房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題及對(duì)策

摘 要：最近幾年，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速推動(dòng)下，建筑行業(yè)的發(fā)展也日益蓬勃。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，成本管理非常重要。當(dāng)前，人們對(duì)于物質(zhì)文化的需求隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展而日益增加，這就進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，掀起了房地產(chǎn)熱潮，但隨之而來的，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的諸多管理問題也日益突出。其中，企業(yè)對(duì)于會(huì)計(jì)工作的控制以及成本的管理是最為突出的問題。因此，對(duì)于許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，加強(qiáng)企業(yè)對(duì)于成本的控制和管理，不僅影響著房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)經(jīng)營(yíng)和盈利能力，而且關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和國(guó)家稅收的穩(wěn)定。因此，本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理方面面臨的問題，探討了相應(yīng)的解決方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);成本管理;問題;對(duì)策

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，這其中包括大量的市場(chǎng)、金融等政策，以及建筑材料價(jià)格在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的不斷上漲。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤(rùn)不斷被削減，逐步進(jìn)入了微利時(shí)代。在如此艱難的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勢(shì)必要強(qiáng)化對(duì)于成本的管控，促進(jìn)企業(yè)管理行為的規(guī)范化，才能使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得領(lǐng)先地位。本文闡述了成本控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的重要性。

一、房地產(chǎn)管控重要性分析

目前，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平不斷提高，人們對(duì)于物質(zhì)文化的需求也日益增加，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，但在房地產(chǎn)熱潮的背后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部諸多管理問題日益凸顯。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理和會(huì)計(jì)控制是一個(gè)比較突出的問題。因此，對(duì)于很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，加強(qiáng)成本控制非常重要，這不僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，也關(guān)系到國(guó)稅的穩(wěn)定和房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理方面存在的問題，討論了相應(yīng)的解決方法。這其中的一個(gè)重要方面就是加強(qiáng)成本控制。

（1）只有加強(qiáng)企業(yè)的成本控制，才能保證合理的費(fèi)用和匹配，節(jié)約有限資源，減少無謂的浪費(fèi)，降低損失。在發(fā)展過程中，我們可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)的目的是為了盈利。利潤(rùn)來自于更大的收入和更低的成本之間的差額。在開發(fā)過程中，只有加強(qiáng)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的控制和管理，才能在企業(yè)承受范圍內(nèi)合理配置資源，把成本盡可能降控制在最低，使獲得的利潤(rùn)最大化。企業(yè)只有獲得必要的利潤(rùn)，才能向著更好的方向不斷發(fā)展，為社會(huì)、股東創(chuàng)造更多的財(cái)富。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理弊端

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理主要包括以下幾個(gè)方面：

（1）管理觀念落后，成本核算不科學(xué)。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理還處于基本的后成本核算階段，缺乏事前的成本預(yù)測(cè)和過程成本控制。成本管理范圍相對(duì)狹窄，成本核算的數(shù)據(jù)口徑不同，成本的收集和分配不科學(xué)。

（2）成本控制不強(qiáng)，忽視了成本的動(dòng)態(tài)管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的成本控制體系，完善的成本管理體系，對(duì)成本進(jìn)行監(jiān)督，大多采用事后靜態(tài)成本管理，對(duì)生產(chǎn)過程成本缺乏控制，未能準(zhǔn)確把握成本控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，導(dǎo)致成本管理效果不佳。

（3）成本控制方法落后，成本管理精細(xì)化程度不夠。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制方面大多依靠管理者的主觀經(jīng)驗(yàn)判斷，缺乏系統(tǒng)、定量、科學(xué)的成本控制方法。

（4）企業(yè)管理者對(duì)成本控制缺乏了解。在企業(yè)內(nèi)部管理中，沒有完整的成本控制體系。成本管理就是要解決什么問題，沒有對(duì)未知事件的科學(xué)預(yù)測(cè)，沒有成熟的方法和科學(xué)的制度去應(yīng)對(duì)。它只能是盲目的和最后一分鐘的治療。企業(yè)沒有對(duì)全體員工、整個(gè)過程和整體管理成本的認(rèn)識(shí)。大多數(shù)人認(rèn)為成本是幾個(gè)部門或個(gè)人的事情。企業(yè)管理者不控制項(xiàng)目開發(fā)的階段、部門和人員。我們沒有調(diào)動(dòng)大家的積極性，沒有充分發(fā)揮大家的積極性。我們沒有把成本控制的理念貫徹到企業(yè)管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)和工程建設(shè)的每一個(gè)階段。

（5）成本控制和管理目標(biāo)是相互分離的。在企業(yè)發(fā)展的過程中，無效的或低級(jí)的管理和控制方法傾向于單方面追求成本最小化和利潤(rùn)最大化，并沒有制定相應(yīng)的目標(biāo)成本根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，并未能有機(jī)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)成本，導(dǎo)致盲目的目標(biāo)成本管理和控制的企業(yè)，而單方面的控制只會(huì)離企業(yè)的目標(biāo)越來越遠(yuǎn)，最終無法達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的解決辦法

