從“地王”到“地主”

汪　偉

土地在悄悄向新的“地主”——房地產商那里轉移,而開發中心正從大城市向二?三線城市轉移?

“在中國的腹地,有一座城市叫做重慶,它橫跨長江,被重山包圍,霧氣騰騰的長江上百帆爭渡?”這是2007年7月的一期TIME雜志中的重慶?重慶被看作中國城市化的縮影:它有最雄心勃勃的城市化規劃,如果規劃能夠實現(讓70%的人口進入城市),它將成為世界上最大的城市?

10月9日,重慶市政府召開了新聞發布會,詳細解讀《重慶市城鄉總體規劃(2007-2020年)》?規劃提出,要將重慶主城區擴建1100平方公里?隨著規劃獲得國務院批復,輿論普遍認為,重慶將進入房地產開發的高速增長期?

這被視為房地產商進軍大西南的絕好時機?排名靠前的幾家地產商紛紛進軍重慶,意圖在這片新興市場上分一杯羹?喧嘩之中最引人矚目的,當數廣東地產企業碧桂園在重慶一舉拿下2.5萬畝土地的豪舉?股市與樓市的“碧桂園”效應,至此達到萬眾矚目的高潮?

重慶并非碧桂園的終點?這家兩年前還不為人所知的廣東地方地產商,2007年4月在香港上市,馬上獲得熱烈追捧,此后,充足的資金讓碧桂園迅速在全國四面出擊,到處拿地?2007年1月,碧桂園儲備土地的規模是1900萬平方米(可建筑面積),土地儲備量在國內開發商中排名第四,到6月底,這一數字刷新為2950萬平方米?上市后募集的資金顯然讓碧桂園有更大的實力和更充足的理由四處拿地,8月初,碧桂園的旗下的土地激增至4500萬平方米,幾乎是年初的2.5倍?

大幅等待開發的土地似乎讓碧桂園的股票有了某種保證,盡管在香港上市之初,碧桂園已經創造了多個資本市場的神話,但此后的強勁走勢仍然讓很多人瞠目?經過短短半年時間,碧桂園的股價從IPO時的每股5.38港元飆升至9月的13港元,11月,在重慶囤地將受調查的市場傳聞下,才回調到當月9日的11.7港元?

值得注意的是,碧桂園的股價與土地儲備交替上升的勢頭到下半年并沒有出現衰減之勢?到8月15日,碧桂園在全國各地儲備的土地已經增加到了5400萬平方米,數量超過了中國第一地產商萬科數倍之多?有機構甚至推測,一年后碧桂園的土地儲備總建筑面積可能增至8600萬平方米?

密集的大手筆拿地,為碧桂園贏得了“中國最大的地主”的稱號?而土地起到了為股價兜底的效應,堅定了投資者對碧桂園的信心?二者相互作用的直接效果是迅速產生的財富效應?

就在重慶市政府高調解讀城市規劃的第二天,10月10日,胡潤發布了2007年的中國富豪榜,碧桂園創始人楊國強年僅26歲的二女兒楊惠妍代表家族持股,以1500億元財富高居榜單第一名?中國新首富誕生了?這同時也是土地神話與股市神話的誕生?

從“地王”到“地主”

土地是房地產業的基礎和瓶頸,也是幾輪樓市調控中爭議的焦點?

在中國樓市高歌猛進的幾年里,扮演房價領頭羊的,多是北京?上海和廣州這樣的特大城市?2003年以來,特大城市的房價幾次交替上漲的過程中,著力在大城市里開拓事業的房地產企業,盈利都相當可觀?而所有的盈利,都是以“拿地”為前提的?土地就是房地產企業不折不扣的命脈所系?

1999年之前,開發商獲得土地的主要途徑是土地劃撥,也即政府無償地將土地交給開發商進行開發,作為報償,開發商通常承擔市政和商業配套的開發?1999年之后,土地轉讓方式逐漸從劃撥變為公開拍賣(招拍掛)?大多數時候,地產商競爭土地的方式,逐漸從人脈和公關的競爭,變成了拍賣現場的經濟實力的較量?正是在這種你來我往的公開拍賣過程中,產生了“地王”?

