淺述《民法典》物權編與實務密切相關的重大制度修改

【摘? 要】2020年5月28日經全國人大審議，我國第一部《民法典》正式通過并于2021年1月1日正式施行。我國《民法典》曲折的發展進程揭示了《民法典》對民法體系“里程碑式”的意義。《民法典》不僅是對各單行法的系統編纂也增加了許多與時俱進的新內容，其中新增的“居住權”、關于“業主決定權和表決權的變更”的修改等在物權編修改的諸多內容中又顯得格外亮眼，本文通過對這兩個重大制度修改的探討，由點及面地體現了《民法典》的先進性。

【關鍵詞】民法典;居住權;業主決定權;表決權

一、我國民法典發展的歷史進程

（一）歷史進程

從1954年起，我國先后四次開始《民法典》編纂工作。前兩次由于種種原因未能成行，第三次恰逢改革開放的號角吹響新中國也迎來了新時機，我國陸續頒布了繼承法、擔保法、合同法和民法通則等民事法律法規。2015年《民法典》的編纂程序正式啟動。2019年12月人大常委會公布了《民法典》草案，并于2020年5月28日經全國人大審議通過，至此我國終于擁有了一部系統的《民法典》。

（二）《民法典》頒布的意義

《民法典》的通過和頒布昭示了我國民法典時代的到來，這是新中國成立至今第一部以“法典”命名的法律也是新中國首部民法典，這部《民法典》是一代又一代法律人努力的結果和智慧的結晶。《民法典》既吸收了其他國家民法典的優點又具備我國社會主義法律體系自身創新之處，有利于更好的解決民商事糾紛、加快建設法治國家和法治社會。

二、《民法典》主要內容分布

《民法典》是對現行九部1民事單行法律和司法解釋的條文進行系統的編纂并加以匯編而成的，包括7編和附則部分，共84章、1260個條文。七編依次分別為：總則編、物權編、合同編、人格權編、婚姻家庭編、繼承編、侵權責任編。

總則編是對《民法總則》的再整理，大體內容不變。

物權編包括五個分編和附則，共二十章，各分編在體例上沿襲了《物權法》。但在第三分編中，此次《民法典》對用益物權的種類做出了重大修改：在傳統的用益物權——土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權之外增設了居住權，并將其單獨置于第十四章加以強調，其重要性可見一斑。

合同編仍保持了原《合同法》共8章的體例，《合同法》的11個司法解釋被不同程度的加入了《民法典》上升成了法律。其中第四章合同的履行和第五章合同的保全在本次《民法典》中做了重大修訂，尤其是豐富了代位權和撤銷權的規定。第六章合同的變更與轉讓加強保護了債權人的權利，在合同法基礎上限制了債務人和次債務人的權利。第七章合同的權利義務終止是合同編又一重大修改章節，突出修改了合同終止的情形以及終止后的效力問題。第二分編在關于無因管理和不當得利的部分不僅確定了這兩者的合同性質，還在《合同法》原有的二者各有1個法條的基礎上增加了9個條文完備無因管理和不當得利的規則體系。此外在各有名合同的部分也有不同程度的變化。其中“合伙合同”吸收了《合伙企業法》的內容并進行整合，被納入了《民法典》的第二十七章的十二個條款。

第四編人格權編獨立成編是此次《民法典》頒布的重大亮點，由此我國《民法典》也成為了當今世界唯一一部具有人格權編的《民法典》。人格權是在原本的人身損害賠償司法解釋和精神損害賠償解釋的基礎上進行增改的，此次《民法典》中人格權編的獨立成編標志著以法典形式正式確定了人格權的地位。

第五編婚姻家庭、第六編繼承編是在婚姻法、收養法、繼承法、民通意見和最高院司法解釋的基礎上整合修改形成的，整體修改不大

第七編侵權責任編變化較小，基本保留了《侵權責任法》的體例和內容，其本質上是對《侵權責任法》的細致化修訂。

三、《民法典》物權編的重大制度修改

（一）“居住權”的設立

1.法條內容解讀

居住權的設立是此次《民法典》的一大亮點，分布于《民法典》的第366條至371條，共六條條款。其中第366條明確了居住權的概念：居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。由此我們可以概括出居住權的主要特征：主體為居住權人、客體為不動產;區別于所有權與其他用益物權，僅為滿足生活居住的需要，故僅有占有使用權能而不包括收益權能;屬于人役權²;性質為用益物權。

第367條和368條規定的是居住權的設立事宜。第367條規定了居住權合同的形式要件，由此可以得出居住權合同是要式合同。作為對應，第370條規定了居住權消滅的情形：居住期限屆滿和居住權人死亡，居住權消滅也應當及時辦理注銷權登記。第368條規定居住權原則上無償設立，設立依申請向有權部門登記，居住權因登記生效。

第369條對居住權相關主體進行了限制。對不動產所有人來說，設居住權的住宅不得出租;對居住權人來說，居住權本身不得轉讓繼承。但由于居住權的實質是人役權，人役權又依著于人身所以居住權有可以被拋棄的處分權能。

