新形勢下我國房地產金融風險及其防范

蔡軒

摘要：近幾年來，我國的城鎮化腳步進一步加快，各個地區的房地產行業發展迅速，其也逐步成為國民經濟的重要支柱型產業。房地產行業本屬于金融的一部分，其具有高風險的特征，一旦發生危機，必然會影響我國的國民經濟的發展。因此，如何有效防范房地產行業的金融風險就顯得尤為有必要。本文就房地產金融風險進行闡述，并分析在新形勢下我國的房地產金融所面臨的風險，提出防范我國房地產金融的策略。

關鍵詞： 新形勢;房地產;金融風險;防范策略

隨著經濟的快速發展，我國人民從原本的溫飽問題逐步過度到小康生活。家家戶戶基本都過上了城鎮化的生活，各個地區都在大力建設房地產。近幾年，我國各個地區的房地產趨勢還是非常良好的，其在國民經濟中也占據著較大的比重。但是在發展房地產行業的同時，也不能夠忽略其風險性。比如面對房地產這塊大蛋糕，很多小企業也紛紛加入其中，因為各種原因造成了資金斷裂的情況，導致各個地區都出現了爛尾樓，給整條房地產利益鏈上帶來了風險。因此必須加強對房地產金融的風險進行研究，以促進房地產行業的有序運行。

一、房地產金融風險的闡述

房地產金融實際上指的就是房地產在開發環節、建設環節、交易環節以及經營等環節中的一系列金融活動。而房地產的金融風險則是和房地產發展過程中金融機構為其所提供的關于資金方面的服務相關，在整個過程中，金融最終所產生的收益和所預估的收益一般是存在區別的，如果金融實際收益低于預估收益，很可能就會使得房地產金融發生風險，蒙受損失。房地產金融風險包含四類風險。分別是政策型風險、管理型風險、信用型風險以及流動型風險。在房地產行業政策對其會起到主導性的作用，對于房地產行業而言其屬于一種市場環境。如果市場環境發生了變化，必然會影響房地產整個行業。在我國因為各個地區的特點不同，所以，中央在調控時不能夠保證各個地區的政策一致，甚至有些地區盲目的追求GDP，繼而導致中央調控被無視，使得政策風險進一步擴大。其次，管理型風險，房地產行業風險大，利潤也大。在管理過程中如果缺乏風險意識、不注重審查、對存在疑點的資料后期不核實，必然會造成相應的風險。另外信用型的風險也是不容忽視的，其是指市場風險以及融資風險從商業銀行逐步轉變為企業的信用型風險。具體表現為出現逾期貸款，借款人不愿意或者無力償還的行為，最終造成本息無法收回的情況 [1]。

二、新形勢下我國的房地產金融所面臨的風險闡述

（一）銀行信貸類風險

在我國商業銀行信貸業務中，房地產貸款占據較大的比重，其包含房地產商貸款以及購房者的貸款。這兩者在向商業銀行貸款的過程中，銀行會得到較高的回報率。所以大部分商業銀行都會給房地產商提供貸款。因此，隨著社會的發展，房地產向商業銀行提出貸款的申請也越來越多，在我國內部又沒有明確制約銀行信貸的有效條例。中央銀行在進行貸款環節時也沒有嚴格的調查并研究房地產的市場情況，對各項貸款活動進行科學的指導。最終導致房地產行業這種貸款趨勢出現了非理性式的增長，使得房地產行業迅速崛起。但是一旦內部出現泡沫，必然會影響整個金融機構上的各個利益鏈，造成巨大的經濟損失。

（二）住房公積金貸款存在的諸多風險

我國為了滿足人們對住房的基本需求，所以在某些單位設置了住房公積金。很多員工在購買房屋時都會采用住房公積金，這也使得住房公積金在運行的過程中會出現相應的信用型、流動型以及操作型的金融風險，影響了房地產行業的有序發展。在房地產公積金中所謂的信用風險即是通過住房公積金進行貸款，后期貸款者無力償還，或者不愿意償還，就會給住房公積金造成巨大的損失，這也是公積金領域較為常見的一類問題。而這個風險的來源除了借款人之外，還包含貸款的金融機構。如果金融機構自身缺乏約束力，過于的追求利益，忽略成本，再加上利率的變動，必然會使得還款額度提高，如果還款者缺乏足夠的還款資金，借款者也只能違約，給貸出款項的金融機構造成了巨大的風險[2]。

（三）房地產投資泡沫風險

從2003年開始到2019年，房地產行業一直處于增長的狀態。根據相關數據統計，發展中國家房價和居民年收入的比值在5倍左右，像一些一線城市已經達到了將近10倍，由此數據也可以判斷出我國的房地產行業存在泡沫性的風險。其次我國的房地產行業雖一直處于上升階段，但會受到供求關系、政策等因素的影響，呈現出階段性的特征，在未來處于較高房價的狀態出現下跌的可能性會更大。除此之外，房地產行業還可以會出現投機泡沫的風險，由于近幾年來我國的房地產行業在快速的發展，房地產的價格也在迅速上漲。在這種趨勢之下，也有很多投資客為了追求高額的利益而進行投資，如果房地產行業價格下降，必然會出現很多的不良貸款。雖然某些大城市已經在限制投資的行為，但也不乏這樣問題的存在。