（一）加強(qiáng)成本信息管理，提高成本管理效率

項(xiàng)目完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)收集相關(guān)數(shù)據(jù)，準(zhǔn)備相應(yīng)的結(jié)算文件，分析成本結(jié)算數(shù)據(jù)與現(xiàn)代信息技術(shù)的幫助下，找出可以改善的鏈接，并將數(shù)據(jù)輸入到成本數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)改進(jìn)和完善現(xiàn)有的成本管理信息系統(tǒng)，整合目標(biāo)成本、作業(yè)成本和責(zé)任成本信息管理過程，測(cè)量和計(jì)算出目標(biāo)成本在開發(fā)和設(shè)計(jì)階段，實(shí)施階段和項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本結(jié)算、存款成本會(huì)計(jì)成本和其他數(shù)據(jù)到數(shù)據(jù)庫(kù)，以確保成本數(shù)據(jù)的完整性。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極推進(jìn)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)管理的整合，實(shí)現(xiàn)采購(gòu)系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)、成本系統(tǒng)等業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)對(duì)接，提高成本管理的效率。

（二）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化水平

在信息時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該在成本管理中進(jìn)行信息化管理。各部門應(yīng)建立動(dòng)態(tài)的成本核算體系，通過完善的信息技術(shù)將成本及時(shí)反映給各部門。項(xiàng)目成本信息可以由成本管理系統(tǒng)直接反映，幫助企業(yè)建立成本體系，規(guī)范運(yùn)營(yíng)流程，跟蹤企業(yè)核心業(yè)務(wù)，有效整合財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、資金管理。系統(tǒng)的核心是合同管理，包括成本估算、合同核算、合同結(jié)算、資金規(guī)劃等。該系統(tǒng)還可以為企業(yè)決策提供一定的依據(jù)，如歷史核算、付款時(shí)間等。通過信息管理方法，企業(yè)管理成本得以簡(jiǎn)化，員工工作效率得以提升，有效地監(jiān)控項(xiàng)目。信息系統(tǒng)還能及時(shí)反映動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的差異，加強(qiáng)企業(yè)對(duì)于成本的控制，提高決策效率和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）平衡成本與工程質(zhì)量

成本控制是重要的，但成本控制的前提是房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目是安全的。房地產(chǎn)企業(yè)不能因?yàn)槌杀究刂频投x擇降低工程質(zhì)量，否則會(huì)有很大的安全風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)對(duì)質(zhì)量和工程造價(jià)有相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，考慮工程造價(jià)的同時(shí)確保工程質(zhì)量的良好。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目立項(xiàng)之初，應(yīng)認(rèn)真研究，并咨詢相關(guān)專業(yè)人士，向其他優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)。從而找到幫助企業(yè)解決成本與工程質(zhì)量平衡問題的有效途徑。

（四）加強(qiáng)早期成本管理的規(guī)劃設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)緊急拿項(xiàng)目時(shí)，不要選擇工作計(jì)劃，首先要從建材采購(gòu)、施工單位和施工日期等方面考慮，選擇合適的解決方案，從而有效地控制整個(gè)項(xiàng)目，并盡量在整個(gè)項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)設(shè)計(jì)和施工計(jì)劃的規(guī)劃、預(yù)算工作提前進(jìn)行，避免后期計(jì)劃變更，因各種主觀因素減少由此造成的資金損失。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以從施工技術(shù)入手，按照合理的施工方案，改進(jìn)新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，在保證施工安全的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)有效的成本降低。另外，在施工期間，要密切關(guān)注工程進(jìn)度，避免超過合同工期。建設(shè)期超過合同約定的期限后，很可能超過房地產(chǎn)公司以前的成本預(yù)算，增加建設(shè)成本。也有可能是項(xiàng)目未完成，導(dǎo)致無法收到相關(guān)款項(xiàng)等問題，以及可能的經(jīng)濟(jì)索賠

四、結(jié)束語(yǔ)

總的來說，成本控制問題普遍存在于諸多房地產(chǎn)企業(yè)，需要直面處理這些問題，采取有效措施促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)管理者必須對(duì)此給予足夠的重視，通過完善成本控制、核算體系，提高企業(yè)成本管理水平，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)要完善成本管理體系，重點(diǎn)對(duì)開發(fā)建設(shè)階段的項(xiàng)目成本進(jìn)行控制，加強(qiáng)成本管理的評(píng)估和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理水平和信息化水平，降低項(xiàng)目成本，使員工積極參與到成本控制中。

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作者簡(jiǎn)介：

劉豪（1998—），男，漢族，湖南株洲，本科，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理。