《民法典》不動產抵押物轉讓規則釋義

王月娟

不動產作為抵押物，在抵押物轉讓的場合都涉及抵押權人的擔保利益和受讓人交易安全利益的衡量和取舍，這是立法者創設抵押物轉讓規則時必須面對的基本問題。如果過于強調對受讓人利益的保護，雖然有利于充分實現抵押物的財產價值，也能夠使抵押物轉讓的交易安全能夠得到保障，但抵押權人的利益會因此受損，使抵押權作為“擔保之王”的制度價值折損大半。因為，在抵押物轉讓的場合，若不承認抵押權的追及效力，抵押權人隨時可能因抵押人私自轉讓擔保物而喪失抵押權，就不能對擔保交易的結果形成合理的預期和信賴;反過來，如果過于強調對抵押權人利益的保護，而不考慮受讓人的利益，則抵押物受讓人可能隨時因為抵押權人主張抵押權而喪失對受讓的抵押物的合法權益，實踐中出于對受讓的抵押物“被追及”的擔心，交易自然會減少，如此又不利于抵押物交換價值的實現。《民法典》第406條確立了一般情況下抵押物可自由轉讓的原則，從文義解釋的角度來看應當均適用于動產和不動產，但在不動產和動產區分立法的物權體系下，不動產抵押物和動產抵押物轉讓既有相似之處也各有其特點，故本文擬對不動產和動產抵押物轉讓中各自存在的疑惑之處結合相關規則進行體系化的理解。此外，為方便理解，本文中無論不動產抵押還是動產抵押，均指第三人提供抵押物的情形。

按照《民法典》第395條，不動產抵押物指建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權、海域使用權和正在建造的建筑物。相對于動產抵押物而言，不動產抵押物本身具有不可移動性、固定性，無論權利如何變動，交易如何頻繁，不動產本身一般不發生物理上的變動，而且不動產權利變動的采公示生效主義，權利主體均在不動產登記簿上有所記載，這為不動產抵押權人行使權利和抵押物受讓人了解權利負擔提供了便利。

一、不動產抵押權的追及效力

按照物權基礎理論，作為他物權的抵押權應當具有追及效力，即當債務人不履行債務或者出現約定的實現抵押權的情形且抵押人已經失去對抵押物的占有時，抵押權人有權追及抵押物之所在，就抵押物的價值優先受償。抵押權的追及效力是物權對世性的表現，是基于物權的支配性而產生的。公示公信原則是抵押權追及效力的邏輯起源之一。此前的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔保法解釋》）第67條和《物權法》第191條對抵押物轉讓的規定均未能完全貫徹抵押權的追及效力，而是增加了“未通知抵押權人或未告知受讓人”的程序性限制和“抵押權人同意”方可轉讓的實體性限制，導致不動產抵押權的效力狀況長期以來處于“不完整”狀態。《民法典》第406條在允許抵押物自由轉讓的同時聲明“抵押權不受影響”，直接刪除了上述2個限制，具有合理性。

承認不動產抵押權的追及效力不會對受讓人的交易安全產生太大影響。基于不動產抵押登記設立的“物的編成主義”，受讓人要想基于法律行為并按法定公示方法取得抵押物所有權，必須到不動產登記機構辦理過戶登記，因此無論如何都會知曉其上的抵押權負擔。此時，若受讓人不愿負擔“被追及”的風險，有2條路徑可選擇：一是放棄購買此不動產，另覓他物;二是可以與抵押權人協議由受讓人替債務人清償債務，抵押權因主債權的消滅而消滅。若債權人不愿提前受領給付或者債務人不愿損失期限利益，則可由受讓人將價款提存。受讓人便可取得沒有權利負擔的不動產所有權。此乃受讓人的權利，故抵押權人不得拒絕，因為就債權人和抵押人的抵押合同而言，受讓人屬于《民法典》第524條第1款規定的對該合同債務的履行具有法律上利害關系的第三人，享有法定的代位清償請求權。也許有人會疑問，這樣豈不是將抵押人“將來可能”承擔抵押責任提前變成了“必然現實”，而且抵押人也不能從受讓人手中獲得出賣自己不動產的對價，豈不是過于不公？筆者認為，此情形下，抵押人可向債務人主張追償權，要求債務人向自己清償債務。既然抵押人承擔擔保責任是一種“可能”，那么債務人不能清償到期債務也只是一種“可能”，并不意味著債務人已經現實地失去清償能力，故受讓人代位清償不會增加抵押人得不到清償的幾率。2種方案如何選擇則屬于當事人意思自治的范疇。若受讓人知曉不動產上存在抵押權仍愿購買，則只能自擔“被追及”的風險，事后向抵押人主張返還價金。

