淺析穩房價背景下金融職能回歸

汪琴

【摘 要】 本文在穩房價的背景下，分析了房價上漲的原因，介紹了金融發展的作用，從金融發展回歸實體經濟和金融開發創新產品兩方面探索金融發展新階段的職能回歸，并提出了政府保障措施。

【關鍵詞】 穩房價;金融職能;實體經濟

我國房價自2000年至今一直保持著增長的總基調。貨幣化分房制度使房價在2004年產生18.7%的同比暴漲，A股牛市帶來2007年房價的井噴式增長，雖然2008年金融危機帶來房價的短暫下跌，但出于金融危機后對超發貨幣的消化需求和在大規模經濟政策刺激下，2009年全國房價同比上漲22.4%。之后，在房地產去庫存，政府城市建設的尋租行為等持續作用下，房屋由商品屬性轉化為商品和金融雙屬性，房價爆發式增長，“房地產泡沫”成為人們持續關注的話題。2018年后，樓市調控從緊，在房價倒掛、穩步去杠桿和防范金融風險的背景下，“穩房價”是政策基調，也是房屋回歸商品屬性后的必然趨勢。

現今房價高位趨緩，房地產對經濟的帶動作用在扣除其對消費和投資的預支后，對實體經濟的貢獻和投資價值被認為普遍偏低。金融行業是房地產資金的主要供給者，龐大的私人投資需求是房價上漲的主要推動力。在此背景下，金融發展和私人投資的出路問題值得思考。

一、房價上漲原因分析

1、國民經濟發展，居民收入提升

國家統計局報告顯示，我國國民經濟持續快速增長，新中國成立70年GDP年均增長8.1%。經濟增長直接帶動居民收入提升，2018年我國人均GNI是9732美元，高于中等收入國家平均水平。我國居民儲蓄率高，伴隨經濟快速發展對通貨膨脹的擔憂，居民需要合理的投資方式實現資產的保值增值，房價上漲的預期和有限的投資選擇使買房成為一種優質的投資方式，從而增加市場剛需和投機交易，促使房價上漲。

2、政府尋租與住房政策改革

“政治錦標賽”背景下，政府需要通過招商引資推動城市產業發展，城市基礎設施建設加重政府財政壓力。政府實行土地出讓，解決資金來源問題，房地產市場的膨脹帶動相關建材、交通、化工等產業的發展，能夠增加政府財政收入。城市發展最快的那些年，基本是由房地產拉動的，城市政府的利益追求是房價上漲的重要推手。另外，隨著城市化進程加快，2018-2020年完成全國棚改任務目標的臨近，各地加大棚改力度，政府貨幣化安置政策逐漸替代安置房安置政策，使市場對房屋需求加大，進一步推動房價上漲。

3、銀行貸款過度支持

房地產是資金密集型行業，銀行貸款是行業開發資金的重要來源?；诜康禺a具備消費、生產和投資的混合功能，對多產業能夠產生協同帶動作用，銀行對房地產的支持是符合市場經濟的趨利特性的，銀行投資大量涌入房地產。房地產市場和金融市場愈加緊密的滲透，導致投機資金的追逐，房地產金融導致房屋的金融屬性逐漸取代其商品屬性，成為決定房價的重要因素。銀行貸款支持不僅體現在對房地產產業投資方面，更體現在其對房屋投資的貸款支持。銀行寬松的住房信貸政策使投機者能夠較為容易獲得資金，實現市場需求，是推動房價上漲的直接原因。我們應該警惕金融支持過度，金融風險堆積和泡沫的產生。

4、投資渠道缺乏，房地產產業熱點滋生投機交易

房屋金融屬性的過度強調是促使房價上漲的重要原因，非理性投機行為易滋生“房地產泡沫”。社會儲蓄的持續增長是經濟發展的必然結果，也是投資渠道缺乏的重要表現。首先，民間資本對實體經濟投資受限。市場準入門檻過高，市場競爭機制不完善，導致民間投資不足。其次表現在另類理財產品上，近幾年先后出現的概念產品和藝術品市場理財投資，鑒賞門檻高，專業性要求高，挫敗民間投資熱情。最后，對于普通大眾可理解和可操作的銀行金融理財產品單一無法滿足客戶理財規劃。資金在投資渠道缺乏中急需找到投資標的，房地產市場成為熱點，為滿足投資需求滋生投機交易。

二、金融發展的作用

金融是現代經濟中調節宏觀經濟的重要杠桿。貨幣資金作為重要的經濟資源，支撐產業發展和經濟增長。金融中介基于“金融功能觀”能夠將儲蓄和投資按照市場需求進行重新配置，引導資金流向，加快產業資本形成，推動技術創新進而影響產業結構和經濟發展。金融業是市場經濟發展的重要主體，金融功能發揮得好，能夠使資金進入高效、先進的產業，推動技術創新，進而促進經濟增長。同樣地，若金融業錯誤地將資金投入低效和衰退的產業，不僅無法滿足合理的投資回報率需求，還會擠占先進產業的資金資源，引發產業倒退，經濟下行。金融發展在市場經濟條件下，拋棄盲目趨利的特征，利用其價值發現的功能，引導先進實體經濟的發展，才能推動中國經濟可持續發展。

