住宅與工業(yè)地價(jià)剪刀差對(duì)城市住宅投資影響的實(shí)證研究

林成龍

摘 要：基于中國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市2002年至2016年數(shù)據(jù)的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)住宅與工業(yè)地價(jià)剪刀差與城市住宅投資存在協(xié)同性，該協(xié)同性會(huì)因?yàn)楦鞒鞘凶匀毁Y源稟賦、行政干預(yù)、商業(yè)聚集等的不同產(chǎn)生異質(zhì)性，故在制定土地政策時(shí)應(yīng)充分考慮城市差異。

關(guān)鍵詞：地價(jià)剪刀差;住宅投資;土地財(cái)政;土地引資

1 緒論

在土地市場(chǎng)化改革后，房?jī)r(jià)一路上漲，土地價(jià)格也屢創(chuàng)新高，這引起了不少學(xué)者的關(guān)注。“土地財(cái)政說(shuō)”的核心觀點(diǎn)為高額的土地出讓金能夠有效減輕分稅制對(duì)地方財(cái)政的壓力;“招商引資說(shuō)”則認(rèn)為土地以其必要性和稀缺性成為招商引資競(jìng)爭(zhēng)中的重要因素。近些年來(lái)也有學(xué)者將這兩個(gè)觀點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。王岳龍和鄒秀清（2016）認(rèn)為一個(gè)地方的工業(yè)用地比例取決于要素稟賦效應(yīng)和居住-工業(yè)用地價(jià)格剪刀差效應(yīng)的權(quán)衡取舍。張紹陽(yáng)等（2018）立足現(xiàn)有晉升考核體制，分析了財(cái)政或引資激勵(lì)對(duì)地方政府土地違法行為的影響及差異。曾國(guó)安和耿勇（2019）發(fā)現(xiàn)晉升和財(cái)政激勵(lì)導(dǎo)致了地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合謀，其會(huì)導(dǎo)致地方政府供地行為的差異。將土地價(jià)格剪刀差與房地產(chǎn)投資聯(lián)系起來(lái)的文章較少，比較相關(guān)的是土地價(jià)格剪刀差與城市工業(yè)產(chǎn)出的關(guān)系，例如趙祥和曹佳斌（2017）發(fā)現(xiàn)商住地價(jià)與工業(yè)地價(jià)的差距越大，城市工業(yè)產(chǎn)出的增長(zhǎng)速度越快，原因在于政府的兩手供地策略：一方面通過(guò)提高商住地價(jià)增加財(cái)政收入;另一方面通過(guò)降低工業(yè)地價(jià)招商引資。

綜上，現(xiàn)有文獻(xiàn)較好地回答了住宅與工業(yè)地價(jià)剪刀差的形成機(jī)制，但并沒(méi)有深入研究住宅與工業(yè)地價(jià)剪刀差與城市住宅投資的關(guān)系。中國(guó)各城市要素稟賦和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異巨大，住宅與工業(yè)地價(jià)剪刀差與城市住宅投資的關(guān)系并不是簡(jiǎn)單的“促進(jìn)”或“抑制”，而應(yīng)該根據(jù)城市的所在區(qū)域、行政等級(jí)、商業(yè)魅力等分類討論，這正是本文的主要貢獻(xiàn)。

2 變量選取

本文數(shù)據(jù)區(qū)間為2002年-2016年，以地價(jià)監(jiān)測(cè)網(wǎng)中持續(xù)報(bào)告地價(jià)的城市為基礎(chǔ)，剔除了數(shù)據(jù)嚴(yán)重不全的城市，最終樣本覆蓋中國(guó)100個(gè)城市，數(shù)據(jù)中少量的缺失值使用插值法或其他公開(kāi)資料修補(bǔ)。土地價(jià)格從中國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)網(wǎng)獲取，其他變量主要來(lái)自于歷年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。

2.1 被解釋變量

住宅房地產(chǎn)投資額（RI）。

2.2 核心解釋變量

住宅用地與工業(yè)用地價(jià)格的比值，即剪刀差（ZZGY）。

2.3 控制變量

除了上述因素外，借鑒著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平對(duì)房地產(chǎn)周期的觀點(diǎn)“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”，筆者將人口數(shù)（POP）、平均工資（WAGE）和實(shí)際利用外資金額（FDI）納入控制變量。人口數(shù)（POP）反映了一個(gè)地區(qū)潛在住房需求者的數(shù)量，筆者預(yù)期該變量對(duì)城市住宅投資有促進(jìn)作用。平均工資（WAGE）和實(shí)際利用外資金額（FDI）分別從內(nèi)外兩個(gè)維度反映了金融活躍程度。

