房地產開發項目全過程成本控制探討

李光耀

摘 ? ?要：現階段，房地產企業面臨著巨大競爭壓力，在逐漸同質化的競爭環境中，企業想要獲得更高的收入和發展空間，較低的成本才能給企業額外的資金去投入新的競爭力孕育或提供降價空間，加強全過程成本控制是必然的選擇。企業在實施全過程成本控制時，必須要從開發項目前期的市場調研開始，一直到最后的銷售和交付階段，詳細地對項目周邊的購買力、價格上升趨勢，以及設計和施工等各環節進行分析，在確保產品質量和人員安全的基礎上，實現最優的投入產出比，為企業制造發展機會。

關鍵詞：房地產開發項目;全過程;成本控制

1 ?房地產企業的特點

1.1 ?資金密集

房地產企業是一個資金密集的行業，一個項目從設計到施工以及銷售，其資金需求少則需要幾千萬元，多則幾億元到幾十億元不等。前期的資金投入是房地產項目順利開展的必要保障，也是房地產項目開發的關鍵所在。資金的不足會嚴重影響項目的發展進程，這是目前中小房地產企業所面臨的重大挑戰之一。除了資金的大量投入之外，對現有資金的利用和分配也對房地產企業的發展有著至關重要的影響，因此房地產企業還應結合自己的實際情況，加強財務部門的建設，提高資金的利用率，加強企業內部的成本管理。

1.2 ?管理密集

隨著時代的不斷發展，房地產企業的人員分工也越來越明確，目前市場上存在著較多的項目評估公司、策劃代理公司、設計公司、建筑公司、裝飾公司、物業管理公司等，這些公司為房地產企業的不斷發展提供了極大的便利。但是如何將這些公司有效地利用起來，使其能夠有效合作，共同致力于房地產企業的發展，這成了當前房地產企業面臨的重大問題之一。因此，房地產企業應加強企業的管理能力，使各個部門能夠達到有機的協調和統一，為房地產企業的不斷發展和壯大提供有力的保障。

1.3 ?周期性強

房地產企業一個項目從設計、貸款、施工到銷售至少需要幾年時間，其生產周期相對較長，其中可能出現的不利因素較多。因此，房地產企業要加強對各種突發情況的應對能力。此外，房地產企業的各個環節之間密切聯系又相互制約，房地產企業還應加強對各個環節的整體把控和有效控制，使各個部門能夠各司其職又相互合作，共同提高房地產企業的經濟效益。

2 ?房地產開發項目成本控制現狀

房地產企業在開發項目時涉及前期市場調查、可行性研究、建設前期手續等準備工作、具體施工、銷售以及交付幾個過程，其中涉及的成本可以大體歸納為土地取得成本、建設成本以及銷售成本三類，即房地產開發項目全過程成本控制主要是指對土地成本、建設成本以及銷售成本進行控制。實施全過程成本控制可以幫助企業提高經濟效益、節約資源。但就實際來看，房地產企業開發項目過程中成本超額問題并未得到高效控制，企業各項資源也未得到最大化利用，多數房地產企業在成本控制思想建設、管理目標以及成本控制體系的建設上還存在問題，各環節成本管理細則還有待完善。

3 ?房地產公司項目全過程成本控制的優化對策

3.1 ?決策階段成本控制

在房地產項目決策階段中，成本控制是否合理在某種程度上將會給工程項目最終施工成本帶來直接影響，所以，在此環節中，需要做好成本控制工作，并對工程項目選址、建設規模等內容進行全面評估，對房地產項目可行性進行探究。如果沒有給予決策階段成本控制工作高度重視，將會使得房地產項目決策失誤，造成房地產公司面臨經濟上的損失。所以，在此過程中，需要結合房地產項目實際情況，選擇合理的決策方案，并優化建設工藝，確保每個環節成本投放的合理性和規范性。一方面，應該選擇對房地產開發項目加以可行性評估，明確項目開發可行性及項目市場定位情況，保證項目建設經濟科學合理。另一方面，落實好房地產項目開發投資評估工作，同時確保評估結果的精準性，應該從房地產項目建設規模、產品方案、設備方案等方面進行綜合評估，估算項目開發所需要投放的資金量，并對建設各個環節成本應用規劃進行預測，將其當作成本控制的參考因素，便于后續成本控制工作順利進行。

3.2 ?設計階段成本控制

結合市場營銷理論，房地產公司需要由之前被動接受設計逐漸更改成結合市場導向設計，在具體操作中，房地產公司需要做好策劃調查工作，所有內容都要以滿足消費者要求為核心，并結合調查結果，將目標客戶群進行細化，設計不同功能的產品，這樣可以防止盲目設計造成的銷售難度大等問題，同時也可減少設計成本的投放。在設計階段中，要想實現成本科學管理，需要結合實際情況，科學制定招投標制度，認真選擇設計企業。首先，房地產公司需要加強建設招投標體系，真正實現招投標的公正、公平性，從而對設計企業起到激勵效果。設計企業為了實現中標，將會采用合理的設計理念和技術，從而提升房地產項目的設計質量，減少項目成本。為了完善招投標體系，房地產公司需要科學編制招投標文件，并且制定項目設計標準。其次，房地產需要組織評標機構，制定合理的評標標準，保證招標過程的公開性和透明性。在招標之前，對涉及企業資信和信譽進行核查，在明確中標企業以后，房地產公司需要召集各部門人員對中標方案進行分析和評估，以保證中標方案的可行性和規范性，減少設計環節成本投放，給企業節省成本。

3.3 ?施工階段成本控制

首先，減少設計變更，在房地產項目施工環節中，設計變更將會加劇成本投放。房地產公司需要做好設計變更的審核工作，嚴禁通過設計變更提升設計標準，擴充建設規模。假設存在設計變更現象，應核算設計變更造成的成本變更，對高于成本預測范疇的項目應予以重新思考，合理選擇設計方案，防止不必要的成本消耗。其次，加強現場簽證管理。要想實現開發成本管理，在開展房地產項目建設工作時，應該完善現場簽證體系，明確簽證流程，保證每個環節都有專業人員負責，科學設定管理流程和權限，保證現場簽證質量，防止虛假現場簽證現象出現。

3.4 ?竣工階段成本控制

在施工過程中，為了實現成本科學管理，需要加強設計組織設計審核，正式開展施工工作之前，對施工企業資質和信譽情況進行核查，保證其根據審核標準進行施工作業，對需要變更的環節，應提前向建設企業匯報。同時，要想確保項目施工的可行性，應合理選擇施工方案，減少不必要的成本消耗。企業還要做好變更內容控制，防止變更造成工程量的改變，并及時和設計企業交流，采用可以減少成本消耗的設計變更方式，保證變更價款的合理性。在竣工階段中，應把施工過程中形成的各項數據信息作為依據，和設計方案審核明確工程量情況進行比較，只有滿足竣工驗收要求的工程，才能辦理工程結算款項，減少工程成本的消耗。

4 ?結束語

現階段，在經濟走勢整體低迷的大背景下，整體企業收入都受到影響而有所下降，但對于房地產企業來說，除了經濟形勢的變動外，其自身所處的政策環境也不理想，政府打壓房價、抑制房地產過熱等政策方向更是使得房地產企業收入空間大幅下降，加強成本管理、提高資源利用率已經是當前房地產企業實現持續發展的首要管理目標。本文從房地產企業成本管理現狀出發，針對房地產開發項目的全過程成本控制進行研討，并提出優化企業成本管控的策略。

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