論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下不動(dòng)產(chǎn)登記的作用

叢海龍

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記制度是適應(yīng)我國國情和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的理想途徑，對社會(huì)經(jīng)濟(jì)有著顯著且長期的影響。所以房地產(chǎn)行業(yè)各方要將不動(dòng)產(chǎn)登記制度落到實(shí)處，保證其正向作用的發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的健康、可持續(xù)。構(gòu)建信息共享平臺(tái)，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)運(yùn)營中心，以客戶為需求為主，減少登記過程中的行政色彩，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景;不動(dòng)產(chǎn)登記;作用

1 導(dǎo)言

就中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是受歡迎的，其可以為企業(yè)和市民帶來更多的便利，使得現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度更加完善，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。因此，要對房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的必要性有充分的認(rèn)識(shí)，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的各種工作，更好地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記的作用，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)中的地位

房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不可或缺的組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比其他行業(yè)更先進(jìn)，很多行業(yè)需借助房地產(chǎn)的發(fā)展推動(dòng)自身企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有很強(qiáng)的主導(dǎo)作用，作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，具有相對廣闊的市場和技術(shù)創(chuàng)新能力，并且對產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)和擴(kuò)散有著重要的作用。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下不動(dòng)產(chǎn)登記的作用

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)其重要性不僅在于公示不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，更是為了有效維護(hù)房產(chǎn)交易市場的安全性，對房屋歸屬權(quán)有正確公正的判斷。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的歸屬一直以來都難以有效判定，交易風(fēng)險(xiǎn)也高于動(dòng)產(chǎn)，為保證房產(chǎn)交易過程中的安全性和合理性，對房屋權(quán)利和基本狀況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。交易各方在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易之前往往會(huì)因?yàn)檎{(diào)查房屋情況消耗過多的人力、物力、財(cái)力，還包括時(shí)間精力，很大程度的增加了交易成本。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立公示了房屋信息和房屋權(quán)利人的權(quán)利，便于交易各方都能對做交易的房屋有所了解，使房產(chǎn)交易更透明，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展。

3.1 穩(wěn)定房價(jià)

房價(jià)是如今社會(huì)各界都廣泛關(guān)注的問題，在建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度后，我國的房地產(chǎn)相關(guān)政策和房價(jià)也有了新的變化。伴隨不動(dòng)產(chǎn)登記制度而來的是房產(chǎn)稅預(yù)期，這對房價(jià)造成了深入影響。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立與執(zhí)行并不僅是為了用于調(diào)控房價(jià)，也是確保自由體制在人性化的調(diào)試之下維護(hù)市場秩序，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)更方便了對個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收，對購房人員的市場預(yù)期產(chǎn)生影響。因?yàn)檫@個(gè)作用使部分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人考慮對房產(chǎn)進(jìn)行拋售，快速增加二手房屋市場的供給，改變現(xiàn)有的供求關(guān)系，以宏觀和降低房價(jià)。

3.2 對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有效執(zhí)行，在短期之內(nèi)會(huì)對房屋市場的成交量帶來一定的影響，會(huì)明顯轉(zhuǎn)變大眾的心理傾向。但是不動(dòng)產(chǎn)登記制度若想切實(shí)有效的全面落實(shí)，還需要經(jīng)歷探索和適應(yīng)，但其不會(huì)對房地產(chǎn)市場帶來太過于激烈的影響。政府加大對不動(dòng)產(chǎn)登記制度的關(guān)注，保證在長期時(shí)間內(nèi)不斷健全和調(diào)整制度內(nèi)容和相關(guān)條例，穩(wěn)健房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

3.3 降低交易風(fēng)險(xiǎn)

不動(dòng)產(chǎn)在居民的日常生活中是比較重要且大額的資產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以在房地產(chǎn)歸屬權(quán)的問題上有效地維護(hù)房地產(chǎn)交易的可靠性和安全性。若沒有相關(guān)的文件證明，房屋所有權(quán)在交易過程中很容易引發(fā)問題，且難以通過房屋的使用權(quán)來對其進(jìn)行判斷，使其造成的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)往往大于流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，雙方在交易過程中往往為確保交易的安全性耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力，造成交易成本的增加。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立可以使交易各方有效的掌握當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的歸屬情況，了解房屋基本信息保證交易的安全性。

