淺析新時代房地產財務管理風險防范與控制

邱燦輝

【摘要】在新時代房地產行業的快速發展中，財務管理是房地產企業管理工作中的關鍵，管理部門需要深入分析財務管理風險，并采取相應的措施進行防范和控制。現階段，我國房地產企業的主要特征是開發周期長、投入資金大、稅負高，導致房地產企業財務管理風險不斷顯現出來，但很多房地產企業未制定完善的風險控制策略，會嚴重制約房地產企業的穩定運行，文章主要對新時代房地產財務管理風險防范與控制進行了分析。

【關鍵詞】房地產財務管理;財務風險;風險防范與控制

【中圖分類號】F299.233.42

【文獻標識碼】A

1、引言

在現代化社會經濟的快速發展中，各個行業都遇到了很多財務管理問題。近年來，房地產市場得到了快速發展，房地產企業逐漸成為國民經濟發展的支柱產業之一，其作為我國第三產業的關鍵內容，市場交易十分活躍，在很大程度上提高了國民經濟的收入，推動著社會經濟的發展[1]。基于此，文章介紹了房地產企業的財務風險劃分，分析了新時代房地產財務管理中存在的問題，總結了房地產財務管理風險的防范與控制措施。

2、房地產企業財務風險的劃分

2.1籌資風險

我國房地產開發的主要動因是資金驅動型，我國房地產企業的自有資金比例普遍較低，其主要目的是解決土地成本問題，在后期開發過程中利用融資手段、前期銷售款回收進行有效解決。在房地產企業資金鏈的發展中，銀行資金是其中的關鍵內容，很多房地產企業未深入分析高負債水平，導致很多企業需要承受高額的資金成本，到期后不能償本付息，這樣企業會采取大范圍籌集資本的方式，會引發財務管理風險問題，如債務規模過大、利率過高等問題，出現了籌資成本費用過高的問題，如債務期限結構缺乏一定的合理性、債務到期過于集中，受自身資金局限性的影響，無法按時完成，出現了財務危機問題，在遇到極端問題時會引發資金鏈斷裂，引發了一系列籌資風險。

2.2投資風險

房地產企業的經營和發展極易受各項不確定因素的影響，導致房地產開發企業的投資項目和資金效益無法達到預期目標，由于各項影響因素的存在，房地產項目無法滿足預期效益，出現了影響盈利水平、償債能力的風險，這些風險被稱為投資風險。在社會的長期發展中，房地產企業比較關注籌集資金，只注重獲取更多的效益，在實際投資過程中未針對房地產市場、房地產開發項目進行可行性分析和評價，主要體現在以下方面：投資項目技術缺乏一定可行性、還不夠完善，市場調研出現很多錯誤，導致產品上市后出現滯銷、落后等問題。投資項目規劃不合理、行業過度擴張、無力控制和管理，以及負債率過高等都會出現債務負擔重的問題。除此之外，技術和市場出現變化的情況下，房地產企業的投資項目收益、預期收益會出現很大差距，受時間和空間的影響，阻礙了企業財務活動的順利實施。

2.3資金回收風險

在房地產企業開發過程中，很多財務管理部門會面臨資金回收風險，房地產開發產品可出售的情況下，存在政策、自身銷售方式等影響因素，出現了銷售狀況欠佳的現象，帶來回款緩慢的問題。同時，企業自身的資產負債水平相對較高，在資金回收和資金需求無法同步的情況下，這樣房地產企業的償債能力會有所下降，導致房地產企業財務管理工作遇到很大難題，嚴重影響企業的形象和聲譽，甚至會出現破產問題。

3、新時代房地產財務管理中存在的問題

3.1財務人員風險意識薄弱

在房地產企業財務風險管理過程中，財務人員是其中的關鍵，其綜合素質在很大程度上影響著房地產財務風險管理的整體水平。現階段，房地產企業財務人員風險意識比較薄弱，無法全面掌握財務風險技能、專業知識。同時，在社會經濟的快速發展中，很多房地產企業還未將財務管理工作作為企業發展的關鍵，導致財務管理工作中遇到很多問題，在長期的發展中會帶來房地產財務風險，無法獲取更多的效益。

3.2資金結構不合理

房地產企業需要投入大量的資金作為支持，這樣才能夠確保房地產項目工程的正常運行[2]。但是，很多房地產企業存在資金結構不合理、資金渠道單一的問題，為房地產企業的發展帶來了很大風險。在房地產工程項目運行過程中，受資金結構不合理的影響，會出現之間短缺風險，延誤房地產工程項目的施工工期，帶來嚴重的經濟損失，嚴重影響房地產企業的持續、穩定發展。

