房地產企業稅務籌劃及其風險防控研究

邵玲玲

摘要：房地產行業對我國城市化進程的推進做出了重要的貢獻，但隨著行業精細化程度日益增加，房地產企業管控水平開始分化，對企業的財務管理能力也提出了更高的要求，尤其是房地產企業稅務籌劃水平。如何有效的進行稅務籌劃，實現企業經濟效益最大化是房地產企業成功與否的重要考量。本文針對房地產企業稅務籌劃及風險防控進行分析，根據稅務籌劃原則和我國現行稅制，對房地產企業稅務籌劃活動略作展開和探討，希望能對我國房地產企業發展有所幫助。

關鍵詞：房地產企業;稅務籌劃;風險防控

房地產企業是以房地產開發、經營為主的企業，其行業進入與退出成本都較高，行業內部競爭也比較激烈。所以，企業的經營效率是企業生存與發展的重要因素。在經營發展過程中，房地產企業往往會遇到很多挑戰，其中財務方面最重要的就是資金籌集和稅務籌劃。本文就稅務籌劃及其風險防控進行簡單分析與探討。

一、房地產企業稅務籌劃

（一）稅務籌劃現狀

對于房地產企業來說，稅務籌劃之所以比其他行業更為重要，是因為房地產企業涉及的稅種十分繁雜，從企業籌資開始，到拿地、開發建設、銷售，甚至是物業管理等，每一個環節都會涉及到不同的稅種。同時，房地產項目是一個長期項目，短則一兩年，長則三五年，所在地區的經濟政策環境極有可能發生變化，這給房地產稅務籌劃帶來了很大困難。就目前來說，我國房地產企業絕大多數都是在項目開發前期進行項目稅負測算，采用“倒逼籌劃”的方式進行優化。具體而言，首先在項目開發前期，企業利用優化規劃來合理構建目標成本以降低稅務成本;其次，在建設環節上，企業選擇合理的供應商實現成本優化;最后，在銷售環節上，配合資金情況制定合理的銷售方案，如控制銷售速度降低應稅收入、融資成本等。因此，從這三個環節來看，房地產企業稅務籌劃不僅與項目本身相關，也與企業財務人員個人能力緊密相關，這使得房地產企業稅務籌劃難度與風險兼具。

（二）房地產企業所涉主要稅種及風險

對于房地產企業來說，可以把企業的生產經營所涉及的稅務分為四個部分：拿地、開發、銷售、持有經營。這四個部分對應不同的稅種，如契稅、增值稅、印花稅、土地增值稅、所得稅、房產稅等。其中，增值稅和土地增值稅是企業風險防控的主要著力點。如開發環節，增值稅稅率是否錯用，是否取得進項稅發票;在銷售環節中，增值稅是否及時納稅申報、有否委托銷售等;土地增值稅的優惠政策是否適用等等。每個環節或多或少都有一定的籌劃空間。

二、房地產企業稅務籌劃相關原則及風險防控措施

（一）房地產企業稅務籌劃原則

房地產企業稅務籌劃最根本目的是想要通過合理合法的程序來降低企業稅負，提高企業的盈利能力。但由于房地產稅務籌劃基數巨大，稅務局的監管力度遠高于其他行業。同時，隨著信息技術的快速發展，金稅系統的大數據分析能力也越來越強，這些外部環境給企業稅務籌劃帶來了巨大的挑戰。因此，企業在進行稅務籌劃時，必須要將以下幾個原則考慮進去。

首先是合法性原則，房地產企業一直以來都是我國各地稅務機關的重點稅源監管對象，無論是納稅評估還是專項稽查，總是少不了房地產企業的影子。因為涉稅金額較大，所以一旦被查處，對企業經營影響巨大。所以，房地產企業在進行稅務籌劃時，一定要堅持合理合法，切忌盯著稅法漏洞，而是更應該針對于企業和項目實際情況，嚴格按照稅法進行合法籌劃。

其次是綜合性原則，從上文可見，房地產企業從拿地到銷售交付，開發周期較長，各個環節之間稅務成本息息相關。因此，企業在進行稅務籌劃時，要從全盤考慮，把項目業態特征、開發節點、投資主體、成本管控等各個方面都納入稅務籌劃的范疇中去，把握各個階段的稅務籌劃重點，嚴控細節，做到全流程不遺漏。