4 不動(dòng)產(chǎn)登記制度下房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

4.1 注冊信息的合理處理

由于合法的私人房地產(chǎn)具有一定的私密性，因此需要做好房地產(chǎn)類的保護(hù)措施。現(xiàn)階段我國通過建立統(tǒng)一的登記信息平臺(tái)和查詢服務(wù)系統(tǒng)，進(jìn)一步明確登記信息平臺(tái)建設(shè)與共享的主體、客體范圍和要求，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)信息共享。這不僅有利于促進(jìn)房地產(chǎn)登記的法律檢索數(shù)據(jù)的完善，也有利于注冊的有效實(shí)施審計(jì)工作，從而更好地確保有效實(shí)施統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記。

4.2 完善登記體制

目前世界上大多數(shù)國家的實(shí)踐都是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的核心，充分表明該制度符合自然規(guī)律。我國自2014年建立國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局以來，不動(dòng)產(chǎn)登記中心的建立為登記工作奠定了良好的基礎(chǔ)。2015年國家頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，2016年出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對不動(dòng)產(chǎn)登記做了更為細(xì)致的規(guī)定。各部門要互相配合，完成各自所屬文件的交接和整理。集成各類產(chǎn)權(quán)屬性，還需要地籍信息數(shù)據(jù)，在統(tǒng)一的坐標(biāo)系統(tǒng)和規(guī)模的基礎(chǔ)上，做到數(shù)據(jù)清晰格式正確，以上是以提高土地登記制度為核心。

4.3 建立統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)

通過建立全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)，不僅可以支持房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，確保在技術(shù)上做到房地產(chǎn)登記的科學(xué)化、程序化和現(xiàn)代化，還可以實(shí)現(xiàn)行業(yè)主管部門的業(yè)務(wù)，在每個(gè)部門進(jìn)行注冊信息交換和共享，為有關(guān)部門提供注冊信息查詢和驗(yàn)證信息共享服務(wù)，為社會(huì)提供法律咨詢服務(wù)。

4.4 適度淡化產(chǎn)權(quán)交易與登記的行政色彩

我國土地一般都會(huì)受到政府直接控制，因此土地市場的活力必然會(huì)受到一定的影響。在我國，政府對登記制度提出了更高的要求，尤其是注冊部的一系列工作，他們必須注意登記的實(shí)質(zhì)性，這種審查不僅操作繁瑣，還很容易出錯(cuò)，一旦出現(xiàn)錯(cuò)誤，政府就是第一責(zé)任人。我國政府為了做到更好，積極借鑒美國的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐。現(xiàn)在公證機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)合同簽署的有效性在房地產(chǎn)交易中，政府需要在房地產(chǎn)登記注冊時(shí)公證權(quán)利的來源基礎(chǔ)。

4.5 加快推動(dòng)房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展

不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)制度層面的措施，但在實(shí)踐中，各地的房地產(chǎn)政策各有特點(diǎn)。為了更好地推動(dòng)房地產(chǎn)登記制度的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要尋求突破，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，即在產(chǎn)品、融資結(jié)構(gòu)、客戶運(yùn)營等方面實(shí)現(xiàn)突破。也就是說，在實(shí)際操作過程中，我們應(yīng)該關(guān)注客戶的需求，為客戶設(shè)計(jì)產(chǎn)品，進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。通過融資方式的創(chuàng)新，可以改變傳統(tǒng)的以債務(wù)為導(dǎo)向、融資渠道單一的狀況，降低融資成本。

4.6 調(diào)整房地產(chǎn)運(yùn)營核心

開發(fā)商只有在取得土地所有權(quán)后才能進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)等工作，在房地產(chǎn)登記制度的影響下，開發(fā)商需要關(guān)注客戶需求、客戶運(yùn)營策略和客戶維護(hù)政策，樹立市場形象和品牌。

5 結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有效開展保護(hù)了我國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合理權(quán)益，并且保證了不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性和有效性。隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記模式已經(jīng)難以滿足當(dāng)下的需求，對于不動(dòng)產(chǎn)交易的保護(hù)工作也難以起到推動(dòng)作用。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善與規(guī)范不僅有效地穩(wěn)定了房價(jià)，而且在一定程度上為政府加收房產(chǎn)稅提供了技術(shù)鋪墊，在法律層面處理和解決的房產(chǎn)糾紛，避免不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人受到不必要的損失，有效地維護(hù)房產(chǎn)交易市場的秩序和和諧。穩(wěn)定市場供求關(guān)系，縮減房屋空置率，真正切實(shí)落實(shí)房屋社會(huì)價(jià)值，促進(jìn)房屋市場的宏觀調(diào)控，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

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