三、穩房價需金融職能回歸

1、金融回歸實體經濟

所謂實體經濟是指人類以價值創造和物質轉化為目的的經濟活動，分為真實消費和真實投資。相對地，虛擬經濟則指投資回報來自于資本價格上升的不從事實際生產，不參與價值創造的投機買賣。房地產業具有消費、生產和投資的混合功能，其發展能夠帶動相關建材、交通、化工等產業的發展，是近年來城市經濟發展的重要推動力。但隨著流動性的泛濫，房屋的金融屬性不斷擴張，使房屋投機交易數量與實體經濟所需的真實房屋數量嚴重偏離。金融業對房地產業過度投資，對其他產業的資金需求產生擠出效應;房地產業的過度擴張在消化超發貨幣的基礎上已經預支了消費者的預期收入，金融風險的堆積勢必對經濟增長產生抑制作用。

金融具有價值發現和分散風險的功能，在政府加快推進產業轉型升級的背景下，金融發展應該為實體經濟服務。去房地產化，為產業發展提供空間，發現先進的，高效率的產業，為其提供技術創新資金，帶動相關生產要素和資源轉移，使產業能夠在市場競爭的環境下改革創新，為我國經濟發展提供源源不斷的動力。

2、金融開發創新產品

我國高儲蓄率的背后顯示的是居民投資渠道的匱乏，銀行利率收益與通貨膨脹的逐漸背離使民間資本迫切尋求資產保值增值的方法。我國在多年探索和發展中開發了以貨幣、黃金、外匯和有價證券為主要載體的金融產品。但目前我國有價證券和外匯的市場機制還不完善，對民間資本投資的專業化要求較高，投資參與度較低。在現有以貨幣投資為主體的背景下，投資者需要銀行等金融機構開發適合客戶實際需求的創新產品，增強金融服務水平。同時，證券，基金，銀行等金融主體也需加大對市場投資者的教育和宣傳，培養客戶的金融觀念，提升客戶的金融知識，引導客戶進行理財規劃，切實解決民間投資渠道匱乏問題。

3、金融支持地區產業開發

一二線城市房價基于其人口、金融、產業、就業等優勢居高不下，側面反映地區經濟發展對人口吸納和房價的影響。隨著我國產業升級和城鄉改革的目標提出，產業經濟全面發展迫在眉睫。近年來，以銀行為代表的金融機構的主要投資產業和地區集中在一二線城市較為成熟的制造業和服務業，對鄉村振興目標下農村產業振興和三四線城市承接產業轉移的金融支持不足，導致我國產業升級進程緩慢。大量的勞動力和資源向一二線城市傾斜，對周邊區域經濟發展產生擠出效應，形成大城市資源飽和和三四線城市“空城”的現實格局。

經濟可持續發展是產業、地區的均衡發展。金融機構應該引導產業向三四線城市轉移，為地區承接產業轉移提供金融支持，增加中小企業和小微企業的貸款需求，分擔大城市人口、資源等多方面壓力，為大城市產業升級提供必要空間。在鄉村振興背景下，農業產業發展是關乎我國民生的重點項目。金融機構支持鄉村振興，加大農戶和農業產業園區的生產和建設，穩定農村勞動結構，促進農業產業開發和整合。地區產業發展加大地區人口容納，發揮開發地區產業資源優勢，緩解大城市房屋需求壓力，消化三四線城市房屋庫存，為穩房價提供重要支持。

四、政府提供政策保障

房價的上漲和趨穩并不是一個簡單的市場經濟問題，不是房地產自身完成的過程，而是整個經濟產業鏈上企業、社會和政府等綜合性的反映過程。政府是產業調控的重要主體。穩房價需要政府宏觀政策的調控，確保金融資金投資范圍也需要政府放低市場進入門檻。以政策金融和財政金融服務為代表的政府和金融的協調發展，確定資金導向和引導，才能切實滿足產業發展需求。堅持市場經濟的發展，放開投資準入條件，引入市場競爭機制，加大民間資本對實體經濟的參與度，擴寬資本投資渠道。進而解決資本的投資需求，也為產業發展引入競爭機制，加快產業轉型升級，進而促進經濟可持續發展。

五、結語

房屋金融屬性對商品屬性的逐漸替代致使房地產偏離其作為實體經濟對經濟可持續發展的作用，作為房價上漲重要推手的金融市場也應該是穩房價的重要調節因素，只有金融市場回歸為實體經濟服務的職能，政府提供必要政策保障，才能促進經濟可持續發展。

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【作者簡介】

汪 琴（1994.9—）女，漢族，四川成都人，四川農業大學，碩士研究生，從事公司金融研究.