我國預售商品房銀行按揭貸款 幾個法律問題的思考與分析

徐夢晗

摘 要：近年受益于我國民族傳統投資思想和影響我國房地產開發產業的快速發展，我國房地產開發產業投資熱度常年不減，買房子的成本越來越高。因此也就越來越多的年輕人開始選擇購買預售后的商品房或者按揭抵押貸款方式作為主要的家庭購房資金支付貸款方式。相關統計資料數據顯示，在近幾年的我市預售新建商品房中，一半以上的預售房屋產權購買者仍然會選擇使用銀行按揭抵押貸款的一種方式使用來自行支付目前剩余的商品房款。隨著個人按揭住房貸款的快速勝行，不僅直接促進了房地產開發市場的健康發展，銀行業的消費者和土地開發商都逐漸成為了個人按揭住房貸款的主要受益者。但在實際的房屋按揭抵押貸款中房地產中的開發商，購買者和其他按揭貸款銀行都同樣面臨著許多的相關法律法規問題。本文我們將結合開展關于辦理預售住宅商品房貸款按揭抵押過程貸款中的相關法律實務問題的一個相關學術討論和案例分析。

關鍵詞：房屋預售房和商品房;按揭抵押貸款;法律相關問題解答

一、預售房和商品房屬于按揭抵押貸款專業概括

隨著當前我國房地產開發行業的逐步健康發展，商品房這個專業名詞也隨之不斷出現。這樣一來我國新建商品房的市場銷售管理方式就開始產生了很大的社會變化。從從前單一的現場銷售管理方式逐漸發展過來成為現在傳統現售與當前預售之間共存的一種銷售管理方式。簡單來說，現金銷售就意即是售也就是業主一手交錢而另一手交貨的一種購樓交易方式。預售合同就是房地產項目開發經營企業與具體購房者的合同約定。這就是新房現售和現場預售的最大差別。商品房開盤預售這種方式不僅被很多開發商認為籌措了很多開發商的資金，而且還大大減輕了很多購房者的前期資金支出壓力。這些稅的優點都主要是由于商品房收取預售證的方式現已成為用于我國。最主要的是它運用的是范圍最廣的一種商品房地產銷售管理方式。在在北京商品房的市場預售交易過程中，除了大家都需要支付交的全額首付之外，剩余的部分錢大多數購房人都需要依靠一家銀行貸款。我國的按揭預售房和商品房貸款按揭購買貸款主要是持有房地產類的開發商和企業，按揭購房貸款需要銀行和房屋購房者三方共同合作參與。

二、預售房和商品房抵押按揭優惠貸款執行過程中可能產生的相關法律法規問題的政策思考

（一）銀行拖延逾期付款或個人拖延逾期辦理房屋抵押貸款登記

在我國現實中對該房屋的房產抵押貸款登記一般都都認為是由抵押貸款人的銀行負責完成的。這就充分說明住房貸款商業銀行在進入商品房地產預售市場過程中仍然是非常重要的市場參與者。總體來說，購房人如果在和房產開發商進行簽訂相關房屋買賣使用合同的這種時候就可能會需要支付購房首付。而該貸款合同中關于可不是否可以個人辦理房屋按揭抵押貸款則可能需要咨詢銀行。進行內部審查相關資料和內部的業務審批處理程序。一般正常情況下某些銀行可能會在這個承諾的規定時間內還款完成，但對某些銀行在這個承諾期限內是否完成還款不了則沒有任何約定。還有另一種類似情況的那就是當地銀行部門要依法起訴這些購房人需要花費的時間人力和精神物力太多。

（二）貸款中的銀行則可能會故意主動拖延客戶辦理房屋抵押貸款登記的辦理時間

相關商品房房屋買賣合同的暫時解除不是問題在現實實際操作中，一些地方法院機構會在認定購房人已經持續幾個月沒有足額繳納購房貸款并且沒有符合其他相關的貸款條件的特殊情況下才會支持房地產經營開發中介企業暫時解除相關商品房房屋買賣合同。假如沒有特別說明約定的特殊情況下，購房人沒有及時支付繳納按揭貸款將由房地產建設開發投資企業公司承擔或未來沒有要求其承擔貸款保證金的責任時，房地產開發產業公司有權向人民法院提出請求同時解除簽訂商品房房屋買賣合同的但訴訟請求不能但應該同時得到法院準許。但是如果購買方和房地產開發商在合同中有特別的約定。則可以根據約定酌情考慮解除商品房買賣的合同。但因為住房開發商并沒有支付保證金的責任，銀行并不表示愿意對其行使合同解除權。這就會出現銀行不積極行使合同解除權的情況。

（三）房地產項目開發商是企業合同有效性以及保障性的問題

眾所周知，在土地預售新建商品房以及按揭抵押貸款經營合同中，房地產項目開發商是企業。在按揭購房人沒有承擔辦理房屋不動產權和房屋抵押房產登記的本錢這就是對太寬承擔直接連帶責任的。換句話就是對于房地產中介開發商的企業們也應盡快組織督促住房購買者和住房按揭貸款銀行及時聯系辦理幫助購買者取得不動產產權證和房屋抵押貸款登記的相關手續。但是房地產業的開發者和你是否并不想要所有。要求房屋購買者立刻停止辦理持有不動產使用權證和房屋抵押貸款登記的所有權利的。只有通過按揭貸和銀行貸款才能直接有效約束房屋購買者及時取得辦理抵押不動產使用權證和辦理抵押房產登記的一切權利。在一些實際操作中，按揭貸款銀行有時可能會突然意識到得不到這種督促。購買者及時了解辦理房屋不動產登記證和房屋抵押房產登記的極大重要性。這就可能會導致發生時時按揭貸款人房產斷供不給按揭貸款銀行而被起訴時而按揭貸款人時而就會產生一系列法律問題，從而直接減輕或者間接免除其對按揭貸款人的房產保證貸款責任，從而大大增加按揭銀行依法收回按揭貸款的處理難度。這就必然要求房地產經紀公司在及時知道相關按揭貸款人準備購買一套商品房時是否具備申請辦理房屋不動產使用權證的基本條件時，應該及時信息通知相關按揭人或銀行并及時做好有關相應的準備工作。

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