新形勢下房地產開發(fā)成本控制中存在的問題及對策

摘要：經濟形勢不是永遠一成不變的，在不同的時代背景、發(fā)展形勢下它具有不同的特點。對于企業(yè)來說，做好精確的成本控制，就能在復雜的經濟形勢中先人一步掌握主動權，以較低的成本費用獲得更大的經濟效益。房地產行業(yè)在國內的發(fā)展狀況從爆發(fā)式、利潤較高逐漸轉變?yōu)樯贁祹准掖笮推髽I(yè)占據市場、更集約式發(fā)展的局面。所以，中小企業(yè)必須改革進化，通過做好成本控制，有效分析成本控制中存在的問題并提出解決措施。

關鍵詞：新形勢;房地產開發(fā);成本控制

安家置業(yè)一直是普通中國人所追求的大事，與此對房地產的住房商品具有較高需求量。在過去的十年間，國內的經濟增長主要支柱之一即為房地產行業(yè)。繁榮的行業(yè)背景下，房地產從業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者遍地開花，許多人對于房產行業(yè)趨之若鶩，但在如此繁盛的背后，粗放發(fā)展的隱患一直存在且未能被解決。新經濟形式下，房產行業(yè)出現了庫存積壓、銷售困難問題，這些具象的問題與企業(yè)多年積累的弊病不可分割。所以為謀求長遠發(fā)展，了解當前的經濟形勢，順勢而為改變發(fā)展戰(zhàn)略、做好成本控制是房地產企業(yè)經營者的必修課。

1 現狀分析

1.1 當前中國的新經濟形式

改革開放以來，中國經濟政策走出去與引進來相結合，先進科學技術不斷輸入，加入WTO以后，全球市場化的紅利注入。讓中國經濟處于追趕式的高速發(fā)展階段。在這一階段中，可視化的經濟指標GDP等是經濟增長的主要衡量標準，在主要追求數據，追求效果出現的當時，經濟的發(fā)展方式難免粗放。所以經濟改革之后，為謀求我國經濟長期穩(wěn)健發(fā)展，中國經濟步入了指標增長緩慢但增長動力更加細致有力的轉變期。科學技術的提高、管理方式的精細有效成為發(fā)展的主題。

1.2 房地產行業(yè)的發(fā)展現狀

2019年以來，房貸利率在連續(xù)上漲近兩年后在2018年末拐頭，房地產行業(yè)的需求雖不及兩年前但也有了恢復勢頭，此外，核心一、二線城市的調整周期結束，市場復蘇，需求提升，而二三線城市中雖然出現一部分改善，但整體勢頭仍較弱。此外，中國老齡化問題加劇，購房市場出現萎縮情況，企業(yè)也隨之出現庫存積壓現象。中國宏觀經濟調控政策要求降低房價，控制房產粗放發(fā)展形式，與此同時，稅收改革對于房產銷售也提出了新要求，企業(yè)想要保持并增長盈利，改革勢在必行。

1.3 房地產開發(fā)成本控制的必要性

成本控制是所有企業(yè)的必做題目，一定的成本帶來一定的盈利，如果能把控成本通入，精確成本收益，就能用更少的成本實現更大的價值，資本節(jié)約后，凈收入必然增加。當前的企業(yè)競爭日益激烈，要保持在競爭中立于不敗之地必須提高生產效率，降低管理成本，對于房地產開發(fā)中各個流程的成本控制予以重視，可以在極大程度上節(jié)約資本，優(yōu)化企業(yè)管理體系，為企業(yè)長遠發(fā)展注入新興活力。

2 存在問題

2.1 財務管理意識

房地產企業(yè)在開發(fā)初期需要大量的資金投入，這與該行業(yè)的特點有關，由于前期成本投入大，而經營效果無法精準預估，所以開發(fā)商會承擔巨大的財務風險，財務風險有消極和積極之分，當前市場狀況中房產經營商對于財務管理風險意識還有待提高。房產行業(yè)還容易受政府宏觀調節(jié)政策的影響，稅收政策的制定影響房產銷售政策，企業(yè)想要盈利就必須在銷售值得基礎上扣除所有成本包括原料成本、稅費成本等等后仍有盈余，所以必須要提高財務管理意識，增強風險抵御能力。

2.2 成本控制體系

目前大多數地產企業(yè)缺乏完整的開發(fā)成本控制體系。房地產成本管控包括拿地前的成本踏勤，挖掘地塊的成本風險，預估風險成本;拿地前的目標成本測算，測算目標地塊的利潤指標是否符合公司的底線利潤要求;定位會和啟動會版本目標成本，敲定地塊的業(yè)態(tài)方向以及開發(fā)流程，最后做出合約規(guī)劃。較多房產企業(yè)的成本控制集中在融資和建設工作，但對于項目中拿地前的成本踏勤、拿地前的目標成本測算等步驟重視程度不夠，容易導致預估與實施脫節(jié)，在實際操作過程中出現本可避免的麻煩，使得成本上升。