3.3預算管理不到位

隨著社會經濟的快速發展，地價、建筑造價都在不斷上漲，這是房地產企業財務管理中的關鍵，在預算管理工作實施不合理的情況下，導致房地產工程項目無法正常運行，使得企業面臨著嚴峻的風險問題。在現代化社會的發展中，國內外經濟波動很大，很多中小型房地產企業的資金斷裂風險更加嚴重，造成房地產預算管理失控問題，高額的資產負債率導致企業面臨著很大風險，甚至出現停止開發的現象，很多房地產企業開始尋求項目合作、項目轉讓。

3.4融資方式不完善

房地產行業具有一定的特殊性，房地產企業對資金投入和資金流動提出了更加嚴格的要求，資金使用周期比較長。但是，很多房地產企業的融資方式不完善，導致房地產企業融資渠道基本一致，很多房地產企業會通過貸款完成自己的融資，這就會帶來高資產負債率的問題，為房地產企業帶來了很大的資金壓力。

4、新時代房地產財務管理風險防范與控制措施

4.1提高財務管理人員的風險意識

在新時代房地產財務管理過程中，決策人員需要樹立財務管理責任感和使命感，學習更多現代化管理技術和管理方法，提高決策人員的決策能力和綜合素質，這樣決策人員就能夠根據工作經驗和自身能力進行判斷和決策，減少財務風險問題。房地產企業還需要根據現代化房地產企業制度、高效率科學管理要求，改變傳統的只注重樓盤銷售、輕視財務管理的模式，提高財務管理人員的監督管理意識，加強對財務人員會計核算和監督工作的管理，有效地避免房地產企業財務管理風險。

4.2優化企業資金結構

現階段，房地產企業需要不斷優化資金結構，合理地調整負債經營，在充分估算企業償債能力的基礎上，利用合法途徑籌集滿足企業發展的各項資金。在傳統的資金籌集過程中，房地產企業需要遵循融資渠道多樣性的原則，合理地分配外部的儲備資金，有效地協調資本權益比率，實現比例的有效性，這樣資產負債率才能夠降到最低，避免企業面臨更大的資金籌備壓力，減少財務風險的出現。同時，相關部門需要加強對各項傳統融資渠道的管理，如預售房款、銀行回款，確保資金按時回收，減少資金浪費問題，還可以利用股票、債券、合作經營等方式，提升自身的資金儲備，不斷擴大企業的運營規模，加強投資人員和企業之間的交流和合作。

4.3合理地控制資金預算

在房地產企業的發展中，資金預算可以有效地協調并規劃企業內部各個部門的資金分配，實現各項資金的充分利用，避免出現資金冗余問題。現階段，房地產企業逐漸認識到財務管理工作的重要性，并建立了相應的風險管理措施，這樣資金可以在采購環節進行間接融資，房地產企業可以提供建筑材料供應商銷售建筑原材料和產品的平臺，從側面增加房地產企業的知名度，財務人員可以及時地跟蹤并反饋應收賬款信息，實現資金的周轉，確保房地產企業現金流的流暢性[3]。在金融危機的影響下，銀行收縮房貸、銀行信貸為主的融資手段被制約，房地產企業需要掌握這一時機的優勢，充分挖掘潛在的融資渠道，并實行多樣性的融資手段，如債券、股市等。房地產企業還需要針對融資規模、資本結構和融資方式做好統籌計劃，提高房地產企業的融資能力。

4.4建立多種融資渠道

為了實現房地產企業的持續、穩定發展，減少資本結構不合理的問題，企業需要建立靈活性、多樣性的融資渠道，根據自身的實際情況和特點，大力發展多樣性的融資渠道，改善融資渠道局限性帶來的影響，有效地規避新時代房地產財務管理風險，為房地產企業的發展提供支持，實現房地產資金結構的合理性。

結語：

綜上所述，房地產行業作為國民經濟發展中的支柱產業之一，在社會經濟的發展中發揮著重要作用，其具有投資金額大、項目開發時間長、資金回籠慢等特點，投資效益極易受社會經濟環境、政府政策的影響，導致房地產投資成為一項高風險的經濟活動。在房地產企業進行項目投資之前，需要做好市場調研工作，認真分析財務風險，合理地預測收益情況，加強對財務風險的管理，提升房地產企業的綜合競爭實力，為房地產企業的持續發展提供保障。

參考文獻：

[1]李樹平.淺談新時代房地產財務管理風險防范與控制[J].現代經濟信息，2019（07）：229.

[2]郭家銳.新時代房地產財務管理風險防范及控制研究[J].財經界（學術版），2019（24）：203.

[3]范英莉.房地產企業財務管理中存在的問題及對策[J].企業改革與管理，2018（11）：134-135.