這個名詞被用來形容一時一地單價最昂貴的地皮?據《財經》雜志報道,2007年8月24日,南京蘇寧房地產開發有限公司以44.04億元的高價拿下位于上海市南京路步行街的“黃浦區163號街坊地塊”?按照建筑面積折算,每平方米單價(“樓板價”)達到了6.693萬元,創下上海乃至國內“地王”的新紀錄?在此之前,上海國有土地出讓史上最高單價紀錄是新鴻基競拍浦東濰坊街道地塊時產生的,每平方米為2.0178萬元?而總價最高紀錄則是和記黃埔在2005年拿下上海浦東陸家嘴竹園商貿區地塊時的成交價——45.6億元?

“地王”現象是房地產商扎堆開發大城市中心區域的最好寫照?土地的稀缺決定單位面積價格高企,而地價自然會傳遞到房價?而且,標志性地塊和物業的價格對一個區域內其他地塊和物業的價格有拉升作用?“地王”出世往往成為區域內房價上漲的信號?2007年6月26日,綠城中國以12.6億元的價格拿下上海北區的江灣D1地塊,樓板價高達1.25萬元/平方米,旋即對新江灣至五角場一帶的新房和二手房產生了明顯的拉升效應,即是一例?

土地在開發成本中所占比例越來越高,并且面臨著一系列的調控政策,盡管特大城市推出的少數天價地塊仍然吸引著許多開發商的目光,但隨著融資難度增大,“地王”游戲還能玩多久,的確是一個問題?

房地產商對土地的競爭已經延續到了二?三線城市?“地王”難當,有先見的地產商開始放手儲備土地?幾乎所有大地產商手中都儲備了大量土地,變身為超級“地主”?以實力雄厚的萬科為例,儲備土地1500萬平方米,業內預測,足以供其開發4年之久?這些土地集中在大城市的郊區和二?三線城市?

從爭當“地王”到爭當“地主”的轉變說明,地產商競爭的主戰場正在從超級大城市如北京?上海和廣州悄然轉移?

在二?三線城市和非市中心區域大量購地,開發超級大盤,正是地產新貴碧桂園一貫的開發戰略?當其他財大氣粗的地產商逐鹿上海等中心城市時,碧桂園悄悄繞了一個圈子,抄了一條看似既遠(遠離中心城市)又窄(本小利薄),眼下卻被證明是大勢所趨的近路?當萬科等龐然大物開始四處出擊的時候,遭遇了迅速強大起來的碧桂園的正面競爭?

迄今為止,碧桂園在股市上的快速擴張,表明資本市場對碧桂園模式有高度認同?而隨著碧桂園的成功,這一模式也越來越有風靡全國之勢?

“二?三線”熱情高漲

資本市場對二?三線城市樓市前景的看好并非沒有道理?在中國成百上千的市長們中,還遠沒有形成“堅決阻擊房價”的共識?

市長認為自己轄區內的房價不是太高了,而是不夠高——這樣的言論常常出現在媒體上?在很多急于在任內一舉改變城市形象的市長心里,希望借助地產商雄厚的資金,在短時間改善城市的面貌,并且帶動消費?

很多中小城市都和重慶一樣雄心勃勃,并且采取了相似的城市化戰略:擴建城市?

在1990年代末,擴建城市的方式之一是建立工業和高科技開發園區?事實證明,開發區占用了大量農業耕地,但超出了很多地方工業發展的實際水平;招商遲遲難以推進,大量工業園區空置,造成了巨額浪費?國務院不得不出臺了專門的文件,在全國范圍內整頓開發區,將那些圈起來的空置土地重新復耕?