此外，第371條規定了以遺囑方式設立居住權也適用居住權有關規定。

2.居住權的設立在實務中的表現形式3

第一，房屋所有權人與居住權人簽訂居住權合同。簽訂居住權合同不僅是設立居住權的一般形式，也是設立居住權最便宜的形式。

第二，買賣雙方同時簽訂買賣合同與居住權合同。所有權人將房屋出賣給買受人的同時保留該房屋的居住權。這種居住權設立方式其本質是一種附條件的買賣，即買受人在取得房屋所有權的同時要為房屋的賣方設立居住權。房屋的原所有權人即賣方與房屋的現所有權人即買房同時為買賣合同和居住權合同的主體，分別為買賣合同的出賣人、居住權合同的居住權人和買賣合同的買受人、居住權合同的居住權義務人。筆者認為，這種方式在實務中可以類比物權變更中的關于占有改定的相關規則。

第三，所有權人將房屋所有權出賣給買方的同時再為第三人設立居住權。需要注意的是，房屋所有權的轉讓與房屋居住權的設立是同時進行的，在這種情形下在三方主體中存在兩個獨立的法律關系。鑒于合同的相對性原理，該房屋上同時存在的買賣法律關系和居住權法律關系也同時存在三方當事人，所以所有權人實際上是分別進行了兩個處分行為：一是對房屋所有權的轉移;二是對房屋使用權的轉移。該種情形在結果上與第二種情形基本相同，買賣合同和居住權合同的標的房屋上同時存在居住權、房屋新所有權人對房屋的所有權存在瑕疵，區別僅在于房屋居住權由誰所有、是否涉及第三方當事人。

（二）業主建筑物區分所有權中的變更

1.法條解讀

第278條規定了業主共同決定的事項和表決權。該條第一款在物權法關于業主決定重大事項的條文的基礎上增設了第八項“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”，擴大了業主權利。第二款將第八項與前款規定的第六、七項一同，要求應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意方可決定通過。

第281條明確了維修資金的歸屬和使用問題。

2.雙“三分之二”改成雙“四分之三”的必要性

建筑物區分所有權的使用存在于城市住宅中，如小區的上下樓、停車場等。一直以來，在業主共同利益事項的表決的問題上都存在著擁有專有面積比較大的業主壟斷投票表決權，2011年修訂的《物業管理條例》在對業主重大事項的表決權問題上提出“雙三分之二”表決權投票方式，更有力地保障了業主們的權益，我國目前在業主管理權的投票上使用雙重多數決議制度4。然而小區業主委員會行權不規范由少數業主控制業主委員會、決定業主大會決定，進而侵害其他業主權益的情況仍屢見不鮮。此次《民法典》由原來的雙“三分之二”改成了雙“四分之三”在業主重大問題的表決權上加大了業主參與的比例，以《民法典》的形式維護全體業主的根本利益也保障了普遍業主的權利。

此外，雙“四分之三”的修改增加業主行使表決權的人數，集中代表了更大部分業主的意思，反映民主集中制的本質要求也是多數民主的實踐。

3.維修資金使用范圍的擴大及其緊急使用權的必要性

維修資金涉及到每位業主的切實利益所以在日常生活中經常會引發爭端，而物權法中僅規定維修資金經業主共同決定可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。隨著經濟的發展和人民生活水平的提高，業主們對生活環境的設施的種類和質量的要求也在不斷提高，物權法中關于維修資金的使用范圍的規定遠已經遠不能適應現實需要。此次《民法典>不僅通過立法形式擴大維修資金的使用范圍緩和了這一矛盾還規定了緊急情況業主大會和業主委員會對維修資金的使用。

有些事項的維修對業主而言具有緊迫性如高層小區的電梯修理，這種情況下等業主大會或者業主委員會作出維修決議將嚴重影響其他業主的生活5。此次《民法典》通過第281條的規定賦予了業主大會或者業主委員會緊急情況下對維修資金的使用權解決了上述問題。

《民法典》仍然是一部不夠完善的法典，為了使民法典適應時代的變化、能夠更有效的調整民事法律關系，我們要努力建立以民法典為基礎以各單行法、司法解釋、兩高指導案例為補充的新型民法體系。

參考文獻：

[1]王利民、楊立新、王軼、程嘯.《民法學》第六版.法律出版社2020年版

[2]房紹坤.論民法典中的居住.現代法學.2020年7月第42卷第4期.

[3]唐瑞.住宅小區所有權研究.碩士學位論文.武漢大學.2019.06

[4]李恰.民法典編纂背景下居住權制度的構建.碩士學位論文.鄭州大學.2019.06

注釋：

①九部單行法律分別為：婚姻法、繼承法、收養法、合同法、物權法、擔保法、民法通則、民法總則

②人役權是指為特定人的利益而利用他人之物的權利。

③房紹坤.論民法典中的居住.現代法學.2020年7月第42卷第4期.第83頁

④一方面以戶數為標準，需要戶數達到多數;另一方面也需要面積達到多數

⑤唐瑞.住宅小區所有權研究.碩士學位論文.武漢大學.2019.06

作者簡介：

黃晶晶（1998-），女，漢族，安徽合肥人，西北政法大學研究生在讀，研究方向：民商法。

（作者單位：西北政法大學）