二、通知抵押權人的性質和意義

在抵押人轉讓抵押物的情況下，《民法典》第406條雖然規定“應當及時通知抵押權人”，但不再是抵押權具有追及效力程序性要件，而只是抵押人基于誠實信用原則和對抵押權人的“尊重”，進行的一種善意的提醒，不會產生法律上的后果。也就是說抵押人轉讓不動產抵押物時是否通知抵押權人，對于抵押權人實現抵押權不會產生實質性的影響。因為，在出現需要實現抵押權的情形時，抵押權人通過查詢不動產登記薄即可獲知最新的所有權人，向其主張就抵押物的價值優先受償。關于查詢登記簿所增加的成本，可以計入“實現擔保物權的費用”，在抵押物拍賣、變賣所得的價款中一并扣除。根據《民法典》第406條第2款第2句，不動產抵押物轉讓場合，通知抵押權人的意義在于如果抵押權人能夠證明轉讓不動產抵押物會給抵押權帶來危害，如受讓人欲將不動產拆除，便可以及時要求抵押人將轉讓所得的價款提前清償債務或者提存。但這本來就是抵押權人在抵押人的行為可能危及抵押物的價值時所能夠采取的保全自己權利的手段，即使不通知，抵押權人事后發現抵押物價值減少的，仍可依《民法典》第408條要求抵押人另行提供與減少的價值相應的擔保物。如此看來，無論事先發現還是事后知曉，都不會導致抵押權人無法救濟的窘境。

三、當事人之間另有約定的性質

《民法典》第406條第1款雖規定了當事人可以約定禁止或限制抵押人轉讓抵押物，但目前學界和司法實務界比較一致的看法是該約定僅具有債法上的意義，而不能剝奪或約束抵押人對抵押物的處分權能。根據“物權法定”原則，抵押權的內容只能由法律規定，而第406條允許抵押人自由處分抵押物，也就表明，雖然抵押人的不動產已經設定了抵押權但不影響其對該不動產所有權權能的完整性。反過來說，抵押權的內容不包括限制抵押人處分抵押物，抵押權人與抵押人之間的約定自然不能凌駕于法律規定之上，產生優于法律規定的物權效力。但在債的意義上，當事人之間的約定并不違反法律的強制性規定，屬于可以意思自治的范疇，故而產生債法上的權利義務關系，抵押人違反約定轉讓抵押物的，抵押權人可主張違約損害賠償。

綜上，《民法典》第406條承認了不動產抵押權的追及效力，體現了對抵押權人擔保利益的保護，但受讓人的交易安全并未因此受損。由于受讓人必然知曉不動產抵押物上的權利負擔，其可向抵押權人主張代位清償請求權;若未主張，“被追及”后可要求抵押人返還作為不當得利的價金。不動產抵押物轉讓的，不通知抵押權人不會產生法律后果，其并非法律苛加給抵押人的義務。當事人之間限制或禁止轉讓抵押物的協議不影響抵押人轉讓不動產抵押物這一物權行為的法律效力。此外，正因為抵押人仍享有不動產抵押物的處分權能且受讓人必然知曉不動產上抵押物的存在，故善意取得制度在不動產抵押物轉讓領域沒有適用的空間。

近代以來，非移轉占有型擔保制度隨著社會經濟的發展漸受重視。我國抵押制度中的抵押物轉讓規則經歷了從《擔保法》規定的“通知、告知”有效到《擔保法解釋》區分動產抵押權登記與否采取不同立法，再到《物權法》第191條又區分抵押權人是否同意產生不同的法效果，直至《民法典》第406條才正式承認了不動產抵押權的追及效力，為構建統一擔保物轉讓規則提供了法律依據。

（作者單位：西北政法大學）