寧夏吳忠市利通區農村宅基地和房屋確權登記問題與對策

譚凱

摘要：該文介紹了寧夏吳忠市利通區確權登記與試點發證的工作情況，發現在實施確權工作中存在缺少房屋登記所需內容，農村居民住宅用地面積嚴重超標，農村房屋所有權登記發證率較低，不動產登記信息系統不完善以及工作經費緊缺等問題，同時針對問題提出相應解決措施與下一步的工作思路，以加快實現農民增收致富和深化農村土地制度改革，推動全市農村經濟社會的快速發展。

關鍵詞：農村宅基地;確權登記;信息系統;權籍調查;問題與對策

譚 凱. 寧夏吳忠市利通區農村宅基地和房屋確權登記問題與對策[J]. 農業工程技術，2019，40（02）：10-11.

吳忠市利通區農村改革專項領域確定的改革任務主要是擴大農村宅基地使用權和房屋所有權確權頒證范圍，依法保護農村居民不動產合法權益，規范農村宅基地和房屋產權管理，讓農民盡快拿到自己的不動產權證書，充分利用不動產到銀行抵押貸款，實現農民的財產收益最大化。

一、確權登記工作基本情況

自2013年，吳忠市利通區農村宅基地使用權和集體建設用地使用權確權登記試點工作在高閘鎮進行。通過技術單位兩年多的外業調查測量和內業數據庫艱苦工作，共完成調查測量54000宗，測量面積2100公頃。利通區農村房屋所有權登記發證工作原由吳忠市住建部門負責，在2015年開展了2個行政村的試點工作，對300多戶農村宅基地上房屋進行了外業調查測量。2016年8月，吳忠市利通區啟動不動產統一登記發證工作，開始發放國有土地的《不動產權證書》。同時，吳忠市國土局加快推進全市農村宅基地和房屋不動產統一登記工作，確保三年內完成全部確權登記頒證，全部調查成果符合“權屬合法、四至清楚、面積準確”的要求。

二、確權登記發證試點工作情況

根據《寧夏回族自治區國土資源廳、寧夏回族自治區住房和城鄉建設廳關于全區農村宅基地“房地一體”確權登記頒證有關問題的通知》，市國土資源局和利通區金積鎮政府共同在金積鎮大廟橋村全面啟動開展利通區農村宅基地和房屋“房地一體”確權登記發證試點工作。按照“因地制宜、穩步推進”的方法，扎實推進確權登記發證工作。首先成立了確權登記發證工作領導小組，制定詳細工作方案，認真研究確權工作中的重點難點問題，從組織、制度、經費三方面強化保障。再是試點先行，選擇確權登記工作基礎較好的金積鎮大廟橋村作為開展確權登記發證試點村，核實宅基地和房屋權屬、界址、面積和用途等基本情況，制作房地一體的宗地圖。

2017年7月，在金積鎮召開利通區農村宅基地和房屋確權登記發證試點工作啟動會。已完成試點村406戶宅基地和房屋的實地調查核實、拍照、填表和登記受理等工作，對農村宅基和房屋確權登記信息進行了審核公示。

三、確權登記工作存在主要問題

1、缺少房屋登記所需的內容

沒有形成房產數據庫成果。已完成的農村宅基地使用權和集體建設用地使用權確權登記數據庫中沒有房屋照片資料，缺少建設年代、審批手續、房屋質量等內容;外業調查測量時沒有專門確定廊檐、陽臺等房屋建筑物部分;無法確定該房屋的確權登記面積。只在現有的成果上制作房產成果數據，房屋的真實性及權屬關系的準確性都較低，會影響成果質量。

2、農村居民住宅用地面積嚴重超標

存在未批先建、閑置宅基地和一戶兩宅現象，影響確權登記發證。農村集體按照人均一分地的標準劃分宅基地，因家庭人口多而造成宅基地面積較大。還有一些因修建道路、公共設施、城市拆遷改造等占用農民的宅基地，未及時妥善安置補償。個別農民家庭人口多、住房困難，農民自行或經鄉（鎮）村同意，在自留地、承包地上自行建房，存在未履行用地審批手續違法占地的問題。另外還存在其他問題，如將用于發展養殖業的用地改建為宅基地;一部分農民父母去世或進城務工經商，宅基地房屋由子女繼承使用，造成一戶多宅的問題。

3、利通區農村房屋所有權登記發證率較低

由于歷史原因和客觀條件，大部分農村房屋產權沒有進行合法登記確認，房屋交易秩序不規范，影響了農村經濟的發展和農民收入的增長。

4、不動產登記信息系統問題

農村宅基地使用權和房屋所有權登記發證工作不同于城鎮房屋和土地的確權登記，使用同一系統制約了登記發證工作進度，運行過程非常繁瑣，不便于提高工作效率。利通區多次進行宅基地發證和換證，部分群眾抵觸情緒較大，必須簡化程序，否則影響利通區農村土地產權制度改革任務的完成。