此后,各地又借著高等教育擴張,興起了一股建設大學城的風潮?政府認為這是擴建城市和增加GDP的一個好辦法,于是將土地免費或低價提供給大學,同時要求大學向銀行大舉借債以建設新校區?這一風潮的后果是造成了高等教育成本劇增,大學亂收費并負債嚴重?一些大學已公開表示不堪承受沉重債務,由于公立大學沒有破產機制,地方政府擔保的巨量銀行貸款有壞賬風險?

建設新城區并不是最近兩年才有的現象,但是有愈演愈烈的趨勢?不僅大中小城市都在膨脹,甚至許多縣城也模仿城市建設新區,并且率先將豪華的政府辦公大樓搬遷到了新區?政府顯然是希望借重行政機關的聚集效應,拉動新城區的住宅開發和商業發展?

在這種以房地產業為先導的城市化的模式下,二?三線城市的政府很難真正下定決心打壓房價?相反,市長們往往不惜給地產商提供土地和稅收方面的優惠條件,并動用行政力量配合房產開發的需要?他們尤其樂于接洽碧桂園這樣需要大量土地支撐的地產項目?這不僅因為碧桂園的資質較好?資金充裕,也因為碧桂園的“大盤”和“快速開發”的戰略,能夠很快——常常意味著在一屆政府的任內——產生效果?

財富的轉移

二?三線城市的房價果然在2007年經歷急速上漲?

天津?重慶?杭州和南京等地接過了上海?北京和廣州的接力棒,房價漲幅驚人?據國家發改委數字,截至9月,全國70個大中城市的房價同比增長8.9%,漲幅最高的烏魯木齊達到15.1%?二?三線城市的樓市,仿佛正重新經歷2003年的上海?2006年的北京和2007年的廣州走過的漲價之路?

值得注意,房價的統計多未區分一個城市內的不同區域,因此,漲幅較大的市中心和近郊房價已經被漲幅較小遠郊房價稀釋?僅據統計數字,我們會低估了二?三線城市中心區域的房價上漲幅度及其對市民心理的沖擊?

關于房價上漲過快的原因,政府?地產商人和普通市民向來有各自不同的解釋?這些解釋有時候互相針鋒相對,三方彼此矛盾,形成一個互不信任的死結,忽而又兩兩援引,針對第三方大加鞭撻,出現短暫的結盟關系?當然,土地與房價的關系則一直是爭議的焦點?

地產商中流行的解釋認為,房價高漲是土地供應不足造成的?由于政府壟斷了土地供應,并且從土地招拍掛中獲得了大量收入,這種解釋幾乎在說政府造成了房價上漲?而政府則通常認為,地產商的違法行為(首先是囤地,其次是惜售)和炒房泛濫是房價高企的主要原因?

那些希望購房自住以改善居住環境的市民,不得不三線作戰:一邊責罵開發商的無良,一邊指責政府失責,一邊還要極其焦慮地關心房價走勢,進行痛苦的“買還是不買”的自我拷問?他們既擔心一漲再漲的房價會讓買房夢徹底破碎,又擔心買入后房價回調,成為樓市泡沫破裂的犧牲品?

而地產商和政府在土地問題上的互相指責,有時候讓人忽略一個重要的事實:政府的土地供應政策和地產商的囤地戰略,同時在對房價產生推動作用?在土地國有的政策下,政府曾是唯一和最大的“地主”,但現在土地在悄悄向新的“地主”——房地產商那里轉移?正是在土地轉移的過程中,房價發生了急劇的上漲?

有一點確定無疑:土地轉移的過程也是中國財富轉移的過程?正是這個財富轉移的過程中,產生了楊惠妍這樣的首富,也使財富榜上排名前十名的富豪中,集中了6名地產商人?他們是碧桂園的楊惠妍?世貿集團的許榮茂?復星國際的郭廣昌?富力集團的張力?SOHO中國

的張欣和中國泛海控股集團的盧志強?地產行業集中社會財富的能量可見一斑——是的,集中——對很多人來說,地產商人在財富榜上的身影,已經過于集中了?