最后是實操可行性原則。房地產企業稅務籌劃涉及稅種達十余種，而且不同的稅種計稅依據和稅率都不同，對不同稅種扣除憑證的要求也不同，部分憑證例如利息發票、土地拆遷成本憑證，與國家稅務政策以及當地政府部門息息相關。從企業內部看，開發環節涉及企業內部部門眾多，流程繁瑣，稅務籌劃能否落地并非財務層面所能決定，需要更高層級的全鏈條管控，業財緊密配合。比如土地增值稅清算時，發生成本已經塵埃落定，要實現稅務籌劃需要在前期設計階段就介入，進行合理的成本分攤。所以要做到實操可行性原則，需要企業在內外部溝通時，保持對稅務籌劃的敏感度。

（二）提高房地產企業稅務籌劃風險控制能力的建議

1.提高房地產企業稅務籌劃意識

要提高稅務籌劃意識首先需要加強對相關稅種的認識，同時還要對項目所在地區房地產政策進行了解，對項目整體內外部環境進行調研，這些都與稅務籌劃息息相關。換言之，樹立稅務籌劃不是簡單的對企業項目環節進行籌劃，也可以對企業外部環境進行籌劃。其次，要明白稅務籌劃不同于逃稅漏稅，它是合法避稅，所以必須時刻關注稅法的變化。自2016年營改增之后，每年的稅收政策都發生巨大的變化，房地產企業財務人員必須與時俱進，及時學習和落地這些新政策。最后，房地產企業要結合企業的實際經營情況和項目開發進展，合理運用稅法工具，在做好風險把控的情況下，讓企業節省稅務成本，效益最大化。

2.做好房地產企業稅務風險把控

一個完整的財務核算管理制度體系的構建可以使涉稅核算以及納稅申報等工作規范化，降低因為人為疏漏、核算延時或者系統錯誤等失誤所帶來的納稅風險。其次是要提高對納稅風險的認識，重視成本和收入、時間關聯等因素，結合自身經營狀況以及發展前景合理合法進行稅務籌劃。最后要建立納稅風險預警機制，進行動態納稅風險管控，提高管控顆粒度，注重管控細節，幫助企業第一時間預警風險可能性，從而使納稅風險得到有效的監控和防范。

3.建設通暢的稅企溝通渠道

一般來說，房地產企業的稅務籌劃都是依托于企業實際情況，都是從企業的視角著手，但稅務機關是政府部門，它的征稅活動都是從國家視角去思考問題的，所以，房地產企業在對某一條稅法進行思考理解時，經常會與稅務部門產生理解差異。如果房地產企業基于此進行稅務籌劃，可能會導致稅收風險的出現。因此，房地產企業必須主動建設良好的稅企溝通渠道，與稅務機關保持動態緊密的交流溝通，特別是一些新政策的實施落地，需要及時向稅務機關明確口徑。同時也要注意與稅務機構交流溝通必須立足于一名納稅人的角色進行咨詢，做到合法合規。

4.切實掌握稅務籌劃空間

在整個房地產項目經營環節中，房地產企業要根據計稅依據、稅率來進行稅務籌劃。具體來說，在拿地環節的契稅上，除了土地價款，可以關注市政配套費是否需要繳納契稅;在設計環節上，涉及國際稅收的，要考慮各國稅收協定，盡量享受協定約定的稅收優惠政策;在開發環節上，增值稅的成本進項扣除可以結合合約分判，切割部分總包額度給甲供材以獲取更多的進項;在銷售環節上，可以通過把控交付節點的時間，延緩所得稅清算節點，以獲取延緩納稅的資金收益;在清算環節上，可以對土地增值稅的前期費用、建安成本及開發間接費用進行稅務籌劃;在所得稅環節上，可以在收入及成本確認方面進行稅務籌劃，避免預交所得稅;在持有經營環節上，可以對房產稅進行自用、出租資產應稅收入方面進行稅務籌劃等等。當然，稅務籌劃的范圍很廣，筆者只是就以上幾個方面進行簡要的拓展。

5.提高房地產企業財務人員的稅務籌劃能力

房地產企業稅務籌劃能力與房地產企業的財務人員對稅法的掌握程度息息相關，房地產企業必須加強財務人員的稅務籌劃能力培訓，提高他們的職業素質。如定期開展相關課程進行培訓，參加外界財稅課程及稅務局組織的各種學習，及時了解房地產行業稅收新政和最新的稅務籌劃方法，讓企業稅務籌劃工作者學習并掌握相關稅務籌劃方法。此外，企業還可以引進稅務籌劃專業人才或者聘請第三方事務所進行專項稅籌，建立一支高水平的稅務籌劃隊伍。加強企業稅務籌劃和風險防控能力有助于提高企業經營效益，加快企業發展速度，促進企業市場核心競爭力的提升。

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