三、新形勢下防范我國房地產金融的策略

（一）合理控制房地產的投機行為，穩定價格

我國的房地產價格一直居高不下的根本原因在于供不應求，而供不應求的原因來自于很多投資客的投機性需求。這種需求必然會影響我國房地產行業的良性發展，造成房地產行業的經濟泡沫。因此作為政府必須要調控好房地產金融的問題，避免內部出現的投機性需求，穩定好各個地區的房地產價格。比如在金融方面，應該及時的限制各個城市內部購買多套房的人員，堅持落實房子是用來住，而不是用來炒的。雖然有些地區制定了相應的政策，但仍然有待進一步的落實。比如像對各個城市內部購買二套房者應該提高利率，購買三套房者不予貸款，必須全款。通過這種方式來限制在房地產行業的投機行為。其次，我國應該進一步優化房地產的稅收內容，對購買多套房者實行高額的契稅以及所得稅，像房屋內部長期空置的多套房所有者，也應該收取物業稅費。

（二）完善金融機構在信用風險方面的防控能力

為了防止在房地產行業出現金融類的風險，應該進一步完善和落實房地產企業的征信制度。如果企業的信用較好，可以適當的提高貸款的額度，甚至是企業相應貸款優惠。如果房地產開發企業本身信用較差，則不予貸款，如果信用極差的房地產開發商，應該將其直接納入黑名單。在審核環節，金融機構或者商業銀行要加強對企業貸款的進一步審核，防止內部出現騙取貸款的行為。其次要合理的去判定抵押物的價值，評估抵押物的實際變現能力，如果抵押物存在大幅度貶值的情況，必須要求貸款者增加資金擔保，以完善可能會存在的資金類缺口 [3]。

（三）完善住房公積金制度

根據住建部的相關數據顯示，我國的住房公積金數額已經增大到了萬億元。這個數額很大，但是總體住房公積金運行的效率卻在下降。就目前我國的形勢來看，住房建設規模在進一步的擴大，而社會的收入也是一個龐大的數據。很多的房地產商都紛紛加入保障房，但資金缺口仍然比較大。因此也有專業人士根據現實存在的情況，對公積金提出了一些設想。比如將閑置的公積金應用到保障性的住房中，以進一步提高住房公積金的收益率以及運行的效率。當然這一設想是需要通過對公貸款進一步實現。

（四）進一步創新金融工具，以達到分散金融風險的目的

房地產行業在發展的過程中，離不開金融機構。因此為了進一步降低房地產市場所帶來的風險，就應該加強金融工具的創新，增加房地產企業獲取資金的渠道，從原本的單一融資逐步轉變為多樣化融資。首先應該對一些有剛性需求的購房者提供基本的支持，如提高公積金貸款的額度以及覆蓋面。其次進一步開辟房地產融資渠道，發展信托基金，保證房地產行業在發展的過程中可以擁有穩定的資金支持。另外放低金融機構開展房地產信貸行業的門檻，保證在房地產內部可以融入合法的資金，促進房地產行業金融結構的多元化發展。畢竟房地產行業在迅速的發展，如果僅僅依靠商業銀行，必然會使得商業銀行的風險加大，同時也無法滿足龐大房地產市場的需求。而非金融機構的融入也成為房地產行業發展的必然。

（五）加強房地產金融行業的監管

我國近幾年房地產行業發展非常迅速，但不可忽視的是房地產行業的負債越來越多，負債的增加必然會使得各個利益鏈條上的利益體造成資金的匱乏，進一步擴大房地產企業所造成的信貸風險。因此為了有效的防止房地產行業產生信貸風險，就應該加大對房地產行業的監管，發揮出政府的作用，幫助房地產企業以及金融行業提升融資以及管理水平。比如針對房地產行業，我國可以根據可能會產生的金融風險來制定國際化的監管體系，對房地產行業從最初的投資到融資等各個環節的有效監管，進一步降低房地產行業的負債率，促進房地產行業的可持續發展。

綜上所述，隨著時代的不斷發展，我國的房地產行業已經進入了一個嶄新的階段，房地產行業也面臨著更加嚴峻的挑戰。為了降低金融風險，保障房地產行業的可持續發展，就應該合理控制房地產的投機行為，穩定房地產的價格;完善金融機構在信用風險方面的防控能力，同時，完善住房公積金制度;進一步創新金融工具，以達到分散金融風險的目的;最后加強房地產金融行業的監管，通過各項措施降低金融風險，穩定房地產市場。

參考文獻：

[1] 李淑萍; 丁燦燦; 陳曉雪.新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性研究[J].地產，2019（09）：72.

[2] 陳丐治.我國房地產金融風險分析及防范措施探究[J].時代金融，2018（08）：178.

[3] 李淑玲.論房地產金融的風險及其防范[J].經濟研究導刊，2017（07）：111.