2.2.1 稅收籌劃機制

由于稅務知識的認知不足，企業(yè)管理很容易出現費用支出混亂，稅務費用較高的情況，房產企業(yè)內部就存在這樣的問題，缺乏專業(yè)合理的稅務籌劃機制，面對政府稅務政策的調整，缺乏抗風險能力，稅務風險加劇。企業(yè)內部對于稅費政策變動沒有專業(yè)的團隊應對研究，缺乏合理的管理和預防控制體系。如果稅務壓力加重，企業(yè)的抵抗調控能力較弱，甚至可能出現費用過高，成本偏大，企業(yè)利潤較低，資金鏈難以良性循環(huán)從而為企業(yè)發(fā)展埋下隱患的問題。

2.2.2 成本管理人員

人才是各行各業(yè)想要長久持續(xù)發(fā)展都不可或缺的資源，優(yōu)秀的管理人才可以從根本上細究每個環(huán)節(jié)的成本費用，做好成本預測，在生產經營環(huán)節(jié)剔除不必要的費用支出，為企業(yè)節(jié)約資源，提高資源的利用價值。房產行業(yè)在成本管理的顯著問題是專業(yè)的成本管理人員不足，無法為公司建立良性的成本管理系統，由于成本管理人才的缺乏，房產行業(yè)想要做好成本管控的難度被大大增加了。

3 解決對策

3.1 重視財務管理

重視財務管理的目標就是使每一筆錢落到實處，落到有用的地方，并且盡可能發(fā)揮其最大價值，房產企業(yè)在土地開發(fā)的前期就要做好開發(fā)的勘測預估工作，在合理有效的預測價值下調配財務資源。因為房產前期資本投入大，所以投資一定要慎重，要提高財務管控的風險意識，同時要關注稅收政策變動情況，對于稅收費用的增大或者降低提前做好應對措施和費用預估，確保在開發(fā)生產活動正常實施的狀況下提高抵御消極風險出現的情況。

3.2 健全成本體系

針對上文提到的房產行業(yè)對于初期的勘察預測緩解重視程度不夠的問題，企業(yè)應該對根本上予以重視，建立完整的成本管理體系，對所有費用做好記錄監(jiān)管，使得每筆賬都可查、可控、可管。同時這個成本管理體系不能是一成不變的，它需要隨著監(jiān)管測量的程序不斷調整，以最契合的方式管控成本，發(fā)揮最大價值。有了這樣一個動態(tài)的并且體系完整的成本管控體系，土地的開發(fā)收售的步驟就在可控的合理狀態(tài)下，一些不必要的浪費情況也可以做到有效避免。

3.2.1 提升風險管控

房產企業(yè)面臨兩個方面的風險壓力，一方面是房地產價格波動方面的影響，另一方面是地方政府相關財政政策的影響。市場價格的波動預測困難大，主要是緊緊關注市場行業(yè)發(fā)展趨勢，把控價格變動風向，留存足夠資金應對風險。在另一個方面，需要企業(yè)建立合理有效的稅收籌備機制，在確保合法的范圍內經營企業(yè)資金，做好應對稅務變動引起的風險的準備，提高企業(yè)風險管控能力。

3.2.2 關注人才匹配

人才吸納離不開有價值和誘惑力度的招聘政策，房產企業(yè)要合理規(guī)劃部門分工，避免人員分工不明，難以人盡其用，浪費人力資源，同時大力吸納專業(yè)人才，規(guī)劃公司未來。對于企業(yè)內部員工也要鼓勵學習，建立豐厚的晉升獎勵體系，為有才之士敞開大門。在當前市場環(huán)境的發(fā)展背景下，需要結合時代特點、房地產行業(yè)的未來發(fā)展趨勢，在人才匹配方面制定相應的標準，由此確保相關人才供給能夠滿足企業(yè)發(fā)展的相關要求。

4 結語

任何一行的繁榮發(fā)展都對我國經濟增長具有推動作用。房地產行業(yè)的改革更新不僅有利于其本身經濟效益的提高，也有利于我國經濟市場的穩(wěn)定可持續(xù)，做好成本管控，發(fā)現問題，解決問題，才能創(chuàng)造更大的推動力。

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作者簡介：程力（1977年9月-）男，民族：滿族，籍貫：遼寧，學歷：本科，現有職稱：工程師，研究方向主要從事建筑及室內裝飾設計及房地產開發(fā)經營，身份證：21062219770905501X。