房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的研究

馬春英 王妙歌

摘 要：近年來，我國的城市化建設全面推進，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，同行業(yè)之間的競爭愈演愈烈。如果房地產(chǎn)企業(yè)要想在眾多企業(yè)中脫穎而出，獲得競爭優(yōu)勢。首當其沖的就是要提高企業(yè)的利潤。而在收入一定的前提下，合理有效降低成本可以提高企業(yè)的利潤。因此，加強項目的成本控制，減少項目建設成本支出，提高收益，提高競爭實力。為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供基礎保障。

關鍵詞：房地產(chǎn) ?成本 ?控制

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是目前我國經(jīng)濟發(fā)展的頂梁柱，隨著房地產(chǎn)行業(yè)日趨飽和，行業(yè)之間競爭激烈。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存壓力隨之加大。為了緩解這種壓力，企業(yè)開始提高利潤以保證在市場中的地位。目前，政府出臺一系列政策抑制房價熱，因此為了增加利潤，減少企業(yè)的成本顯得很有必要。傳統(tǒng)的成本控制已經(jīng)不適用當下的情形，需進一步優(yōu)化。

二、房地產(chǎn)項目成本控制的原則

（一）成本最低化

房地產(chǎn)項目的開發(fā)要經(jīng)歷前期的決策階段、土地征用階段、規(guī)劃設計階段、施工階段、銷售階段。在不同的階段，企業(yè)會有不同的成本投入，為提高資金投入的效率，房地產(chǎn)企業(yè)要進行有效的成本控制。設定目標成本，引進不同的成本管理方式，合理有效地降低成本。結(jié)合實際情況提高控制水平，提高成本控制人員專業(yè)水平，加強培訓，在成本控制過程中堅持成本最低化原則。

（二）全面成本控制

在對整個的房地產(chǎn)項目成本控制過程中，涉及到整個項目成本管理的人員必須要堅持全面成本控制的原則。這種措施主要是針對項目開展過程中的各個方面。整個公司、全體人員做好全面成本控制工作。這意味著每個人身上都肩負著成本控制的責任。項目的核算和考核全過程要進行嚴格縝密的控制，將成本控制責任落實到個人身上。

（三）動態(tài)成本控制

動態(tài)成本是指在整個房地產(chǎn)項目的實施過程中所有單個項目實際發(fā)生的成本與之前設立的目標成本的控制結(jié)果，在最后進行工程招標和簽訂合同時與之前的規(guī)劃進行對應，之后進行調(diào)整。動態(tài)成本也是變動成本，成本的總發(fā)生額會隨著業(yè)務量的增長而發(fā)生一定的變動。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，做好動態(tài)成本控制具有必要性，相關人員通過預測、分析、以及結(jié)合經(jīng)營策略和管理手段進行及時調(diào)整。遵循動態(tài)成本控制原則，根據(jù)實際的施工方案合理的制定目標，編制計劃。為后期成本控制工作提供基礎保障，保障項目的順利實施。

（四）成本目標管理

公司設立目標成本是為了保證公司利潤的實現(xiàn)，在項目實行的期間設定以公司預算為基礎，結(jié)合公司實際情況如經(jīng)營目標，經(jīng)營決策設立合理的目標成本。根據(jù)目標成本進行分析經(jīng)營，其涉及的內(nèi)容多，公司應將目標落實到?jīng)]個人的身上。這種舉措有利于項目成本的管理。

三、企業(yè)成本控制中存在的弊端

（一）目標成本管理不到位

目標成本在房地產(chǎn)成本項目中占據(jù)著重要的地位，是日后項目開發(fā)的重要依據(jù)。影響目標成本的因素過多，很難保證房地產(chǎn)項目目標成本的準確。加上企業(yè)對目標成本管理的不到位，沒有專業(yè)人員把關，導致目標成本與實際成本相差甚遠，最終造成工程成本開支超額。

（二）動態(tài)成本管理不完善

與房地產(chǎn)行業(yè)相關的行業(yè)比較多，其所面臨的環(huán)境是復雜的并且是多變的。容易受到國家政策法規(guī)、原材料成本變動、消費者購買偏好的影響。加強公司動態(tài)成本的管理工作，會對公司決策的及時性和準確性產(chǎn)生直接影響。如果房地產(chǎn)公司存在著動態(tài)成本管理與工程銜接不暢，會導致材料的積壓，營銷費用高，公司的財務負擔加重。

（三）建設信息化的投入高

房地產(chǎn)公司的發(fā)展覆蓋面廣泛、涉及部門眾多，信息溝通協(xié)調(diào)工作多且復雜，傳統(tǒng)的方法已經(jīng)不適用公司的經(jīng)營管理。部分房地產(chǎn)公司對信息化建設不夠重視，信息化程度低。公司員工專業(yè)化程度低，不能很好的應用公司的軟件。在激烈的市場競爭情況下，公司需要建立信息化平臺，提高市場反映能力，減少庫存積壓。信息化的應用能提高公司的競爭優(yōu)勢，降低成本，快速獲得外部的信息。

四、房地產(chǎn)公司成本控制的優(yōu)化措施

（一）堅定成本控制管理理念

公司的管理理念在公司的經(jīng)營發(fā)展中占據(jù)著首要地位，公司經(jīng)營理念是公司發(fā)展的核心和宗旨。在保證產(chǎn)品必要功能的前提下合理地降低產(chǎn)品成本，提高科技水平，做到成本降低和提高產(chǎn)品性能并存。為企業(yè)制定發(fā)展決策提供理論基礎。樹立全員成本控制理念，意識到成本與收益之間的密切聯(lián)系。加強企業(yè)文化。

（二）加強對甲供材的供應控制

近年來，甲供材的范圍和金額隨著房地產(chǎn)行業(yè)的增長而增長。甲供材占據(jù)了總成本的一部分比例，因此加強對甲供材的管理控制可以有效控制總成本。管理時需要關注以下內(nèi)容：在確定供應總數(shù)時，要保證其準確性，既要避免實物工作量變更追加，也要控制損耗，為明確責任，應在供應單上標明供應量;制定合理的供應計劃，與供應商建立長期合作關系。

（三）將成本控制落實到項目建設的全過程

房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展逐漸擴大，整個建設過程要經(jīng)過最初的投資決策、設計計劃、施工、銷售等，每一個環(huán)節(jié)有會涉及到現(xiàn)金投入。因此，在整個項目經(jīng)營的全過程中，企業(yè)要切實落實成本控制工作。對成本控制工作重視起來，保證項目實施的可行性。

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