對就近，免試入學，中學實行對口入學，所有公辦學校招生堅持符合片區、相對就近。

部分城市自2019年秋季學期始，同一學校片區內一套房產6年只提供一個學位。報名錄取時按照“人房戶一致”標準錄取入學。每年的學區范圍的微調和部分城市已實行的大學區制度都使學區房的價值產生了變數。

（六）財產登記政策

不動產統一登記制度目前已大部分建立，以土地為核心進行登記，統一由國土部門來負責。下一步將完善不動產登記的法規，將不動產信息平臺信息統一使用管理。

（七）棚戶區改造新政策

根據中華人民共和國住房和城鄉建設部數據，2019年，全國各類棚戶區改造開工316萬套，順利完成年度目標任務，完成投資1.2萬億元。

在2020年之前，棚戶區改造補償分為兩類：貨幣補償和房屋產權置換。由于貨幣補償價格由各地方自行評估核算，可操作空間較大，很多人出于投資或投機目的囤積待改造房產以獲得貨幣補償款。但在2019年下半年，國家開發銀行總行回收了各地抵押補充貸款審批權，棚改債一度中斷，部分城市暫停棚戶區改造的貨幣補償，以實物置換替代貨幣補償，加上變拆為修加大老舊小區改造，這也影響到棚戶區改造的數量和范圍。這些政策意向明顯，對于老舊房價格的上漲將會有極大抑制作用。

二、房地產市場現狀

（一）房地產開發數量及銷售數量

國家統計局數據顯示2019年全國房地產開發投資132194億元，比上年增長9.9%。房地產開發企業房屋施工面積893821萬平方米，比上年增長8.7%。房屋新開工面積227154萬平方米，增長8.5%，增速比上年回落8.7個百分點。房屋竣工面積95942萬平方米，增長2.6%，其中住宅竣工面積68011萬平方米，增長3.0%。

2019年，房地產開發企業土地購置面積25822萬平方米，比上年下降11.4%，。土地成交價款14709億元，下降8.7%。

2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%。其中住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業營業用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元，增長6.5%，其中住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業營業用房銷售額下降16.5%。

（二）房地產銷售價格

2019年1月-12月70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格漲跌互現;二三線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅回落，其中有50城新建商品住宅價格環比上漲，4個城市環比持平，16個城市環比下跌。

（三）房地產開發商發展現狀

目前全國范圍的房地產開發企業總數量在幾萬家，其中除了少部分資金實力雄厚的企業，在全國各大中型城市都設有分支機構并有自己拍得的待開發土地儲備之外，大多數房地產企業都是實力不強的地方企業，無儲備土地，資金來源較單一，主要依賴銀行貸款，受政府政策性影響較大。

（四）房產經紀商發展現狀

1、從業人員素質參差不齊，專業人員匱乏

經紀從業人員無資質、無證書經營現象普遍，從業人員數量多，人員素質參差不齊，專業人才匱乏，從業人員缺乏必要的理論知識和實踐經驗，從業人員的流動性也較大，都使得從業人員無論是在專業素質還是道德素質乃至服務意識等方面存在著較大的差距。

2、經紀機構規模小經營能力較低，在經營中存在誠信缺失現象

房地產經紀行業較房地產開發行業準入門檻較低、風險小、投資少、起步快，因此房地產經紀市場上出現了一批競爭力弱的經紀機構。由于經紀機構規模小、資金實力弱，從事的業務內容過于單一，創新形式不多，業務拓展面也較小，導致部分機構沒有足夠的實力應付經營風險。加上過分強調經濟利益，而忽視操守行為的培養，使經紀機構在服務中存在誠信缺失現象。很多房地產經紀機構利用自身在市場信息不對稱中的優勢地位，獲取了一些不當利益。諸如在面積和房齡上制造虛假或不實信息，隱瞞、引誘或欺騙消費者;利用合同不規范等操作誤導消費者或不兌現承諾。

（五）房產服務機構發展現狀

目前我國包括房地產評估機構、房地產經紀機構和房地產咨詢機構等在內的房地產中介服務業機構數量較多，但機構服務質量無法達到客戶的要求，服務業從業人員數量眾多，素質參差不齊。

信用評級的相關立法工作滯后，缺乏統一的行業規范。企業征信體系不健全，對信用評級業的認識還處于初級階段。

三、政府政策對房地產市場產生的影響

（一）對房地產市場價格產生的影響

房地產市場作為長期以來對經濟增長起著重要作用的產業，宏觀調控一直未能從緊，導致房價不斷增長，在很大程度上影響了消費和金融投資。新出臺的一系列從緊的調控政策使得市場預期發生了變化，房價逐步趨于平穩，根據中國房地產指數系統，2019年前11個月百城新建住宅價格累計上漲2.91%，各月漲幅均較2018年同期有所下降。一線城市小幅上升，二三線城市增幅回落。二手房增幅較小，甚至多個城市出現價格下跌。