5、工作經費問題

在已有的農村宅基地使用權確權登記宗地圖基礎上制作房屋登記成果，需開展外業補充調查，要調查清楚房屋墻體歸屬、建筑面積情況、房屋產權人、房屋四至、使用性質、結構、層數、房屋邊長、勾畫房屋草圖等，所產生的費用約需300萬左右。

四、針對問題的解決措施

在確權登記工作中，嚴格執行登記要求，確保依法登記。對權屬無爭議的先確權頒證，有爭議的先調處后確權，審慎穩妥推進，實現平穩過渡。

1、主體一致

確權登記應做到房屋所有權和農村宅基地使用權權利主體一致，一戶一宅，依法確認給村集體經濟組織成員。本村集體成員、非本村集體成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規定登記發證，并在附記欄注記“該權利人為本農民集體成員住宅的合法繼承人”;農村村民進城落戶的，其原合法取得的宅基地使用權應依法予以確權登記。本村集體經濟組織范圍內，因房屋買賣、交換、贈與、分割、合并等原因致使其房屋所有權發生轉移的，由村民委員會出具相關證明后，以實際房屋所有權人為申請人，予以確權登記。農村婦女因婚嫁原因離開原農民集體，取得新家庭宅基地使用權的，因依法予以確權登記，同時注銷其原宅基地使用權。城鎮居民在農村購買和違法建造住宅或“小產權房”的，只調查備案，不得確權登記。符合分戶建房規定而尚未分戶的農村居民，其現有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，可按現有宅基地面積確定宅基地使用權。

2、登記面積的確定

對于確權登記面積原則上按審批面積登記;對實際面積小于批準面積的，按實際面積確權;對未經審批或超過批準的宅基地和住房，根據房屋建造時間分類處理，按批準面積確權登記，超標準面積部分不予以確權。

3、土地與房屋權的登記

對于土地或房屋權屬有爭議的，屬于生產用房、臨時建筑或違法建筑的，城鎮居民在農村擅自購買住宅的，屬于城鎮建設拆遷范圍內的情況都不予登記。農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。在核發的《不動產權證》上，必須備注有配偶雙方的名字，確保不動產權為夫妻雙方共有。

4、調查方法

對于部分宗地可采用簡便易行的調查方法，通過描述方式調查記錄房屋的權利人、建筑結構、層數等內容，實地指界并丈量房屋邊長，簡易計算房屋占地面積，形成滿足登記要求的權籍調查成果。對于新型農村社區或高層多戶的，可通過實地丈量房屋邊長和核實已有戶型圖等方式，計算房屋占地面積和建筑面積。

五、今后的工作思路

針對利通區確權登記發證工作實際情況，下一步將在已完成的利通區農村宅基地和集體建設用地使用權外業測量和內業確權工作成果的基礎上，核實完善地籍調查成果，補充開展房屋調查，形成滿足登記要求的權籍調查成果。

一是由利通區人民政府組織開展農村宅基地使用權和房屋所有權確權登記發證工作，鄉鎮國土資源中心所與技術單位具體配合負責外業補充調查測量，協助辦理登記發證。

二是進行房屋權屬補充調查測量，由技術單位與鄉鎮國土所、村委會人員共同實地拍照房屋建筑情況，收集房屋權屬資料，填寫登記申請書。農戶的房屋申請登記材料以行政村為單位統一上報鄉鎮國土資源中心所，經鄉鎮審核同意后，由技術單位共同上報不動產登記部門辦理。對申請登記材料進行審核，符合條件的，在房屋所在地的集體經濟組織內予以公告。經公告無異議的予以登記發證，由鄉鎮國土資源中心所和村委會負責統一將《不動產權證》發放到戶。

三是統一農村宅基地和房屋的權籍調查和房屋測量成果歸檔與建庫方面的技術口徑，完成房屋權籍調查數據庫建設。利用不動產統一登記權籍調查系統和登記系統已有的軟、硬件平臺，按照集體土地不動產統一登記系統的相關技術規范，對農村宅基地和房屋調查成果涉及的圖形、屬性、檔案等信息進行一體化存儲、管理與應用。根據現行登記發證信息系統要求，進行登記發證信息逐戶掃描錄入審核等工作。

四是減輕農民負擔，充分保護農村婦女合法不動產權益。本次確權發證不收取任何費用，同時將農村婦女的名字也登記在證書上，確保宅基地和房屋不動產權為家庭成員共同共有。

六、結語

吳忠市農村宅基地使用權和房屋所有權確權登記發證工作量大面廣，任務十分艱巨。政府工作報告明確加快推進農村宅基地使用權和房屋所有權頒證工作，探索制定農民自愿永久有償退出“三權”管理辦法，推進吳忠市農村宅基地制度改革試點，充分保障農戶宅基地用益物權，維護農戶依法取得的宅基地占有和使用權，增加農民財產性收入。