3 實(shí)證分析

3.1 模型選取

初步建立雙向固定效應(yīng)模型如下：

3.2 計(jì)量檢驗(yàn)

一方面是檢驗(yàn)住宅與工業(yè)地價(jià)的剪刀差是否對(duì)城市住宅投資有促進(jìn)作用;另一方面是檢驗(yàn)這種促進(jìn)作用是否會(huì)根據(jù)城市區(qū)域、城市行政等級(jí)、城市商業(yè)魅力表現(xiàn)出異質(zhì)性。全樣本及分類回歸的結(jié)果如表1所示。

分類回歸結(jié)果表明，住宅與工業(yè)地價(jià)的剪刀差對(duì)城市住宅投資的促進(jìn)作用會(huì)根據(jù)城市區(qū)域、城市行政等級(jí)、城市商業(yè)魅力表現(xiàn)出異質(zhì)性，且地理位置偏西部、行政等級(jí)低、商業(yè)魅力弱的城市核心變量通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)。具體而言，跟對(duì)照組相比，地理位置偏僻、行政等級(jí)低、商業(yè)魅力弱的城市住宅與工業(yè)地價(jià)剪刀差對(duì)城市住宅投資有促進(jìn)作用，且該促進(jìn)作用都大于均值，系數(shù)依次為0.248，0.240，0.229，大于全樣本估計(jì)時(shí)剪刀差對(duì)城市住宅投資的平均促進(jìn)作用（0.185）。原因可能是這類城市急需加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市稟賦，所以短期內(nèi)盲目“以地生財(cái)”的潛在動(dòng)機(jī)更大，以這種方式直接促進(jìn)了城市住宅投資;而發(fā)達(dá)城市由于擁有更好的稟賦和財(cái)政支持，“招商引資”的潛在動(dòng)機(jī)與便利性更大，“招商引資”能夠有力地促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，全方位從城市建設(shè)、教育、醫(yī)療、地價(jià)等方面拉大了與其他城市的差距。

4 主要結(jié)論與建議

實(shí)證結(jié)果表明住宅與工業(yè)地價(jià)剪刀差與城市住宅投資存在協(xié)同性，該協(xié)同性會(huì)根據(jù)各城市自然資源稟賦、行政干預(yù)、商業(yè)聚集等產(chǎn)生異質(zhì)性。筆者建議：第一，在財(cái)政政策上，加大對(duì)落后偏遠(yuǎn)地區(qū)的財(cái)政支持，促進(jìn)落后偏遠(yuǎn)地區(qū)在民生保障、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面不斷提升，激勵(lì)各級(jí)地方政府尤其是落后地區(qū)由發(fā)展型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，扭轉(zhuǎn)地方政府基于“以地生財(cái)”的沖動(dòng)。第二，在供地政策上，加大對(duì)自然資源稟賦較弱、行政干預(yù)較少、商業(yè)聚集較低的地區(qū)的工業(yè)用地的供應(yīng)，并配以招商引資補(bǔ)助;對(duì)于發(fā)達(dá)地區(qū)，則加強(qiáng)住宅用地的供應(yīng)力度。在落后地區(qū)加大工業(yè)用地供應(yīng)，有助于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)齊短板，縮小與發(fā)達(dá)地區(qū)的差距;對(duì)于發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)說(shuō)，其過(guò)高的住房用地價(jià)格實(shí)際上是政府人為控制土地供給的結(jié)果，適度放松發(fā)達(dá)地區(qū)住宅土地供給管制能夠有力平抑房?jī)r(jià)，讓住房不成為有才之士的“后顧之憂”，使其既能“安家”，也能“樂(lè)業(yè)”。

參考文獻(xiàn)

[1]王岳龍，鄒秀清.土地出讓：以地生財(cái)還是招商引資——基于居住-工業(yè)用地價(jià)格剪刀差的視角[J].經(jīng)濟(jì)評(píng)論，2016，（05）：68-82.

[2]任澤平，甘源著.新周期 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)理論與實(shí)戰(zhàn)[M].北京：中信出版集團(tuán)，2018.

[3]趙祥，曹佳斌.地方政府“兩手”供地策略促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)了嗎——基于105個(gè)城市面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2017，38（07）：64-77.

[4]張紹陽(yáng)，劉瓊，歐名豪.財(cái)政競(jìng)爭(zhēng)、引資競(jìng)爭(zhēng)與土地約束性指標(biāo)管控政策執(zhí)行偏差[J].中國(guó)人口·資源與環(huán)境，2018，28（05）：123-131.

[5]曾國(guó)安，耿勇.政企合謀與房?jī)r(jià)——來(lái)自中國(guó)城市的證據(jù)[J].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2019，41（11）：1-13.