（二）對房地產銷售數量的影響

在“房住不炒”的緊縮性調控政策下，房地產交易量萎縮，房地產價格出現重點城市調整，三線代表城市成交量同比降幅明顯。

多地為遏制投資性購房和投機性購房出臺的“區域性限購、差別化限貸”等調控政策對房地產銷售量產生較大影響。

（三）對房地產市場結構產生的影響

2019年，商品房銷售面積小幅下降，其中住宅銷售面積略有增長但辦公樓銷售面積下降明顯，商業營業用房銷售面積下降顯著。商品房銷售額有所增長，其中住宅銷售額增長超過商品房銷售平均水平，但辦公樓和商業營業用房銷售額下降顯著。由于個人投資和投機房產的慣性仍在，住宅在市場中的份額及地位目前仍有所保證，但主要由境外投資者投資的辦公樓和商業營業用房受國際經濟沖突影響撤資較多，不論是在價格、開發面積和銷售面積和銷售量上都呈明顯萎縮。

（四）對房地產開發商產生的影響

由于外部經濟環境惡化，國內結構性政策調整壓力較大，加上房地產市場還受到內在經濟周期的影響，我國房地產開發商在2019年的經營下滑明顯，據國家統計局數據，全國2019年商品房銷量同比僅增長0.2%。尤其是資金規模較小、總體實力較弱的地方性房地產開發企業資金鏈紛紛斷裂而破產倒閉。據人民法院公告網，到2019年11月底，已有525家房地產企業申請破產。

（五）對房地產經紀商產生的影響

正規的大中型房地產經紀服務企業將向大型化、專業化、品牌化發展，連鎖經營模式可以提高企業品牌知名度和資金運作能力。經營手段上更加信息化、網絡化，通過與金融機構、律師事務所的合作，擴大雙方的客戶資源，增加服務品種，一定程度上提升了企業形象和企業知名度。

中小規模的房地產經紀服務企業雖然有較低的經營成本和服務價格、靈活的服務，但必定面臨更大的資金和運作方面的競爭壓力。

四、房地產市場未來發展的建議和展望

（一）進一步完善市場結構體系和法規監管

在房地產市場面臨新挑戰的背景下，房地產市場價格與市場活躍程度都可能出現拐點，居民個人或家庭以保值升值為目的對住宅進行大量的投資或投機的場面不大可能重現。而境內外機構在國際經濟環境變數較大的情況下，也不會對辦公樓和商業營業用房加大投資。不論是房地產開發企業在經營方式和范圍上，還是地方政府在財政計劃外資金的獲取上，不能再盲目依賴傳統方式，而是要在適應市場的前提下勇于創新，去發展和完善市場結構。還要在新方式下不斷調整和完善相關法律法規以使市場能夠更規范化運作。

（二）開發改造適應未來發展的人性化新型住宅

我國的低收入群體的居住環境、條件以及生活質量已經有了很大改善，但仍存在著部分地區和人群居住環境較差或居住面積小的問題，很多早年間開發的老房屋存在著結構不合理、采光差，較高樓層但無配備電梯，不方便老年人進出的弊端，即便是已有較好居住環境的群體，也有進一步改善居住環境的需求。而一個城市如果有規模化的具有地方特色的房屋，將對當地旅游業發展和其他產業有極大的促進作用。例如增加了綠化面積的第四代住宅樓，依山而建的新型窯洞式住宅群，不僅更加合理地利用了有限的土地，還使采光通風較傳統住宅有了極大提升，而且對于建筑材料生產銷售、園藝設計、園藝種植、種苗培育、家居設計、家具制造銷售等領域都有極大的促進，也會帶動相關工藝水平的提高甚至產業升級。高端房地產特色化、科技化創新如果良性發展，可以引領高端房地產向特色化、科技化方向進一步發展。

（三）降低普通住宅開發和銷售成本

信貸資產證券化、存量房改保障房、實施住房公積金改革以及穩定住房消費和土地改革等，對土地進行合理的長期規劃以節約用地提高土地使用效率，這一系列措施都是為了穩定我國的房地產市場，更好地滿足居民的居住需求。

除了政策上的調控外，開發新的建造工藝和建筑材料，不僅能降低普通住宅開發和銷售成本，抑制房價無序上漲，而且可以帶動相關產業的技術進步和產業升級。新型合成材料目前可以部分替代水泥鋼筋和房屋外層隔離層，如果進一步開發利用，可能會在未來不久形成新的建造方式。3D打印房屋作為一種全新的建筑方式，相比傳統的建造方式不僅可節約建筑材料30%-60%，縮短工程施工工期50%-70%，減少人工50%-80%，還可大幅降低施工安全隱患及工程污染。

作者簡介：

高藝菲（1996.5-）;籍貫：甘肅武威;本科學歷;研究方向：金融學專業投資方向。